Gewerbe-Vermieter kann Mietvertrag auf anderen übertragen

Hintergrund

Die Parteien streiten darüber, wer in einem Gewerbemietverhältnis Vermieter ist.

Der Mieter hatte 2002 von einer AG ein Ladengeschäft in einem Einkaufszentrum angemietet. Im Formularmietvertrag heißt es u. a.:

"Der Vermieter hat das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen."

Im März 2005 teilte die AG dem Mieter mit, dass sie das Mietverhältnis auf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) übertragen habe. Diese GbR ist Eigentümer der Räume. Zukünftige Zahlungen sollten an die GbR erfolgen. Der Mieter widersprach dem Übergang des Mietvertrags auf die GbR, zahlte aber gleichwohl die Miete an diese. Im Juni 2006 wurde die GbR in eine KG umgewandelt. Die Gesellschafter sind weitgehend identisch.

Die KG verlangt nun vom Mieter rückständige Mieten und Ersatz von Renovierungskosten. Die Parteien streiten darüber, wer Vermieter ist.

Entscheidung

Die AG hat ihre Stellung als Vermieter wirksam auf die GbR übertragen. Nach der Umwandlung der GbR in eine KG ist nun diese Vermieter.

Der Mieter musste zwar einer Übertragung des Vertrags auf einen anderen Vermieter zustimmen. Aber schon darin, dass dem Vermieter im Mietvertrag ein Recht eingeräumt ist, den Vertrag auf eine andere Person zu übertragen, liegt die erforderliche Zustimmung des Mieters.

Die Übertragungsklausel ist auch nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Dem deutschen Recht ist zwar eine freie Übertragbarkeit eines Vertrags auf einen anderen fremd. Allerdings sieht das Mietrecht in verschiedenen Vorschriften einen Übergang von Mietverträgen auf eine andere Person vor. Das Mietrecht steht also einem Wechsel des Vermieters ohne den Willen des Mieters durchaus aufgeschlossen gegenüber.

Ob eine Übertragungsklausel den Mieter unangemessen benachteiligt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Bei der Frage, ob die Übertragung den Mieter unangemessen benachteiligt, sind die beteiligten Interessen gegeneinander abzuwägen.

Ein als Gesellschaft organisierter Vermieter hat das Interesse, ggf. die Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft vereinfacht zu wechseln und hierbei einen Bestand an Mietverhältnissen zu übernehmen.

Ein Mieter hingegen ist daran interessiert, sich über Zuverlässigkeit und Solvenz des Vermieters zu vergewissern. Je stärker das Vertragsverhältnis von einem besonderen Interesse des Mieters an der Person eines bestimmten Vermieters (mit-)geprägt wird, desto höher ist das Interesse des Mieters anzusiedeln. Ein solches Interesse des Mieters kann sich insbesondere aus der Rechtspersönlichkeit des bisherigen Vermieters (etwa bei natürlichen Personen oder Personengesellschaften mit persönlich kontaktierbaren Gesellschaftern als Ansprechpartnern) ergeben. Es kann sich aber auch aus Besonderheiten der Vertragsgestaltung (etwa bei der Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens) herleiten. Ein solch besonderes Vertrauensverhältnis bestand vorliegend aber nicht.

Da vorliegend kein besonderes Vertrauensverhältnis bestand, ist gegen das Vermieterinteresse nur das allgemeine Interesse des Mieters an ordnungsgemäßer Vertragserfüllung (Überlassung der Räume und Erhalt in gebrauchstauglichem Zustand) abzuwägen. Die erfolgreiche Durchsetzung dieses Interesses wird in der Regel aus Sicht des Mieters aber nicht an eine bestimmte Person als Vermieter geknüpft sein. Dies gilt umso mehr, als seine Zahlungspflicht bei Mietmängeln bereits kraft Gesetzes gemindert ist und § 108 InsO den Mieter gegen das Risiko einer Insolvenz des Vermieters sichert.

(BGH, Urteil v. 9.6.2010, XII ZR 171/08)