BGH: Unbezahlte Prozesskosten sind kein Kündigungsgrund | Immobilien

Haufe Online Redaktion

Mal ehrlich: Wer die Miete zahlt ist doch eigentlich egal - Hauptsache sie kommt pünktlich! Die Miete einer Lüneburger Mieterin zahlte die ARGE (Arbeitsgemeinschaft des kommunalen Trägers und der Agentur für Arbeit für Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II).

Als die nicht pünktlich zahlte, kündigte der Vermieter fristlos. Daraufhin beglich die Mieterin ihre Mietschulden noch innerhalb der nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geltenden 2-Monats-Schonfrist. Die fristlose Kündigung war damit unwirksam.

Dieses Nachzahlungsrecht gerechnet ab Zugang der Räumungsklage gesteht das Gesetz dem Mieter nur einmal innerhalb von 2 Jahren zu! Die Mieterin war damit fein raus: Der Rechtsstreit wurde für erledigt erklärt, dafür sollte sie allerdings die Prozesskosten zahlen.

Der Vermieter wartete über ein Jahr auf die Prozesskosten. Als die Mieterin zudem erneut verspätet die Miete zahlte, kündigte er nochmals den Mietvertrag. Zu Unrecht (BGH, Urteil v. 14.07.2010, VIII ZR 267/09)!

Der Grund: Würden die Prozesskosten beim Zahlungsrückstand mitzählen, würde damit das Nachzahlungsrecht des Mieters nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unterlaufen.

Das soll aber den Wohnungsmieter bei einer einmaligen Mietrückstandskündigung vor einer fristlosen Kündigung schützen. Deswegen rechtfertigen unbezahlte Prozesskosten weder eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1 BGB) noch eine ordentliche Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Das Nachzahlungsrecht soll den Mieter vor der Obdachlosigkeit schützen. Damit sei es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht vereinbar, wenn dem zahlungsschwachen Mieter kurz darauf wegen der unbezahlten Prozesskosten erneut gekündigt werden könnte.