KG Berlin Urteil vom 09.12.2002 - 20 U 246/01

Normenkette

BGB § 557 Abs. 1 a.F.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 18.05.2001; Aktenzeichen 32 O 116/01)

Tenor

Auf die Anschlussberufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels der Beklagten i.Ü. sowie der Berufung des Klägers das am 18.5.2001 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin teilweise geändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO (a.F.) abgesehen.

Gründe

Die zulässige Berufung des Klägers ist unbegründet. Die unselbstständige Anschlussberufung der Beklagten ist teilweise begründet. Die Klageforderung ist in geringerer Höhe als vom LG zugesprochenen, wegen 524,66 DM bzw. 268,25 Euro, begründet. Die Hilfsaufrechnung mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ist deshalb nur in dieser Höhe verbraucht.

I. Dem Kläger steht gegen die Beklagte der geltend gemachte Mietzins- bzw. Nutzungsentschädigungsanspruch für September bis Dezember 2000 i.H.v. 8.994,20 DM (4 × 2.248,55 DM) lediglich als Nutzungsentschädigungsanspruch gem. § 557 Abs. 1 BGB a.F. für die Zeit vom 1. bis zum 7.9.2000 i.H.v. 524,66 DM zu, während ein Anspruch für die Zeit vom 8.9. bis 31.12.2000 nicht besteht.

1. Die fristlose Kündigung der Beklagten mit Schreiben vom 4.8.2000 war wirksam, sodass dem Kläger kein Mietzinsanspruch, sondern nur ein Nutzungsentschädigungsanspruch bis zur Rückgabe zustehen kann.

a) Die Beklagte war gem. § 542 Abs. 1 BGB a.F. wegen des Abrisses des von ihr (mit-)gemieteten Außen-WC-Raumes aus wichtigem Grund zur Kündigung berechtigt, weil der vertragsgemäße Gebrauch der gemieteten Sache damit zum Teil wieder entzogen wurde. Eine Abhilfefrist war hier ersichtlich entbehrlich, denn der Kläger war nicht bereit, das für einen Fahrstuhleinbau abgerissene Außen-WC wieder aufzubauen. Er bot lediglich anderweitigen Ersatz an.

b) Die Kündigung war auch nicht im Hinblick auf die Ersatzangebote wegen einer nur unerheblichen Beeinträchtigung ausgeschlossen (§§ 542 Abs. 2, 242 BGB), wie der Kläger mit der Berufung geltend macht. Der Mieter muss sich die Vertragsänderung, selbst wenn sie ihm zumutbar sein sollte, nicht aufzwingen lassen. Bei der Auswechselung von beweglichen Sachen gegen identische mag dies großzügiger zu beurteilen sein. Räume sind jedoch nicht austauschbar. Im Übrigen war – was das LG nicht erörtert hat – der Fahrstuhleinbau, auch wenn er nicht zur Wertverbesserung der Räume der Beklagten bestimmt war, gem. § 541b Abs. 1 BGB a.F. (bzw. §§ 554, 578 Abs. 2 BGB n.F.), der auch für Geschäftsräume gilt (vgl. auch Eisenschmidt in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 541b BGB Rz. 3), eine „Maßnahme zur Verbesserung sonstiger Teile des Gebäudes” und es bestand selbstverständlich hierfür schon im Hinblick auf das (mit-)gemietete Außen-WC, das im Zuge der Baumaßnahmen abgerissen wurde, eine Mitteilungspflicht gem. § 541b Abs. 2 BGB a.F. (vgl. Eisenschmidt in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 541b BGB Rz. 158). Eine Mitteilung wäre nur dann entbehrlich gewesen, wenn sich die Maßnahme weder auf die gemieteten Räume noch auf die Miethöhe ausgewirkt hätte. Ersteres war hier ersichtlich nicht der Fall, sodass eine Mitteilung erforderlich war. Auf diese Mitteilung hätte der Beklagten aber ohnehin ein ordentliches Kündigungsrecht zugestanden und der Kläger hätte den Abriss vor Ablauf der Kündigungsfrist nicht vornehmen dürfen (§ 541b Abs. 2 S. 3 BGB a.F.). Indem er die Beklagte vor vollendete Tatsache stellte, verletzte er daher seine Vertragspflichten (objektiv) grob. Deshalb ist es nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu rechtfertigen, diesen groben Vertragsverstoß nachträglich zu billigen, weil möglicherweise eines der Ersatzangebote, was i.Ü. schon wegen der nur kurzen Laufzeit des Mietvertrages aber ohnehin fraglich war, zumutbar gewesen wäre. Damit würde das Gesetz bzw. die vertraglichen Vereinbarungen unterlaufen.

2. Der Nutzungsentschädigungsanspruch steht dem Kläger nur i.H.v. 542,66 DM (2.248,55 DM/30 Tage × 7 Tage) zu, sodass die Anschlussberufung wegen des weiteren Betrages für die Zeit bis zum 30.9.2000 Erfolg hat und die Berufung des Klägers erfolglos bleibt. Dem LG ist zwar dahin zu folgen, dass die Rückgabe des Schlüssels an den Hauswart am 31.8.2000 nicht genügte, weil dieser zum Empfang grundsätzlich nicht berechtigt ist und es daher insofern einer entspr. vertraglichen Absprache oder einer entspr. Aufforderung durch den Vermieter bedarf (vgl. KG – 8. Zivilsenat – MDR 2001, 272). Danach ist der Zugang bei dem Kläger bzw. der Hausverwaltung am 7.9.2000 maßgeblich. Mit dem Wortlaut des Gesetzes lässt sich aber die fingierte Verlängerung des Nutzungszeitraums bis zum Monatsende nicht begründen. Der Senat vermag hier der Ansicht des LG (so aber auch KG – 8. Zivilsenat – GE 2001, 989) nicht zu folgen. Der I. Senat hat hierzu bereits mit Urteil vom 21.6.2001 abweichend entschieden (KG, Urt. v. ...