OLG Köln Beschluss vom 06.02.2006 - 16 Wx 197/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schadensersatzpflicht eines Wohnungseigentümers wegen des "Hinausekelns" des Mieters eines anderen

Leitsatz (amtlich)

1. Ist ein Mieter eines Wohnungseigentümers regelmäßig beleidigendem, bedrohendem und aggressivem Verhalten eines anderen Wohnungseigentümers ausgesetzt, kann er die Miete mindern und ggf. auch das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

2. Der Vermieter kann in einem solchen Fall den ihm entstandenen Mietausfallschaden ggü. dem anderen Wohnungseigentümer geltend machen.

3. Der Vermieter braucht sich in derartigen Fällen in der Regel nicht auf gerichtliche Auseinandersetzungen mit seinem (früheren) Mieter einzulassen. In dem Verfahren zwischen den beiden Wohnungseigentümern kommt es daher grundsätzlich nicht darauf an, ob die Mietminderung der Höhe nach gerechtfertigt war und im Einzelfall die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung tatsächlich vorgelegen haben. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Reaktionen des Mieters auf das aggressive Verhalten so außerhalb des Vertretbaren lagen, dass sich das Unterlassen gerichtlicher Maßnahmen durch den Vermieter als Mitverschulden i.S.d. § 254 BGB darstellt.

Normenkette

WEG § 14 Nr. 1; BGB §§ 536, 543 Abs. 1, § 823 Abs. 2, § 1004

Verfahrensgang

LG Köln (Beschluss vom 12.09.2005; Aktenzeichen 29 T 180/04)

AG Kerpen (Aktenzeichen 15-II 60/02)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des LG Köln vom 12.9.2005 - 29 T 180/04 - wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde sowie die außergerichtlichen Kosten der Antragsteller tragen die Antragsgegner.

Gründe

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig und hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung in vollem Umfang stand.

Den Antragstellern steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch ggü. den Antragsgegnern in der vom LG zuerkannten Höhe wegen der Verletzung von Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis zu. Der Antragsgegner zu 1) haftet den Antragstellern darüber hinaus auch aus dem Gesichtspunkt der unerlaubten Handlung (§ 823 Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 1004 BGB, 14 Nr. 1 WEG).

Aus dem Gemeinschaftsverhältnis treffen jeden Wohnungseigentümer über § 14 Nr. 1 WEG Schutz- und Treuepflichten hinsichtlich des Umgangs mit dem Gemeinschaftseigentum. Nach der genanten Vorschrift hat jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum so zu benutzen, dass den übrigen Wohnungseigentümern daraus keine vermeidbaren Nachteile entstehen. Diese Pflichten haben die Antragsgegner verletzt, weil die Mieter der Antragsteller durch das von den Vorinstanzen festgestellte Verhalten des Antragsgegners zu 1) in ihrem Besitzrecht derart beeinträchtigt worden sind, dass sie berechtigt waren, das Mietverhältnis zu beenden bzw. die Miete gem. § 537 BGB a.F. zu mindern. Den hierdurch entstandenen Schaden haben die Antragsgegner den Antragstellern, die durch das Verhalten des Antragsgegners zu 1) auch in ihrem Eigentumsrecht verletzt worden sind, zu erstatten.

Das LG hat ausreichende Feststellungen getroffen, die die Annahme rechtfertigen, dass die Mieter O. und C. sowie der Mieter I. und seine Lebensgefährtin durch beleidigendes, bedrohendes und aggressives Verhalten des Antragsgegners zu 1) in der vertragsgemäßen Nutzung der von den Antragstellern gemieteten Wohnung erheblich beeinträchtigt waren. Dabei ist der Senat mit den Vorinstanzen der Auffassung, dass die Antragsgegnerin zu 2) sich die Pflichtverletzungen des Antragsgegners zu 1) zurechnen lassen muss. Zwecks Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die zutreffenden Gründe in den Entscheidungen der Vorinstanzen verwiesen.

Die Mieter O. und C. waren aufgrund der von ihnen geschilderten Belästigungen, Beleidigungen und Beschimpfungen durch den Antragsgegner zu 1) berechtigt, das Mietverhältnis im Oktober 1998 ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu beenden. Die Beweiswürdigung der Tatrichter, die den Bekundungen der Zeugen Glauben geschenkt haben, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Für die Mieter O. und C. war die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar, nachdem es den Antragstellern nicht gelungen war, auf die Rüge der Mieter hin auf eine positive Änderung des Verhaltens des Antragsgegners zu 1) hinzuwirken. Die fortwährenden Belästigungen des Antragsgegners zu 1) - insb. ggü. der Zeugin O. - waren mit den Grundregeln eines gedeihlichen und geordneten Zusammenlebens nicht zu vereinbaren und von den Mietern nicht weiter zu dulden. Da das Mietverhältnis erst im Oktober 1998 zum Ende des Monats beendet worden ist, entspricht es der Lebenserfahrung, dass eine Weitervermietung der Wohnung noch vor dem 1.11.1998 nicht möglich war. Den Mietausfall für diesen Monat haben die Antragsgegner den Antragstellern deshalb als Schaden zu erstatten, wobei die Höhe der vom AG auf 1.000 DM geschätzten Miete unbestritten ist.

Nach den weiteren Feststellungen des LG waren au...