Der Vermieter von Gewerberäumen kann die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern, wenn sich der Mieter für den Fall der Vertragsbeendigung hinsichtlich der Räumung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat und die Herausgabe durch die Untervermietung vereitelt würde.
Hintergrund
Die Vermieterin von Gewerberäumen will der Mieterin per einstweiliger Verfügung die Untervermietung untersagen lassen.
Die Vermieterin vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 22.3.2010 Gewerberäume an die Mieterin zum Betriebe eines Cafés bzw. einer Bar/ Lounge. In § 12 des Mietvertrags ist bestimmt, dass eine Untervermietung in jedem Einzelfall der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Vermieterin bedarf. Die Mieterin unterwarf sich durch notarielle Erklärung vom 31.3.2010 der sofortigen Zwangsvollstreckung bezüglich einer Räumungs- und Herausgabeverpflichtung der Mieträume in einem jeden Fall der Mietvertragsbeendigung.
Nachdem die Mieterin mit den Mietzahlungen in Rückstand geraten war, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis und erteilte auf Basis der notariellen Urkunde vom 31.3.2010 einen Räumungsauftrag.
Als der Gerichtsvollzieher die Räumung ankündigte, teilte die Ehefrau des Geschäftsführers der Mieterin mit, sie habe über die Räume einen Pachtvertrag abgeschlossen und betreibe dort ein Restaurant. Der Gerichtsvollzieher führte die Zwangsräumung daraufhin nicht durch. Eine Untervermieterlaubnis hatte die Vermieterin zu keinem Zeitpunkt erteilt.
Die Vermieterin befürchtet, dass die Mieterin einen weiteren Vollstreckungsversuch durch unerlaubte Untervermietung erneut unterlaufen werde.
Entscheidung
Das LG Berlin gibt der Vermieterin Recht. Es besteht ein Verfügungsanspruch und ein Verfügungsgrund für eine einstweilige Verfügung.
Der Verfügungsanspruch ergibt sich aus § 12 des Mietvertrags. Danach bedarf die Untervermietung in jedem Einzelfall der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Vermieterin, die sie nicht erteilt hat, mangels entsprechender Information auch nicht hätte erteilen können und im Hinblick auf den erfolglos gebliebenen Zwangsvollstreckungsauftrag auch nicht erteilen muss.
Zwar darf der Vermieter eine Untervermieterlaubnis nicht willkürlich und nicht ohne Prüfung der Interessen seines Vertragspartners verweigern. Hier kommt eine derartige Interessenabwägung jedoch weder im Fall der Untervermietung an die Ehefrau des Geschäftsführers der Mieterin noch in einem etwaigen neuen Einzelfall in Betracht, weil das Mietverhältnis der Parteien unstreitig beendet ist.
Selbst wenn kein zu einer fristlosen Kündigung berechtigender Rückstand bestünde oder bestanden hätte, ist die Vermieterin nicht verpflichtet, eine Untervermieterlaubnis zu erteilen, weil dadurch der Sinn und Zweck der notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfung der Mieterin in die Räumung und Herausgabe der Mieträume vereitelt werden würde, denn einen Untermieter betrifft dieser Titel nicht. Die Vermieterin ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt gehalten, sich dieses Titels durch eine Untermieterlaubnis faktisch zu begeben. Die Mieterin hat daher jegliche Untervermietung zu unterlassen.
Der Verfügungsgrund ist ebenfalls erfüllt und liegt in der Abwehr und Vorbeugung einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung der Vermieterin durch die Machenschaften der Mieterin.
(LG Berlin, Urteil v.1.11.2012, 12 O 507/12)