Mieter von Sozialwohnung kann überzahlte Miete nicht grenzenlos zurückfordern

Hintergrund

Die Mieterin einer Wohnung in Berlin verlangt vom Vermieter überzahlte Miete zurück. Sie wohnt seit 1981 in der Wohnung. Die Wohnung war in den 1970er-Jahren mit Hilfe öffentlicher Mittel saniert worden. Im Mietvertrag ist niedergelegt, dass die Wohnung öffentlich gefördert ist. Die Grundmiete betrug ursprünglich 380 DM (194 Euro).

Der Vermieter hat die Miete mehrfach gemäß § 10 Wohnungsbindungsgesetz erhöht, zuletzt auf 482 Euro. Die Mieterin hat die erhöhten Mieten auch gezahlt.

Nun macht die Mieterin geltend, dass die seinerzeitige Sanierung nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprochen habe und es sich bei der Wohnung deshalb nicht um preisgebundenen Wohnraum handle. Der Vermieter sei daher zu einseitigen Mieterhöhungen nicht berechtigt gewesen. Daher gelte weiterhin die ursprünglich vereinbarte Grundmiete von 380 DM (194 Euro).

Die Mieterin verlangt für die Jahre 2004 bis 2007 die Rückzahlung der Miete, soweit diese die ursprüngliche Grundmiete übersteigt. Außerdem will sie festgestellt haben, dass weiterhin die ursprüngliche Grundmiete gilt.

Entscheidung

Der BGH weist das Ansinnen der Mieterin größtenteils zurück. Die Mieterin kann die Miete nicht unbegrenzt zurückverlangen, selbst wenn die Mieterhöhungen unwirksam gewesen sein sollten.

Der BGH stellt fest, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäftsgrundlage des Mietvertrags ist. Fehlt diese Geschäftsgrundlage, ist es dem Vermieter nicht zuzumuten, unverändert am Vertrag festzuhalten. Denn die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete (194 Euro) beträgt nur 40 Prozent der von vom Vermieter zuletzt verlangten Kostenmiete (482 Euro) und nur etwa 44 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007.

Die Mieterhöhungen für preisfreien Wohnraum gemäß § 558 BGB könnte der Vermieter für die Vergangenheit nicht mehr nachholen und hätte auch keine Möglichkeit, den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete in absehbarer Zeit zu erreichen. Ohne eine Vertragsanpassung bestünde daher ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Der Vermieter kann eine Vertragsanpassung aber nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Diese war im entschiednen Fall niedriger als die zuletzt verlangte Kostenmiete.

Der BGH hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun klären, ob die Sanierung seinerzeit die gesetzlichen Vorgaben erfüllt hat und wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete im umstrittenen Zeitraum entwickelt hat.

(BGH, Urteil v. 24.3.2010, VIII ZR 160/09)

§ 10 Wohnungsbindungsgesetz

(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. …

§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. …

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). …