Erhöhte Abschreibungen für Mietwohnungen

Bereits am 29.11.2018 hat der Bundestag den Gesetzesentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus zugestimmt. Nach einigem Zögern ist jetzt auch die Zustimmung des Bundesrats erfolgt, sodass das Gesetz, das eine erhöhte Abschreibung ermöglicht, in Kraft treten kann.

Praxis-Hinweis: Bis zu 28 % zusätzliche Sonderabschreibung neben der linearen AfA für Mietwohnungen

Die beschlossenen Sonderabschreibungen nach § 7b EStG n.F. betragen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung einer Mietwohnung unter gewissen Voraussetzungen und in den folgenden 3 Jahren bis zu jährlich 5 %. Neben dieser Sonderabschreibung ist die reguläre lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG vorzunehmen. Es können somit innerhalb dieses Abschreibungszeitraums insgesamt bis zu 28 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt werden. Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums erfolgt die weitere AfA nach § 7a Abs. 9 EStG.

Da für die AfA nach § 7b EStG n.F. ein Bauantrag nach August 2018 erforderlich ist und eine Abschreibung die Fertigstellung des Objekts erfordert, kommt die Anwendung der neuen Regelung bereits im Jahr 2018 wohl nur im Einzelfall in Betracht. Beachtet werden sollte aber, dass dann ab 2019 die erhöhte AfA auch bereits bei der Bemessung der vierteljährlichen Steuervorauszahlungen berücksichtigt werden kann.

Also: Einen Antrag auf Herabsetzung der Einkommensteuervorauszahlungen beantragen!

Rechtliche Grundlagen:

Allerdings gibt es einige Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit die erhöhten Abschreibungen in Anspruch genommen werden dürfen. Dies sind:

• Der Bauantrag für die Baumaßnahmen muss nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt werden oder es muss in diesem Zeitraum eine Bauanzeige erfolgen;
• es muss neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum in einem Gebäude geschaffen werden, der für die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken geeignet ist; hierzu gehören auch die zu einer Wohnung gehörenden Nebenräume;
• die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000 EUR je m² Wohnfläche nicht übersteigen; und schließlich 
• muss die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 9 Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Wohnungen, die zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden, dürfen nicht erhöht abgeschrieben werden.

Schließlich ist zu beachten, dass die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen auf maximal 2.000 EUR je m² Wohnfläche begrenzt wird. Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungs­kosten darunter, sind diese in der tatsächlich angefallenen Höhe, den Sonderabschreibungen zugrunde zu legen. Die erhöhten Abschreibungen sind bei der Bemessung der Steuervorauszahlungen zu berücksichtigen. Nach der derzeitig vorgesehenen Fassung endet die Abschreibung nach § 7g EStG im Jahr 2026. Ein Verstoß gegen die Voraussetzungen führt zu einer rückwirkenden Versagung der in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen.

Fraglich, ob Sonderabschreibung private Investoren zum Mietwohnungsneubau motiviert

Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus sollen die im Rahmen der von der Politik gestarteten Offensive zur Förderung des Neubaus von Wohnungen vorgesehenen steuerlichen Anreize für den Mietwohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment umgesetzt werden. Dies erfolgt durch die Einführung einer Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau in § 7b EStG n.F. Die Maßnahme zielt vorwiegend auf private Investoren ab, die motiviert werden sollen, sich verstärkt im bezahlbaren Mietwohnungsneubau zu engagieren. Ob das Ziel, den Bau von neuen Mietwohnungen zu fördern, allerdings mithilfe des neuen Gesetzes wirklich erreicht wird, darf durchaus kritisch hinterfragt werden. Die Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen, sind als recht eng anzusehen. Zudem darf nicht außer Acht gelassen werden, dass die Entscheidung, privat eine Wohnung zu erwerben, die vermietet werden soll, auch von anderen Voraussetzungen abhängt als von einer kurzfristigen Steuerersparnis. Nicht zuletzt die Gängelung von Eigentümern durch eine ausufernde Gesetzgebung und Rechtsprechung zu Gunsten von Mietern dürfte hier eher demotivierend wirken.

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