Weitergabe an Erwerber

Leitsatz

Händigt der Veräußerer eines Grundstücks die ihm vom Mieter geleistete Sicherheit auf Verlangen des Erwerbers an diesen aus, bleibt er - neben dem Erwerber - zur Rückgewähr der Sicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet.

Fakten:

Die Vermieterin veräußerte ihr Mietobjekt und kehrte die Mietkaution durch einvernehmliche Verrechnung mit dem Kaufpreis an den Erwerber aus. Da inzwischen über das Vermögen des Erwerbers der Konkurs eröffnet wurde, befürchtet die Mieterin, nach Beendigung des Mietverhältnisses ihren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nicht mehr durchsetzen zu können. Sie begehrt daher deren Rückzahlung von der ehemaligen Vermieterin. Nachdem die Mieterin in allen Instanzen erfolglos war, spricht der BGH ihr nun den geltend gemachten Anspruch zu. Dabei stellt er klar, dass der Anspruch nicht als auf künftige Leistung gerichtete Zahlungsklage zulässig ist. Die Mieterin muss vielmehr die Feststellung beantragen, dass die Vermieterin von der Verpflichtung zur Rückgewähr der geleisteten Kaution nicht frei geworden ist. Zwar wird teilweise vertreten, dass der Veräußerer mit der Aushändigung der Kaution an den Erwerber stets von seiner Rückgabepflicht dem Mieter gegenüber frei wird. Der BGH vertritt mit der überwiegenden Meinung aber die Auffassung, dass der Veräußerer - neben dem Erwerber - für die Rückzahlung der Kaution ohne zeitliche Beschränkung weiterhaftet.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 24.03.1999, XII ZR 124/97

Fazit:

Der Vermieter hat im Zusammenhang mit einer einbehaltenen Kaution zahlreiche Verpflichtungen. Er muss sie verzinsen, aber er muss sie in allererster Linie zurückzahlen. Die uneingeschränkte Forthaftung des Veräußerers entspricht dem Bedürfnis, den Mieter - der keinen Einfluss auf die Veräußerung des Mietobjektes hat - vor der Gefahr zu schützen, an einen nicht zahlungskräftigen oder an einen zahlungsunwilligen Vermieter zu geraten und so seine Mietkaution zu verlieren. Die obige Entscheidung gilt auch, wenn der ursprüngliche Vermieter dem Mieter für einen vom Erwerber zu ersetzenden Schaden so lange wie ein selbstschuldnerischer Bürge haftet, wie der Mieter aus tatsächlichen oder Rechtsgründen gehindert ist, sich seinem neuen Vermieter gegenüber durch ordentliche Kündigung aus dem Mietverhältnis zu lösen (§ 571 Abs. 2 S. 2 BGB).