Modernisierungsankündigung / 3.9 Das vereinfachte Verfahren (§ 559c BGB)

Anstelle des "normalen" Verfahrens der Modernisierungsankündigung nach §§ 555c ff. BGB kann der Vermieter auch ein sogenanntes vereinfachtes Verfahren für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559c BGB wählen. Es gilt für kleinere Modernisierungsmaßnahmen von bis zu 10.000 EUR pro Wohnung. Sofern die Kosten für die Modernisierungsmaßnahme diesen Betrag nicht überschreiten, kann der Vermieter die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren durchführen. In diesem Fall muss er die für Erhaltungsmaßnahmen anfallenden Kosten nicht konkret aus den umlegbaren Baukosten herausrechnen, sondern die Instandsetzungskosten werden pauschal mit 30 % von den geltend gemachten Kosten abgezogen. Im Rahmen des vereinfachten Verfahrens entfällt damit in der Praxis oft die schwierige Verpflichtung zur Herausrechnung konkreter Instandsetzungskosten.

Praxis-Beispiel

Fensteraustausch

Der Vermieter tauscht die in der Wohnung befindlichen Fenster gegen moderne isolierverglaste Fenster mit höherem Lärmschutz aus. Die Kosten hierfür belaufen sich auf 8.000 EUR. Für Instandsetzungskosten sind im Rahmen des vereinfachten Verfahrens nach § 559c BGB 30 % pauschal von den in Ansatz zu bringenden Baukosten abzuziehen, somit 30 % von 8.000 EUR = 2.400 EUR.

Der Restbetrag von 5.600 EUR kann mit 8 % jährlich auf die Miete umgelegt werden, somit 448 EUR pro Jahr, entspricht 37,33 EUR pro Monat.

3.9.1 Mehrere Modernisierungsmaßnahmen

Hat der Vermieter mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so gilt im vereinfachten Verfahren § 559c Abs. 2 BGB. Wenn der Vermieter in den letzten 5 Jahren entweder eine "normale" Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von 8 % der Baukosten oder eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht hat, erfolgt eine Anrechnung.

Folge: Es mindern sich die Kosten, die im vereinfachten Verfahren für die weitere(n) Modernisierungsmaßnahme(n) geltend gemacht werden können, um die Kosten, die in diesem früheren Verfahren für Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht wurden. Auf Mieterhöhungen im vereinfachten Verfahren werden also vorherige Modernisierungsmieterhöhungen innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren angerechnet.

Hinweis

Vereinfachtes vs. normales Verfahren

Wenn der Vermieter das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB wählt, gilt für einen Zeitraum von 5 Jahren die Höchstgrenze von 10.000 EUR. Daneben sind keine weiteren Mieterhöhungen nach § 559 BGB möglich. Wenn der Vermieter den Höchstbetrag von 10.000 EUR im sogenannten vereinfachten Verfahren bei mehreren Modernisierungsmaßnahmen vermeiden will, darf er nicht das vereinfachte Verfahren wählen, sondern muss das "normale" Verfahren nach § 559 BGB wählen, das heißt: Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555c BGB mit den voraussichtlichen Betriebskosten, ohne Abzug der pauschalen Instandsetzungskosten von 30 % und mit dem vollen finanziellen Härteeinwand des Mieters. Eine Ausnahme hiervon gilt wiederum gemäß § 559c Abs. 3 BGB.

Nochmals zum Verständnis – Regeltatbestand: Hat der Vermieter eine Mieterhöhung mit einem Umlageaufwand von 10.000 EUR im vereinfachten Verfahren geltend gemacht, so kann er innerhalb von 5 Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung keine weiteren Mieterhöhungen gemäß § 559c BGB – also im vereinfachten Verfahren – geltend machen.

Ausnahme 1: Gesetzliche Verpflichtung

Eine Ausnahme gilt dann, wenn der Vermieter in diesem Zeitraum Modernisierungsmaßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat.

Praxis-Beispiel

Gesetzliche Verpflichtung

Der Vermieter muss die oberste Geschossdecke nach § 47 GEG so dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 W/(m²K) nicht überschreitet.

Es handelt sich dabei um eine sogenannte unbedingte Anforderung bzw. unbedingte Nachrüstverpflichtung. Wenn der Vermieter diese Verpflichtung bei der Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nicht kannte oder kennen musste, kann er die insoweit erneut anfallende Mieterhöhung trotz der im vereinfachten Verfahren bereits erreichten Höchstgrenze von 10.000 EUR geltend machen.

Ausnahme 2: Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Eine weitere Ausnahme gilt, sofern eine Modernisierungsmaßnahme aufgrund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt wird, der frühestens 2 Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung durch die Eigentümer gefasst wurde (§ 559c Abs. 4 Nr. 2 BGB).

Praxis-Tipp

Zukünftige Entwicklungen beachten

Bei zu erwartenden weiteren Modernisierungsmaßnahmen, etwa im Rahmen der Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft oder politischer Diskussionen über den Klimaschutz (z. B. die Verschärfung der Gesetze), sollte der Vermieter immer das sogenannte normale Verfahren nach § 559 BGB wählen und nicht das vereinfachte Verfahren, um sicherzugehen, dass keine Sperrfrist von 5 Jahren einschlägig ist. Denn im Rahmen des vereinfachten Verfahrens soll der Mieter bei Durchführung einer Modernisierungsmieterhöhung 5 Jahre vor weiteren Erhöhungen geschützt werden.

Im Rahmen des "normalen" Verfahrens kann der Vermieter ...