Leitsatz (amtlich)
Enthält der notarielle Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung zur Bezeichnung des Kaufgegenstandes Begriffe wie „Wohnung”, Wohnungseigentum”, „Wohnräume” o.ä., so lässt sich alleine aus der Verwendung dieser Begriffe eine Zusicherung des Verkäufers, das Kaufobjekt könne zu Wohnzwecken genutzt werden, nicht ableiten.
Verfahrensgang
LG Mönchengladbach (Aktenzeichen 6 O 479/98) |
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das am 28.11.2000 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des LG Mönchengladbach wird zurückgewiesen.
Auf die Berufung der Beklagten wird das genannte Urteil geändert und die Klage insgesamt abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten abwenden gegen Sicherheit i.H.v. 42.000 DM, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Sicherheiten können durch Bürgschaft einer Großbank oder öffentlichen Sparkasse mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland geleistet werden.
Tatbestand
Die Kläger verlangen von der Beklagten Rückabwicklung des Kaufes einer Eigentumswohnung und einer gewerblichen Teileigentumseinheit.
Die Beklagte hatte 1996 im Rahmen einer Erbauseinandersetzung das Eigentum an dem Mehrfamilienhaus R.S. in M. erworben. Das Objekt besteht aus einem Vorderhaus (Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen) und einem rückwärtigen Anbau (eine Wohnung und ein Gewerbeteil).
Die Erblasserin hatte den Anbau mit Mietvertrag vom 13.12.1991 vom 1.8.1991 an vermietet an den Kläger und einen Herrn K. Vermietet waren nach diesem Vertrag zwei Hallen zum Betrieb eines Unternehmens „B. und F.”.
Die Erblasserin verstarb am 28.4.1992. Die Erbengemeinschaft ließ den Grundbesitz bewerten vom Gutachterausschuss. Gemäß dessen Gutachten vom 16.11.1992 befand sich im Anbau eine 1992 neu ausgebaute Raumausstatterwerkstatt mit Ausstellungsräumen.
Nach dem Tode von K. übernahm der Kläger die bisherige Firma „W.B. & K. GbR” und setzte den Mietvertrag alleine fort.
Nach der Trennung von seiner ersten Ehefrau übernachtete der Kläger zunächst gelegentlich in der Werkstatt, später zog er ganz dort ein. Seit 1996 lebt dort auch die zweite Ehefrau des Klägers, die jetzige Klägerin.
Es ist streitig, ob der Kläger die Räume umbaute.
1996 kam es zur Teilungsversteigerung des Grundbesitzes. Im Versteigerungsverfahren wurde der Grundbesitz erneut vom Gutachterausschuss bewertet. In jenem Gutachten heißt es:
„Werkstatt-Anbau:
Der Innenausbau der Werkstatträume ist seit 1992 nur in einigen kleinen Teilbereichen fortgesetzt worden. Die ehemals als Ausstellung genutzten Obergeschossräume sind heute Wohnung. Hier sind die Bodenbretter inzwischen stellenweise lose und knarren.”
Im Grundriss zu dem Anbau betreffend den linken Raum im Obergeschoss ist vermerkt „Lager mit geringer Deckenbelastung”.
Mit Schreiben vom 16.9. und 6.10.1997 bot der Anwalt der Beklagten den Klägern das Objekt „teilweise” zum Kauf an. Den Mietvertrag kündigte die Beklagte zum 30.11.1998.
Am 12.12.1997 gab es eine Besprechung des Vertragsentwurfes beim Notar.
Mit Schreiben vom 15.12.1997 beanstandete die Klägerin im Anschluss hieran u.a., der Notar habe die Werkstatt – auch – als Wohnraum ausgewiesen; der Kläger müsse aber einen Teil der Räume steuerlich absetzen.
Die Beklagte erhielt am 23.10.1997 auf ihren Antrag vom 5.9.1997 die Abgeschlossenheitsbescheinigung für vier Wohnungen gem. Aufteilungsplan Nr. 1 bis 4 und für gewerbliche Räume gem. Aufteilungsplan Nr. 5.
Durch Bescheid vom 4.6.1998 wurde die Abgeschlossenheitsbescheinigung ergänzt, weil die Teilungserklärung geändert werden musste (vgl. GA 205 ff. und 304). Außerdem heißt es in diesem Bescheid:
„Eine baurechtliche Genehmigung wird hierdurch nicht erteilt.”
Mit Teilungserklärung vom 23.12.1997 teilte die Beklagte das Objekt gem. § 8 WEG auf und begründete Wohnungs- und Teileigentum und zwar für das Vorderhaus drei Eigentumswohnungen und für den Anbau eine Wohnung (Nr. 4) und gewerbliche Räume (Nr. 5). Die Eigentumswohnung Nr. 4 war verbunden mit einem Sondernutzungsrecht an einer näher bezeichneten Grundstücksfläche.
Mit Änderungsurkunde vom 15.6.1998 wurde die Teilungserklärung geändert, weil die Räume der Wohnungseinheit Nr. 1 neu zu bestimmen waren und unter dem Gewerbeteil Nr. 5 ein weiterer Kellerraum festgestellt wurde.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 23.12.1997 erwarben die Kläger die Wohnungs- und Teileigentumseinheiten Nr. 4 und 5 zum Kaufpreis von 235.000 DM unter Ausschluss der Gewährleistung.
Seit 1998 streiten die Parteien, u.a. weil die Schwester der Klägerin Räume der Eigentumswohnung Nr. 4 im Erdgeschoss links bezog und weil der Kläger – angeblich – eine Außentreppe zu den Räumen der Eigentumswohnung Nr. 4 im Obergeschoss schaffen wollte sowie wegen der Abrechnung von Nebenkosten (vgl. Schriftwechsel 7.10. und 9.11.1998).
Die Beklagte beanstandete mit Schreiben vom 9.11.1998, in der notariellen Teilungserklärung sei zwar von Wohnräumen die Rede; eine Nutzungsänderung des...