Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, wer ein Grundstück gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung des Grundstücks einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen;[1] nichtsteuerbare Veräußerungsgewinne bleiben dabei unberücksichtigt.[2] Von der Überschusserzielungsabsicht (Einkunftserzielungsabsicht) ist regelmäßig typisierend bei einer auf Dauer angelegten, also bei Beginn keiner Befristung unterliegenden Vermietung auszugehen; nicht entscheidend ist demgegenüber, wer rechtlicher oder wirtschaftlicher Eigentümer des Mietobjekts ist.[3]

Diese Typisierung ist für den Vermieter von Wohnraum deshalb von Bedeutung, weil bei einem vermieteten Objekt – insbesondere bei einer hohen Fremdfinanzierungsquote – zunächst jahrelang Werbungskostenüberschüsse getragen werden müssen, die durch den vertikalen Verlustausgleich bei der Einkommensteuerveranlagung zu nicht ­unerheblichen Steuervorteilen führen (können).

 
Achtung

Typisierung gilt nur für Vermietung von Wohnraum

Bei der Vermietung von Gewerbeobjekten ist die Einkunftserzielungsabsicht stets und im Einzelfall konkret festzustellen.[4] Bei einem vermieteten Hotel- und Gaststättenkomplex handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie, bezüglich der die Einkünfteerzielungsabsicht nicht typisierend vermutet werden kann.[5] Eine Gewerbeimmobilie in diesem Sinne ist auch ein aus landwirtschaftlichen Grundstücksflächen und Gebäuden bestehendes Anwesen, das für den Betrieb einer Pferdepensionshaltung und Pferdezucht zu dienen bestimmt ist.[6] Die § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zugrunde liegende typisierende Annahme, dass bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, gilt ebenfalls nicht für die dauerhafte Verpachtung unbebauten Grundbesitzes.[7]

 
Wichtig

Anmietung einer als Homeoffice genutzten Wohnung des Arbeitnehmers durch den Arbeitgeber

Bei einer Einliegerwohnung des Steuerpflichtigen, die er zweckfremd als Homeoffice an seinen Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke vermietet, ist stets im Einzelfall festzustellen, ob er beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Zu Gewerbeimmobilien zählen (nämlich) auch Räumlichkeiten des Arbeitnehmers, die dieser dem Arbeitgeber zur ausschließlichen Erfüllung von dessen betrieblichen Zwecken vermietet. Es ist unerheblich, ob diese Räume in oder außerhalb der Privatwohnung des Arbeitnehmers belegen sind. Entscheidend ist die im Mietvertrag vereinbarte und damit verbindlich festgelegte Art der Nutzung.[8]

[3] BFH, Urteil v. 21.1.2014, IX R 10/13, BFH/NV 2014 S. 836.
[8] BFH, Urteil v. 17.4.2018, IX R 9/17, BStBl 2019 II S. 219, nachgehend FG Köln, Urteil v. 12.2.2020, 5 K 2225/18, DStZ 2020 S. 729; der VI. Senat des BFH hatte auf Anfrage des IX. Senats des BFH mitgeteilt, dass er nicht mehr an seiner Auffassung festhält, dass unter vergleichbaren Umständen bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Büroräumen an den Arbeitgeber grundsätzlich und typisierend davon auszugehen ist, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften,

Die Finanzverwaltung hat sich dieser geänderten Sichtweise des BFH im BMF, Schreiben v. 18.4.2019, IV C 1-S 2211/16/10003:005, BStBl 2019 I S. 461 für alle noch offenen Fälle angeschlossen und das BMF, Schreiben v. 13.12.2005, IV C 3-S 2253-112/05, BStBl 2006 I S. 4 aufgehoben. Für vor dem 1.1.2019 abgeschlossene Mietverträge wird allerdings (aus Vertrauensschutzgründen) nicht beanstandet, wenn bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG unverändert entsprechend den Grundsätzen des BFH, Urteils v. 16.9.2004, VI R 25/02, BStBl 2006 II S. 10 eine Einkünfteerzielungsabsicht typisierend angenommen wird.

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