Mündlicher Mietaufhebungsvertrag wirksam trotz Schriftformklausel

Leitsatz

1. Ein mündlicher Mietaufhebungsvertrag ist auch bei vertraglich vereinbarter Schriftform wirksam, wenn beide Parteien den Aufhebungswillen ernsthaft geäußert haben.

2. Zu der Frage, ob der gewerbliche Mieter gegen seinen Vermieter einen Anspruch auf Ausstellung einer Rechnung i.S. des § 14 UStG hat, wenn als Mietzins ein DM-Betrag "einschließlich gesetzlicher Mehrwertsteuer" vereinbart ist.

Fakten:

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines mündlich vereinbarten Aufhebungsvertrages und die Erforderlichkeit der Ausweisung der USt-Beträge. 1. Der aufgehobene Mietvertrag sah vor, dass änderungen und Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen. Das Gericht entscheidet, dass ein mündlich vereinbarter Mietaufhebungsvertrag wirksam sein kann, auch wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass derartige Abmachungen der Schriftform bedürfen. Für die Wirksamkeit einer mündlichen Vereinbarung ist nicht erforderlich, dass die Schriftform von den Parteien ausdrücklich abbedungen wird. Haben die Vertragsparteien ernsthaft erklärt, dass sie den Vertrag aufheben wollen, ist diese Vereinbarung wirksam. Denn durch die neue Einigung sind alle entgegenstehenden früheren Vereinbarungen überholt, auch die Vereinbarung der Schriftform.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.04.2001, 10 U 36/00

Fazit:

Vorsicht: Die Klausel "änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform" o.ä. hat also nicht zur Folge, dass mündliche Abreden unwirksam wären! Bei befristeten Mietverträgen mit einer Mietdauer über ein Jahr, wird durch die mündliche änderung des Vertrages die Befristung annulliert! Der Vertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das gilt jedenfalls für Altverträge, die vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes im September 2001 geschlossen wurden.