12.01.2011 | BGH

Mieter darf mit eigenem Hausrat handeln

Es liegt im Rahmen zulässiger Wohnnutzung, wenn der Mieter eine Wohnung nur noch zum Lagern eigenen Hausrats nutzt und solchen dort gelegentlich verkauft.

Hintergrund

Der beklagte Mieter hat seit den 80er-Jahren mehrere auf einem Stockwerk gelegene Zimmer „zur Benutzung als Wohnung" angemietet. Seit dem Jahr 2000 wohnt er jedoch in einer in einem anderen Haus gelegenen Wohnung, die er beim Melderegister als Erstwohnsitz angegeben hat. Die gemieteten Zimmer hat er als „Nebenwohnung" gemeldet.

In diesen Zimmern stehen umfangreicher eigener - teilweise ererbter - Hausrat des Mieters sowie Gegenstände einer verstorbenen Angehörigen. Der Mieter bietet den Hausrat und die Gegenstände in einer Zeitschrift zum Kauf an. In den Zimmern empfängt er Kaufinteressenten.

Der Vermieter sieht hierin keine zulässige Wohnnutzung, sondern eine Nutzung als Lager und für einen gewerblichen Handel mit den dort befindlichen Gegenständen. Er verlangt vom Mieter Unterlassung dieser Aktivitäten.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Mieter Recht. Dem Vermieter steht kein Unterlassungsanspruch zu.

Die tatsächliche Nutzung der Räume hält sich innerhalb der vereinbarten Nutzung „zu Wohnzwecken". Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt zwischenzeitlich in einer anderen Wohnung hat und in den gemieteten Räumen nur noch umfangreicher Hausrat steht. Den Mieter trifft keine Gebrauchspflicht dergestalt, dass er in den Räumen im herkömmlichen Sinne „wohnt" (Schlafen, Essen, regelmäßiger Aufenthalt).

Die Existenz von Hausratsgegenständen in einer Wohnung ist geradezu typisch für eine Wohnnutzung. Die Anzahl der Hausratsgegenstände ist dabei ebenso ohne Belang wie ihre Anordnung in der Wohnung. Auch ist es einem Mieter unbenommen, eigene oder in seiner Verfügungsbefugnis stehende Hausratsgegenstände von Familienangehörigen zu veräußern. Darin liegt grundsätzlich auch dann keine von einer Vereinbarung mit dem Vermieter abhängige geschäftliche Tätigkeit des Mieters, wenn sie nach außen in Erscheinung tritt.

Im Einzelfall kann sich allerdings aus derartigen Tätigkeiten ein Unterlassungsanspruch des Vermieters nach § 541 BGB wegen vertragswidrigen Gebrauchs ergeben, z. B. wenn der Mieter Gegenstände erwirbt, um sie alsbald weiterzuverkaufen oder durch die Verkaufstätigkeit die Mietsache gefährdet oder andere Mieter stört. Dafür gab es vorliegend aber keine Anhaltspunkte.

(BGH, Urteil v. 8.12.2010, VIII ZR 93/10)

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