Vermietete Immobilien - Option zur Umsatzsteuer (Vorsteuerabzug)

Was bei Verzicht auf Umsatzsteuerfreiheit bei einer vermieteten Immobilie beachtet werden muss

Fragestellung: 

Wird beim Erwerb eines Immobilienobjekts auf die Steuerfreiheit verzichtet (= Option zu Umsatzsteuer), muss der volle Umsatzsteuerbetrag (19 %) ans Finanzamt abgeführt werden. Es darf jedoch nur ein Teil als Vorsteuer zurückgeholt werden. Wie ist der Vorgang innerhalb einer Buchführung zu erfassen?

Antwort:

Ein Wechsel der Steuerschuldnerschaft vom leistenden (liefernden) Unternehmer auf den Leistungsempfänger findet nur dann statt, wenn die Voraussetzungen des § 13b UStG vorliegen. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei Tatbestände, die infrage kommen könnten. Das sind

• Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, wenn auf die Steuerfreiheit wirksam verzichtet wird oder
• Umsätze, die als Bauleistungen einzustufen sind, wenn der Leistungsempfänger ausnahmsweise selbst Bauleistungen ausführt, die mindestens 10% seines Gesamtumsatzes betragen müssen.

Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, sind nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG umsatzsteuerfrei. Umsatzsteuer fällt deshalb nur dann an, wenn auf die Steuerfreiheit wirksam verzichtet wird. Das Reverse-Charge-Verfahren ist also nur bei Umsätzen anzuwenden, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, wenn auf die Steuerbefreiung verzichtet wird. Der Verzicht auf die Steuerfreiheit muss im notariellen Vertrag vereinbart werden.

Beispiel

Jemand erwirbt eine Immobilie, die er zu 80% umsatzsteuerpflichtig an Unternehmer vermietet und zu 20% an Privatpersonen zu Wohnzwecken. Beim Erwerb dieser Immobilie wurde im notariellen Vertrag vereinbart, dass die Veräußerung der Umsatzsteuer unterliegen soll (Option zur Umsatzsteuer).

Konsequenz: In dieser Situation ist der Käufer zur Zahlung der Umsatzsteuer verpflichtet, die vom vollen Verkaufspreis ermittelt wird. Die Immobilie wird zu 80% umsatzsteuerpflichtig vermietet, sodass der Käufer der Immobilie 80% der Umsatzsteuer, die er gegenüber dem Finanzamt schuldet, als Vorsteuer geltend machen kann. 20% der Vermietungsumsätze sind umsatzsteuerfrei (ohne Optionsmöglichkeit), sodass insoweit ein Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist.

Umsatzsteuer (Reverse-Charge-Verfahren) = 100 %

Abziehbare Vorsteuer = 80 %

Zahllast gegenüber dem Finanzamt = 20%

Die Umsatzsteuer von 20%, die nicht als Vorsteuer abziehbar ist, gehört zu den Anschaffungskosten der Immobilie. Diese Umsatzsteuer ist – wie alle anderen Nebenkosten des Erwerbs – anteilig den Anschaffungskosten für Grund und Boden sowie für das Gebäude zuzurechnen.

Buchungssätze:

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