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Fehler macht Staffelmietvereinbarung nicht komplett unwirksam

Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam.

Hintergrund

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung.

Der Mietvertrag vom 17.7.2002 enthält folgende Vereinbarung:

"Es wird eine Staffelmiete vereinbart, die Miete staffelt sich jährlich um 3 %, siehe Rückseite der Hausordnung."

Auf der von den Parteien am selben Tag unterzeichneten Rückseite der Hausordnung heißt es:

"Die Miete staffelt sich wie folgt:
Ab 1.9.2003 863,14
ab 1.9.2004 889,04
ab 1.9.2005 915,72
ab 1.9.2006 943,20
ab 1.9.2007 971,50
ab 1.9.2008 1.000,65
ab 1.9.2009 1.030,67
ab 1.9.2010 1.061,59
ab 1.9.2011 1.093,44
ab 1.9.2012 1.126,25
Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31.8.2013 staffelt sich die Miete weiterhin jährlich um 3 %."

Die Mieter haben die Miete nicht vollständig in der Höhe, die im Mietvertrag genannt ist, gezahlt. Der Vermieter verlangt Zahlung der Rückstände.

Die Mieter halten die Staffelmietvereinbarung für unwirksam, weil für die Zeit ab September 2013 keine konkreten Geldbeträge genannt sind, sondern nur ein Prozentsatz aufgeführt ist.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Dem Mieter stehen die in der Staffel genannten Mieten zu.

Die Staffelmietvereinbarung ist für die ersten zehn Jahre wirksam. Sie ist zwar, soweit sie über zehn Jahre hinausgeht, unwirksam, weil die jeweilige Erhöhung für diesen Zeitraum - anders als für die Anfangsjahre - nicht in einem Geldbetrag, sondern in einem Prozentsatz ausgewiesen ist. Insoweit verstößt die Vereinbarung gegen § 557a Abs. 1 BGB.

Die Teilnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung führt nicht zu deren Gesamtnichtigkeit, weil hier offensichtlich ist, dass die Parteien die Vereinbarung, soweit sie die ersten zehn Jahre betrifft und damit wirksam ist, auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten. Die Staffelmietvereinbarung ist deshalb gemäß § 139 BGB für die ersten zehn Jahre, in denen sie den Anforderungen des § 557a BGB genügt, wirksam und nur für die nachfolgende Zeit unwirksam.

(BGH, Urteil v. 15.2.2012, VIII ZR 197/11)

 

§ 557a BGB - Staffelmiete

(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).

(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.

(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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