Begriff

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen nach § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG der Einkommensteuer. Hauptgruppe dieser Einkunftsart sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen und grundstücksgleichen Rechten (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählen aber auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen (§ 21 Abs. 1 Nr. 2 EStG), die Einkünfte aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten (§ 21 Abs. 1 Nr. 3 EStG) sowie Einkünfte aus der Veräußerung von Miet und Pachtzinsforderungen (§ 21 Abs. 1 Nr. 4 EStG), die in der Praxis weniger ins Gewicht fallen und hier nicht näher erläutert werden. Zur Abgrenzung von der nicht steuerbaren Liebhaberei ist es notwendig, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, aus der Vermietung einer Immobilie auf Dauer einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften.

Anmerkung der Redaktion: Nach dem Jahressteuergesetz 2020 gilt ab dem VZ 2021 für die Berücksichtigung von Aufwendungen bei der verbilligten Wohnraumvermietung eine Grenze von 50 % der ortsüblichen Miete (bisher 66 %). Beträgt das Entgelt 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist (wieder) eine Totalüberschuss-Prognose vorzunehmen.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Rechtsgrundlage für die steuerliche Erfassung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ist § 21 EStG. Die Einkünfte werden nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. Für die steuerliche Erfassung der Einnahmen und den Abzug der Werbungskosten gilt das Zu- und Abflussprinzip des § 11 EStG. Weitere Voraussetzungen und Rechtsfolgen für die steuerliche Erfassung von Einnahmen wurden in zahlreichen Urteilen durch die Rechtsprechung entwickelt. Die wichtigsten Verwaltungsanweisungen und Hinweise befinden sich in R 21.1 – 21.7 EStR und in H 21.1 ff. EStH.

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