ZAP 18/2015, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / d) Zweifamilienhauskündigung

Gemäß § 573a BGB kann ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen auch ohne Vorliegens eines berechtigten Interesses gekündigt werden. Das klingt einfach, macht aber immer wieder Schwierigkeiten, wenn es darum geht festzustellen, was alles mitzählt.

Zunächst hatte der BGH (NZM 2008, 682) entschieden, dass das Sonderkündigungsrecht nicht dadurch ausgeschlossen wird, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden, wenn diese weiteren Räume schon bei Abschluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt worden sind.

Dann hatte er (BGH NZM 2011, 71) festgestelt, dass ein Wohnhaus, in dem sich neben je einer Wohnung im Erdgeschoss und im Obergeschoss eine selbständig als Wohnung nutzbare Einliegerwohnung im Untergeschoss befindet, auch dann kein "Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen" i.S.d. § 573a Abs. 1 BGB ist, wenn der Vermieter neben der Erdgeschosswohnung auch die Einliegerwohnung nutzt.

Nunmehr hatte er (BGH ZfIR 2015, 303 = GE 2015, 588 = WuM 2015, 309 = DWW 2015, 179 = ZMR 2015, 375 = NZM 2015, 452 = MDR 2015, 501 = MietPrax-AK § 573a BGB Nr. 4 mit Anm. Börstinghaus; Drasdo NJW-Spezial 2015, 322; Schmid MietRB 2015, 163) über einen Fall zu entscheiden, in dem es außer den beiden Wohnungen, in denen Mieter und Vermieter wohnten im Dachgeschoss neben der Wohnung des Mieters ein weiteres Appartement gab, das von Anfang an mit den für die Aufstellung einer Kochnische/Küchenzeile erforderlichen Anschlüssen für Wasser und Strom versehen war und zunächst an unterschiedliche Mieter vermietet worden war. Später nutzte der Vermieter diese Wohnung mehrere Jahre nur noch als Arbeitszimmer. Seit 2010 sind die Räumlichkeiten an ein vom Vermieter betriebenes Unternehmen vermietet. Nach Ansicht des BGH handelt es sich nicht um ein dem Sonderkündigungsrecht unterfallendes Gebäude. Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind, es sei denn, sie wurden schon vor Abschluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt.