KG Berlin Beschluss vom 19.07.2004 - 24 W 305/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Formerfordernisse der Jahresabrechnung; Sonderumlage

Leitsatz (amtlich)

1. Das Fehlen von Zwischenergebnissen zwischen Anfangs- und Endbestand der Gemeinschaftskonten führt nicht zur Ungültigerklärung der von den Wohnungseigentümern mehrheitlich beschlossenen Jahresabrechnung und verschafft auch keinen Ergänzungsanspruch.

2. Die Festlegung der Instandhaltungsrücklage im Wirtschaftsplan ist nicht vorgreiflich für die Jahresabrechnung. Die bestätigende Wirkung des Jahresabrechnungsbeschlusses bezieht sich nicht auf einzelne Rechnungsposten des Wirtschaftsplans.

3. Gegen die Einstellung der tatsächlich abgeflossenen Reparaturkosten in die Jahresabrechnung und den Verbrauch der Rücklage kann nicht eingewandt werden, es müsse eine Rücklage in einer bestimmten Höhe erhalten bleiben.

4. Besteht Reparaturbedarf, kann neben dem Wirtschaftsplan eine Sonderumlage zur Ansammlung von Mitteln für die künftige Instandsetzung beschlossen werden, auch wenn die genaue Verwendung noch nicht festgelegt wird. Selbst wenn die Fälligkeit einer beschlossenen Sonderumlage durch späteren Mehrheitsbeschluss hinausgeschoben wird, berührt das nicht die Ordnungsmäßigkeit der ursprünglich beschlossenen Sonderumlage.

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 10.05.2002; Aktenzeichen 85 T 170/01)

AG Berlin-Spandau (Beschluss vom 27.04.2001; Aktenzeichen 70-II 118/00)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen.

Der Antragsteller hat dem Verwaltungsvermögen der

Gemeinschaft die notwendigen außergerichtlichen Kosten dritter Instanz zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 34.607,30 Euro festgesetzt. Unter Änderung der vorinstanzlichen Festsetzungen wird der Geschäftswert auch für die erste und zweite Instanz auf diesen Betrag festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1) und 2. bilden die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage, die aus insgesamt 36 Einheiten besteht. Der Antragsteller ist seit dem 4.12.1998 eingetragener Eigentümer der Einheit Nr. 11, die über 19/1000 Miteigentumsanteile verfügt. Der Antragsteller erstrebt die Ungültigerklärung der auf der Eigentümerversammlung vom 30.8.2000 zu den Tagesordnungspunkten 2 bis 6 gefassten Beschlüsse bzw. deren Ergänzung. Die Wohnanlage wird seit dem 1.1.1999 von der Beteiligten zu 3), einer GmbH, verwaltet. Zuvor war eine andere Verwalterin eingesetzt. Das allgemeine Girokonto der Gemeinschaft wird bei der B.V. auf den Namen der Gemeinschaft geführt. Das Instandhaltungsrücklagenkonto wurde bis zum 30.6.2000 bei der ...-Bank auf den Namen der früheren Verwalterin mit der Gemeinschaft als der Begünstigten geführt, seit dem 20.9.2000 im Rahmen einer sog. "Konto-Kompakt-Anlage" ebenfalls bei der B.V. auf den Namen der Gemeinschaft. Die Erträge aus der Verzinsung der Instandhaltungsrücklage wurde in der Vergangenheit nicht auf dem dortigen Konto verbucht, sondern auf das allgemeine Girokonto der Gemeinschaft überwiesen. Im Falle eines Finanzbedarfs für Instandsetzungen werden Gelder dem Instandhaltungskonto entnommen und auf das Girokonto der Gemeinschaft überwiesen. Demgegenüber werden nicht benötigte Geldbeträge von dem Girokonto der Gemeinschaft auf das Rücklagenkonto der Gemeinschaft zum Zwecke der Verzinsung umgebucht. Als Folge kommt es zu internen Buchungsvorgängen zwischen diesen beiden Konten der Gemeinschaft. Nach dem Wirtschaftsplan für 1997, der für 1998 fortgalt, war für das Jahr 1998 eine Zuführung zur Instandhaltungsrücklage i.H.v. 20.000 DM angesetzt. In einem früheren Anfechtungsverfahren hat das AG - inzwischen rechtskräftig - Eigentümerbeschlüsse betreffend die Genehmigung der Jahreseinzelabrechnungen 1998 einschließlich der Entlastung der Verwalterin sowie des Verwaltungsbeirats für das Wirtschaftsjahr 1998 für ungültig erklärt.

In der Eigentümerversammlung vom 30.8.2000 wurden die folgenden Beschlüsse gefasst:

Zu TOP 2 wurde die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1998 erneut beschlossen, zu TOP 3 der Verwalterin Entlastung erteilt, zu TOP 3.1 dem Verwaltungsbeirat Entlastung erteilt.

Zu TOP 4 wurde die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1999 beschlossen, zu TOP 5 der Verwalterin für das Wirtschaftsjahr 1999 Entlastung erteilt und zu TOP 5.1 dem Verwaltungsbeirat Entlastung erteilt.

zu TOP 6 wurde eine Sonderumlage i.H.v. 60.000 DM betreffend die Sanierung der Fassade des Vorderhauses einschließlich der Balkone mit Fälligkeit zum 30.6.2001 beschlossen und als Zeitpunkt für die Fassadensanierung das Frühjahr 2002 benannt, ohne dass zu diesem Zeitpunkt bereits Kostenangebote vorgelegen hatten.

Im vorliegenden Verfahren vertritt der Antragsteller die Ansicht, die Eigentümerbeschlüsse vom 30.8.2000 zu TOP 2 bis 6 widersprächen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Jahresabrechnungsbeschlüsse 1998 und 1999 seien insofern unrichtig, als über die Instandhaltungsrücklage abgerechnet worden sei, als Umbuchungen vom Instandhaltungskonto auf das laufende Kon...