Ist die Wohnfläche im Mietvertrag mit dem Zusatz „ca.“ angegeben, gilt für die Berechnung einer Minderung dennoch die zahlenmäßig genannte Fläche. Der relativierende Zusatz „ca.“ führt nicht zu einer zusätzlichen Toleranzschwelle für den Vermieter.
Hintergrund
Die ehemaligen Mieter einer Wohnung verlangen vom Vermieter Rückzahlung von zu viel gezahlter Miete.
Im Mietvertrag war die Wohnfläche mit „ca. 100 Quadratmeter“ angegeben. Nach Meinung der Mieter hatte die Wohnung jedoch nur eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern. Sie verlangen deshalb anteilig gemäß der Flächenabweichung Miete zurück. Dabei gehen sie von einer vereinbarten Wohnfläche von 100 Quadratmetern aus.
Das LG Aachen hat dem Ansinnen der Mieter nur zum Teil entsprochen. Es war der Auffassung, dass die „ca.“-Angabe zu einer Toleranz von 5 Prozent führe. Deshalb sei die Minderung nur nach dem Verhältnis 81 zu 95 Quadratmeter (anstatt 81 zu 100) zu berechnen.
Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die „ca.“-Angabe zu einer zusätzlichen Toleranzschwelle führt oder ob bei Berechnung der Minderung die im Mietvertrag konkret genannte Fläche (hier: 100 Quadratmeter) anzusetzen ist.
Entscheidung
Der BGH gibt den Mietern Recht.
Bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche ist auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen "ca."-Zusatz enthält. Dem relativierenden Zusatz „ca.“ kommt bei der Berechnung der Minderung keine Bedeutung zu. Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen. Daraus folgt, dass die Höhe des Minderungsbetrags dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber darin, dass die Wohnfläche mehr als 10 Prozent von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht.
Mit diesem Urteil hat der BGH seine Rechtsprechung bekräftigt, dass die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 Prozent zum Nachteil des Mieters einen Sachmangel darstellt, der den Mieter zu Minderung berechtigt.
(BGH, Urteil v. 10.3.2010, VIII ZR 144/09)