Auswirkung teilnichtiger Staffelmiete auf die Folgestaffeln

Leitsatz

Ist eine Staffelmietvereinbarung wegen eines unangemessen hohen Entgelts teilweise nichtig, führt dies nicht zur Nichtigkeit der Folgestaffeln. Deren Wirksamkeit ist selbstständig im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Zeitpunkt des jeweils bestimmten Anfangstermins zu beurteilen.

Fakten:

Die Miete sollte sich jährlich auf weitere im Vertrag ausgewiesene Staffelbeträge erhöhen. Der Mieter verlangt Rückzahlung eines Teils der überhöhten Miete und die Feststellung, dass die weiteren Staffeln unwirksam seien. Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage weitgehend stattgegeben, da bei Vertragsschluss ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum herrschte. Die teilweise Nichtigkeit eines vereinbarten Staffelsatzes führt nicht zur Unwirksamkeit der nachfolgend vorgesehenen Staffelsätze. Für die Bestimmung der Grenzen der Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung ist davon auszugehen, dass nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch alle bei Vertragsschluss noch zukünftigen Staffelsätze an der Zulässigkeit nach dem Wirtschaftsstrafgesetzbuch zu messen sind. Daneben kommt es auf den hypothetischen Parteiwillen nicht entscheidend an. Eine weitergehende Unwirksamkeit vereinbarter Staffelsätze, als sie vom Schutzzweck des Wirtschaftsstrafgesetzes gefordert wird, ist nicht geboten. Der Schutz des Mieters wird hinreichend dadurch gewahrt, dass die von ihm zu entrichtenden Staffelsätze auf die Beträge reduziert werden, die der Vermieter zulässigerweise als konkret festgelegte Beträge hätte fordern können.

Link zur Entscheidung

OLG Hamburg, Beschluss vom 13.01.2000, 4 U 112/99

Fazit:

Im Ergebnis ist also jeder Staffelsatz an der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete zu messen.