Gewinnermittlung bei teilentgeltlichem privaten Veräußerungsgeschäft

Allzu große Eile tut selten gut. Das gilt erst recht beim Weiterverkauf von Grundstücken und Immobilien im privaten Bereich. Wer bei der Besteuerung keine bösen Überraschungen erleben will, sollte daher vor einer möglichen Übertragung mindestens 10 Jahre Geduld aufbringen. Dabei kommt es nicht darauf an, welche Werte dem Geschäft zugrunde liegen. Auch eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil ist möglich.

Grundstücksübertragung vor Ablauf von 10 Jahren

Wie schnell aus einer Grundstücksübertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge ein privates Veräußerungsgeschäft werden kann, erlebte ein Mann, über dessen Fall zuletzt der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil v. 11.3.2025, IX R 17/24) entschieden hat. Das bebaute Grundstück hatte er 2014 erworben, wobei er den Kaufpreis in Höhe von 143.950 EUR teilweise finanzierte. Anfang 2019 übertrug er es schließlich auf seine Tochter. Der Verkehrswert betrug zu diesem Zeitpunkt 210.000 EUR.

Nach der Übertragung zahlte der Vater abschließend eine Vorfälligkeitsentschädigung von 4.000 EUR an die Bank. Denn die Tochter übernahm zwar die Bankverbindlichkeiten, die zu diesem Zeitpunkt mit einem Betrag von 115.000 EUR zu Buche schlug. Im Anschluss finanzierte sie die noch offene Summe des Darlehens aber neu.

Ermittlung des Veräußerungsgewinns

Bei der späteren Einkommensteuerveranlagung für das Jahr 2019 bewertete das zuständige Finanzamt den Vorgang schließlich als privates Veräußerungsgeschäft, da die Übertragung vor Ablauf von 10 Jahren nach dem Kaufzeitpunkt erfolgte. Dabei teilte es das Geschäft in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Maßstab für die Berechnung waren der Verkehrswert des Grundstücks sowie die übernommenen Verbindlichkeiten. Der entgeltliche Teil ergab sich aus der Darlehenssumme, die auf die Tochter übergegangen war. Er belief sich auf 54,76 % des Gesamtbetrags. Die sich ergebende Differenz zum Verkehrswert in Höhe von 95.000 EUR stellte den unentgeltlichen Teil der Veräußerung dar.

Um den Veräußerungsgewinn zu ermitteln, berücksichtigte das Finanzamt neben dem Erlös noch die Anschaffungskosten, die Abschreibung und die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung. Alle diese Beträge flossen mit einem Anteil von 54,76 % in die weitere Berechnung ein und minderten den Veräußerungserlös. Entsprechend wurden in der Einkommensteuererklärung 2019 40.653 EUR als Gewinn aus der Grundstücksübertragung erfasst.

Versteuerung von privaten Veräußerungsgeschäften

Gegen die Entscheidung des Finanzamts klagte der Vater vor dem Niedersächsischen Finanzgericht, wo er zunächst Erfolg hatte. In der anschließenden Revision hob der Bundesfinanzhof das Urteil der Vorinstanz jedoch auf und wies die Klage ab. Dabei verwiesen die Richter darauf, dass es sich bei der Übernahme von Schulden im Rahmen eines Grundstückserwerbs um eine entgeltliche Gegenleistung handelt. Entsprechend ist dieser Teil der Übertragung durch die Weitergabe vor Ablauf der Zehnjahresfrist als entgeltliche Veräußerung zu werten. Dass Vater und Tochter von einer unentgeltlichen Übertragung ausgegangen waren, ist dagegen für die steuerrechtliche Bewertung unerheblich.

Dabei wiesen die Richter darauf hin, dass die Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil ein Hilfsmittel zur weiteren Berechnung darstellt. Bezogen auf den entgeltlichen Teil kann der Kläger demnach tatsächlich einen Wertzuwachs verzeichnen. Dieser ergibt sich aus den anteiligen Anschaffungskosten von 78.828 EUR, denen die Schuldübernahme durch die Tochter in Höhe von 115.000 EUR gegenübersteht. Sollte die Übertragung später außerdem noch zu einer Belastung mit Schenkungssteuer führen, sah der Bundesfinanzhof zudem keine Gefahr einer Doppelbesteuerung. Denn als Bemessungsgrundlage würde in diesem Fall nur der unentgeltliche Teil der Veräußerung herangezogen werden, wogegen in die Einkommensbesteuerung der entgeltliche einfließt.

Praxis-Tipp: Private Veräußerungsgeschäfte vermeiden

Grundsätzlich unterliegen auch Gewinne aus sogenannten privaten Veräußerungsgeschäften als Sonstige Einkünfte der Einkommensteuer. Steuerfrei sind sie jedoch, wenn der Gesamtgewinn daraus in einem Kalenderjahr den Betrag von 600 EUR nicht übersteigt. Auch nach Ablauf bestimmter Fristen gilt die Steuerfreiheit. Beim Verkauf von nicht selbst genutzten Grundstücken und Immobilien beträgt diese 10 Jahre. Bei anderen Vermögensgegenständen wie Gold, Schmuck, Gemälden oder Kryptowährungen ist es ein Jahr.