Folgen mündlicher Abänderung eines schriftlichen Mietvertrages

Leitsatz

Wird ein befristeter schriftlicher Mietvertrag über ein Ladengrundstück, der auf mehr als ein Jahr abgeschlossen wurde, nachträglich hinsichtlich eines Punktes mündlich geändert, dann gilt der ganze Vertrag, mangels Schriftform, als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, mit der Folge, dass der Vermieter - unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist - kündigen kann.

Fakten:

Der Mieter hatte der Erhöhung der Miete mündlich zugestimmt. Der Mietvertrag über Ladenräume war schriftlich und befristet abgeschlossen worden. Der Vermieter kündigte vor vereinbartem Mietende unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen. Das Gericht entscheidet, dass die Kündigung wirksam ist. Ein Mietvertrag über ein Grundstück oder über Räumlichkeiten muss schriftlich abgeschlossen werden, wenn die Mietzeit länger als ein Jahr dauern soll. Stimmt der Mieter einer mündlichen änderung des schriftlichen Mietvertrages zu, entbehrt der mündlich vereinbarte Inhalt der Schriftform. Damit genügt der gesamte Vertrag nicht der Schriftform und gilt dadurch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. In einem solchen Fall kann der Vermieter von Gewerberäumen, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen, noch vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit kündigen.

Link zur Entscheidung

OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.03.2001, 9 U 174/00

Fazit:

Vorsicht: Grundsätzlich kann auch die Vereinbarung der Schriftform mündlich geändert werden, sofern das Gesetz nicht Schriftform verlangt. Für Verträge, die vor Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes geschlossen wurden, gilt: Mündliche änderungen von schriftlichen, befristeten Mietverträgen sind möglich, führen aber grundsätzlich zur Aufhebung der Befristung: Jede mündliche änderung macht den Vertrag dann zu einem unbefristeten.