BayObLG Beschluss vom 04.04.2005 - 2Z BR 198/04

Leitsatz (amtlich)

Ein Verwalter ist ohne gesonderte Vereinbarung nicht verpflichtet, für eine vermietete Wohnung eine Einzeljahresabrechnung zu erstellen, die unverändert als wirksame Betriebskostenabrechnung ggü. dem Mieter verwendet werden kann.

Normenkette

WEG § 28 Abs. 3; BGB § 675

Verfahrensgang

LG Memmingen (Beschluss vom 06.09.2004; Aktenzeichen 4 T 1691/03)

AG Memmingen (Aktenzeichen 25 UR II 24/02)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des LG Memmingen vom 6.9.2004 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 3.602 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller sind Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage, die von der Antragsgegnerin verwaltet wird. Die Wohnung der Antragsteller war im Jahr 1996 sowie im Januar und Februar 1997 vermietet.

In einem Zivilrechtsstreit in den Jahren 2000/2001 zwischen den Antragstellern und ihrer Mieterin um die Rückzahlung der Mietkaution erklärten die Antragsteller die Aufrechnung mit Ansprüchen aus den Nebenkostenabrechnungen für den fraglichen Zeitraum i.H.v. insgesamt 1.920,61 EUR. Zur Begründung ihrer Ansprüche legten die Antragsteller die von der Antragsgegnerin erstellten Einzeljahresabrechnungen für ihre Wohnung vor, ohne weiter anzugeben, welche der darin enthaltenen Posten nach welchem Verteilungsschlüssel auf die Mieterin umzulegen seien.

Im erstinstanzlichen Urteil wurden die Antragsteller zur Rückzahlung der Mietkaution verurteilt, da die von ihnen geltend gemachten Gegenansprüche mangels ordnungsgemäßer Nebenkostenabrechnung nicht fällig seien. Die hiergegen eingelegte Berufung nahmen die Antragsteller nach Hinweis des Gerichts auf die mangelnden Erfolgsaussichten zurück. Auf Grund dieses verlorenen Prozesses machen die Antragsteller Schadensersatzansprüche gegen die Antragsgegnerin als Verwalterin geltend, da diese ihnen keine korrekten Nebenkostenabrechnungen ausgehändigt habe. Insbesondere sei die Verwalterin verpflichtet gewesen, Abrechnungen zu erstellen, die geeignet gewesen seien, Ansprüche auf Erstattung der Nebenkosten ggü. der Mieterin fällig zu stellen.

Die Antragsteller haben, soweit noch von Bedeutung, beantragt, die Antragsgegnerin zur Zahlung von Schadensersatz für den nicht anerkannten Aufrechnungsanspruch sowie für Gerichts- und Anwaltskosten i.H.v. insgesamt 3.602,35 EUR zzgl. Verzugszinsen zu verpflichten. Der zunächst vor dem Streitgericht anhängig gemachte Antrag ist formlos an das Wohnungseigentumsgericht abgegeben worden. Dieses hat mit Beschl. v. 15.7.2003 den Antrag abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das LG mit Beschl. v. 6.9.2004 als unbegründet zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller. Sie tragen nunmehr vor, die Antragsgegnerin sei außerhalb ihrer Pflichten als Verwalterin beauftragt worden, eine Nebenkostenabrechnung für die Mieterin zu erstellen. Diesen Vertrag habe sie schlecht erfüllt. Aus diesen Umständen folge auch eine Zuständigkeit des Prozessgerichts.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Die sofortige weitere Beschwerde ist nach § 45 Abs. 1 WEG statthaft, da sie sich gegen eine Endentscheidung des Beschwerdegerichts in einem Wohnungseigentumsverfahren richtet. In diesem Zusammenhang kann es dahingestellt bleiben, ob für die Geltendmachung des Schadensersatzanspruches das Prozessgericht zuständig gewesen wäre.

2. Das LG hat ausgeführt: Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung über die Genehmigung der Jahresabrechnungen für die Jahre 1996 und 1997 seien nicht angefochten worden. Die Antragsteller hätten bis zu einer unzulässigen Antragserweiterung in der Beschwerdeinstanz weder außergerichtlich noch gerichtlich eine neue Abrechnung oder eine Ergänzung der vorgelegten Abrechnung verlangt. Darüber hinaus bestehe ein solcher Anspruch auch nicht, da eine den formellen Anforderungen genügende Abrechnung vorliege. Es könne von einem Verwalter nicht verlangt werden, dass er bei einer vermieteten Wohnung in der Einzelabrechnung die umlagefähigen Nebenkosten nach Maßgabe der Betriebskostenverordnung ausweise. Eine pflichtwidrige Handlung der Verwalterin, die geeignet sei, einen Schadensersatzanspruch gegen sie auszulösen, sei deshalb nicht festzustellen.

3. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Grundsätzlich ist von Amts wegen in jeder Lage des Verfahrens zu prüfen, ob eine Verfahrenszuständigkeit gem. § 43 Abs. 1 WEG besteht. Auf die Prüfung der Zuständigkeit nach § 46 WEG findet jedoch die Regelung des § 17a Abs. 5 GVG entsprechende Anwendung (BGH v. 30.6.1995 - V ZR 118/94, BGHZ 130, 159 = MDR 1996, 139). Da bis zur Rechtsbeschwerdeinstanz die Zuständigkeit nicht gerügt wurde, war eine Prüfung des Rechtweges durch das LG nicht veranlasst. Auch der Senat ist somit an die stillschweigende Annahme der Ver...