Die Praxis der Zwangsverwaltung, § 1 Das Zwangsverwaltun ... / 1. Allgemeines

Rz. 13

Anordnung der Zwangsverwaltung und Beitritt zum Verfahren erfolgen aufgrund eines vollstreckbaren Titels. In Betracht kommen:

▪	ein persönlicher Titel gegen den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer;
▪	ein Titel auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück, also ein "dinglicher Titel".

Im Normalfall wird der Titel gegen den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer lauten.

Rz. 14

Als dinglicher Titel dient im Normalfall eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollsteckung, welche der Eigentümer in der notariellen Urkunde anlässlich der Bestellung des Grundpfandrechtes erklärt. Anlässlich von Verkäufen ermächtigt der Eigentümer den Käufer, bereits ein Grundpfandrecht zu bestellen, welches nach Eigentumswechsel eingetragen werden soll. Hat der künftige Käufer aufgrund dieser Vollmacht die Unterwerfung des jeweiligen Eigentümers unter die sofortige Zwangsvollstreckung erklärt (und später dann das Grundstück erworben), kann gegen ihn aus dieser Urkunde nur vollstreckt werden, wenn die damalige Vollmacht spätestens zum Beginn der Zwangsvollstreckung zugestellt war.^[16] Diese Notwendigkeit entfällt, wenn der spätere Eigentümer sich auch eigenen Namens der Zwangsvollstreckung unterworfen hat.^[17] Die Zustellung der Vollmacht kann nachgeholt werden.^[18]

Rz. 15

Für Grundschulden, die nach dem 19.8.2008 bestellt wurden, ist eine Fälligkeitsvereinbarung ohne Kündigung nicht mehr zulässig.^[19] Sie müssen zur Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Die Prüfung, ob diese Voraussetzung vorliegt, erfolgt bei der Klauselerteilung.^[20] Das Vollstreckungsgericht hat nur die formelle Richtigkeit der Klausel zu prüfen; nicht aber, ob sie erteilt werden durfte (materielle Richtigkeit).^[21] Dies gilt auch für eine zu Unrecht vom Urkundsbeamten statt vom Rechtspfleger erteilte Klausel nach § 726 Abs. 1 ZPO.^[22]

Auch die bloße Änderung des Namens oder der Firma steht – auch ohne "Beischreibung" – der Vollstreckung nicht entgegen, wenn der Nachweis der Identität durch Urkunden zweifelsfrei geführt werden kann.^[23]

Rz. 16

Der Zessionar einer abgetretenen Sicherungsgrundschuld (§ 1192 Abs. 1a BGB) kann die Zwangsverwaltung aus der Unterwerfungsklausel nur betreiben, wenn er in den Sicherungsvertrag eingetreten ist.^[24] Dieser Eintritt kann auch durch Vertrag zugunsten des Sicherungsgebers erfolgen.^[25] Allerdings muss der Notar dem Zessionar die Klausel auch ohne Nachweis erteilen, wenn die entsprechende Bedingung (§ 726 Abs. 1 ZPO) nicht im Text der Urkunde enthalten ist. Eine dahingehende "Auslegung" der Urkunde ist ihm verwehrt. Der Schuldner kann sich dann nur mit Klage nach § 768 ZPO wehren.^[26]

Rz. 17

Der Berechtigte aus einer Zwangshypothek kann zwar ohne dinglichen Titel die Zwangsversteigerung, nicht aber die Zwangsverwaltung betreiben.^[27] Somit muss der Gläubiger, wenn er das Verfahren im Range der Hypothek betreiben will, sich durch Klage oder Unterwerfung einen dinglichen Titel verschaffen. Hierzu besteht aber meist keine sachliche Notwendigkeit, da die Hauptsache ohnehin so gut wie nie in der Zwangsverwaltung befriedigt wird. Der Gläubiger erreicht den gleichen Erfolg, wenn er aus der persönlichen Forderung die Zwangsverwaltung betreibt und die dinglichen laufenden Zinsen nur zum Verfahren anmeldet. Diese Anmeldung erfordert keinen Titel.

Rz. 18

Der Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung aufgrund der Abgabeordnung oder eines Verwaltungsvollstreckungsgesetzes^[28] ist kein "Verwaltungsakt", sondern eine "vollstreckungsrechtliche Verfahrenshandlung^[29]" und erfolgt aufgrund eines formlosen Antrags, welcher einen Titel ersetzt. Konsequent muss sich der Schuldner – falls er die Voraussetzungen für einen solchen Antrag als nicht gegeben ansieht – gegenüber dem Gläubiger mit der allgemeinen Leistungsklage (einstweilige Anordnung: § 123 VwGO) und nicht mit Anfechtungsklage nach § 42 VwGO wehren.^[30]

Auch hier prüft das Vollstreckungsgericht nur die formelle Richtigkeit des Antrags; nicht aber ob die Forderung besteht. Dies gilt insbesondere für die Kassen der Gemeinden, welche Forderungen der Rangklasse 3 (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG) vollstrecken wollen.^[31]

Rz. 19

Ist die Eigentümerin eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, darf die Zwangsverwaltung nur angeordnet werden, wenn die im Titel genannten und die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter übereinstimmen. Insoweit gilt § 1148 Abs. 1 BGB zugunsten des Gläubigers. Ohne diese Übereinstimmung ist die Veränderung des Gesellschafterbestandes analog § 727 ZPO nachzuweisen.^[32] § 1148 Abs. 1 BGB gilt zugunsten des Gläubigers auch dann, wenn der Tod eines Gesellschafters noch nicht im Grundbuch eingetragen ist und somit die im Titel ausgewiesenen Gesellschafter mit jenen des Grundbuchs übereinstimmen,^[33] vorausgesetzt, dass der Bestand der Gesellschaft durch den Tod unberührt bleibt.

Es genügt, den Anordnungsbeschluss nur an den "geschäftsführenden Gesellschafter" zuzustellen, wenn dieser sicher bekannt ist.^[34] ...