LG Zwickau Urteil vom 24.08.2005 - 2 O 751/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Feststellung Beendigung Gewerbemietverhältnis

Nachgehend

OLG Dresden (Urteil vom 24.01.2006; Aktenzeichen 5 U 1744/05)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist, für den Beklagten wegen der Kosten, gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Streitwert: EUR 613.550,28.

Tatbestand

Die Parteien streiten über den Bestand eines gewerblichen Geschäftsraummietverhältnisses.

Unter dem 15./29.04.1993 kam es zwischen

1. … mit dem Sitz …
2. … mit dem Sitz in …

a) und b) handelnd zur gesamten Hand als Gesellschafter einer zwischen ihnen bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts

– nachfolgend „Vermieter” genannt –

und

der … mit dem Sitz in …

– nachfolgend „Mieter” genannt –

zum Abschluss eines Mietvertrages über in der … in … gelegene Geschäftsräume zum Betrieb eines Großhandels-Abholmarktes (vgl. zum Inhalt im Einzelnen: Anlage K 1, Anlagenheft Klagepartei).

Unterzeichnet wurde der Vertrag – wie auch die Nachträge vom 15./29.04.1993 bzw. 07.04.1994 (Anlagen K 2 und K 3) – auf Vermieterseite durch Herrn … seinerzeit Geschäftsführer der … wie auch der Komplementärgesellschaft der ….

In § 2 (Mietzeit und Option) Nr. 1 des Vertrages heißt es:

„Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 17 Jahren abgeschlossen, gerechnet vom Tage der Übergabe an. Eine Übergabe wird angestrebt zum 31.10.1993 späteste Termin ist jedoch der 01.04.1994 (…).”

Die durch ein entsprechendes Abnahmeprotokoll dokumentierte Übergabe erfolgte im Jahre 1994.

Am 21.12.1994 veräußerte die vermietende Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Objekt an den Beklagten, was der Klägerin mit Schreiben vom 21.03.1995 (K 4) mitgeteilt wurde.

Mit Schreiben vom 21.12.2004 (K 5) kündigte die Klägerin dem Beklagten gegenüber den Mietvertrag über Gewerberäume „fristgemäß zum 30.06.2005”.

Sie meinte und meint, zur ordentlichen Kündigung berechtigt (gewesen) zu sein, da der Mietvertrag mangels Beobachtung der schriftlichen Form gemäß § 566 Satz 2 1. HS a.F. BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen gelte; ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis liege darin, dass die Unterschrift auf Vermieterseite unbestimmt sei, es sei unklar, ob der dort Unterzeichnende für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, für beide Gesellschafterinnen oder nur für eine der beiden unterschrieben habe. Hinzu komme eine unbestimmte Bezeichnung der Vertragsdauer, da der die Laufzeit von 17 Jahren auslösende Zeitpunkt der Übergabe (§ 2 Nr. 1 des Vertrages) nicht erkennbar sei.

Die Klägerin beantragt daher,

festzustellen, dass das mit Mietvertrag vom 15.04./29.04.1993 begründete Mietverhältnis der Parteien über in der … gelegene Geschäftsräume mit Ablauf des 30.06.2005 endete.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hält es für eindeutig, dass Herr … den Mietvertrag (wie auch die beiden Nachträge) als Vertreter beider Gesellschafterinnen unterzeichnet hat, und stellt das Recht der Klägerin zur ordentlichen Kündigung des Vertrages in Abrede.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie die Niederschrift über die öffentliche Sitzung vom 10.08.2005 (Blatt 43/46 d.A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Entscheidung ergeht durch den Berichterstatter als originären Einzelrichter (§ 348 Abs. 1 Satz 1 n.F. ZPO).

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg. Die begehrte Feststellung kann die Klägerin unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt verlangen.

Das umstrittene – Ende 1994 gemäß § 571 Abs. 1 a.F. BGB auf den Beklagten als neuen Vermieter übergeleitete – Mietverhältnis wurde durch die Kündigung der Klägerin vom 21.12.2004 nicht wirksam beendet. Zur ordentlichen Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist war die Klägerin angesichts des Abschlusses des Vertrages auf bestimmte Zeit nicht berechtigt. Der Vertrag gilt auch nicht gemäß § 566 Satz 2 1. HS a.F. BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen. Bei seinem Abschluss wurde die Schriftform ebenso wie bei den beiden Nachträgen eingehalten.

Die Unterschrift auf Vermieterseite ist weder unbestimmt noch unvollständig. Für die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, dass alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag, muss dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen. Ist eine Vertragspartei eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und findet sich für sie nur eine Unterschrift unter dem Vertrage, so muss für die Einhaltung der Schriftform auszuschließen sein, dass die Unterschriften der übrigen Gesellschafter noch fehlen. Der Urkunde muss also mit anderen Worten zu entnehmen sein, dass sie alle erforderlichen Unterschriften enthält (BGH, Urteil vom 15.01.2003, XII ZR 300/99 zitiert nach Juris; NJW 2003, 3053 [3054]).

Gemessen hieran, verbleiben keine Zweifel, dass Herr … als Vertreter beider Gesell...