Entscheidungsstichwort (Thema)

Zuordnung von Darlehen bei der Anschaffung eines teils vermieteten teils selbstgenutzten Gebäudes

 

Leitsatz (redaktionell)

  1. Darlehenszinsen für die Anschaffung eines teilweise vermieteten und teilweise selbstgenutzten Gebäudes können als Werbungskosten bei den Einkünften aus VuV abgezogen werden, wenn der Stpfl. das Darlehen tatsächlich zur Anschaffung des Gebäudeteils verwendet, der der Einkünfteerzielung dient und er eine objektiv nachvollziehbare Zuordnung der Darlehensmittel vornimmt.
  2. Die Grundsätze, die bei der Errichtung eines teils vermieteten und teils selbstgenutzten Gebäudes für die Anerkennung von Darlehenszinsen gelten, sind auch bei der Anschaffung eines derartigen Gebäudes anzuwenden.
  3. Der Stpfl. hat die Möglichkeit, ein Darlehen gezielt dem der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteil zuzuordnen.
  4. Bei einem Zweifamilienhaus ist die fehlende Aufteilung in Teileigentum allein nicht steuerschädlich.
 

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1, § 21

 

Nachgehend

BFH (Urteil vom 09.07.2002; Aktenzeichen IX R 65/00)

 

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um Einkommensteuer Y. Im Einzelnen geht es um die Frage, in welcher Höhe der Kläger (Kl.) bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Schuldzinsen abziehen kann.

Mit notariellem Vertrag vom 28. Januar 1993 (Urkunden-Rolle X des Notars D) erwarb der Kl. das mit einem Zweifamilienhaus bebaute Grundstück A. Gemäß § 2 des Kaufvertrages belief sich der Kaufpreis auf 268.000 DM und war am 30.04.1993 fällig. Nach dem weiteren Vertragswortlaut setzte sich der Kaufpreis wie folgt zusammen:

"Obergeschosswohnung, Größe gem. Bescheid des Landkreises B vom 29.07.1987 64,04 qm; Kaufpreisanteil 115.480,56 DM;

Erdgeschosswohnung; Größe 84,58 qm; Kaufpreisanteil 152.519,44 DM, jeweils einschließlich Grund- und Boden-Anteil.

Die Zahlung soll erfolgen auf das bei der Sparkasse C noch zu benennende Notaranderkonto des amtierenden Notars."

Zur Finanzierung des Objektes schloss der Kl. mit der D AG drei Darlehensverträge mit den Nrn. 00, /01 und /02. Den Vertrag /00 ordnete der Kl. dem Obergeschoss zu, das er vermieten wollte. Die Darlehenssumme dieses Vertrages betrug 115.480 DM bei einer Laufzeit von zehn Jahren, einem Zinssatz von 7,25 % und einem Auszahlungskurs von 100 %.

Die Verträge /01 und /02 ordnete der Kl. dem Erdgeschoss zu, welches er selbst zu nutzen beabsichtigte. Der Vertrag /01 hatte ein Darlehen in Höhe von 74.520 DM zum Gegenstand mit einer Laufzeit von zehn Jahren, einem Zinssatz von 6,03 % und einem Auszahlungskurs von 91,5 %. Die Darlehenssumme des Vertrages /02 betrug 78.000 DM bei einem Auszahlungskurs von 100 %. Es handelte sich dabei um einen sogenannten Vorschaltkredit mit einer variablen Laufzeit und einem Zinssatz von 9,23 %.

Auf dem Notaranderkonto des amtierenden Notars erfolgten am 03.05.1993 drei Zahlungseingänge von der D AG in Höhe von 115.184,74 DM, 67.588 DM und 68.151,32 DM. Ein weiterer Zahlungseingang durch die D AG in Höhe von 10.000 DM erfolgte am 05.05.1993. Daneben zahlte der Kl. selbst am 28.04.1993 6.974,20 DM und am 05.05.1993 101,74 DM auf das Notaranderkonto ein. Am 11.05.1993 kehrte der Notar den Gesamtkaufpreis 268.000 DM in einer Summe an E aus.

Im Zeitpunkt des Erwerbs des Objektes A war der Kl. bereits Eigentümer mehrerer Eigentumswohnungen. Das von ihm erworbene Zweifamilienhaus beabsichtigte er zunächst in Eigentumswohnungen aufzuteilen und entsprechendes Teileigentum zu bilden. Aufgrund behördlicher Auflagen und wegen der Höhe der zu erwartenden Kosten nahm er später davon Abstand.

In seiner Einkommensteuererklärung Y machte der Kl. die für das Darlehen Nr. 00 gezahlten Schuldzinsen in Höhe von 7.815 DM als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für die vermietete Obergeschosswohnung A geltend. Das beklagte Finanzamt (FA) erkannte diesen Betrag bei der Veranlagung jedoch nicht an sondern berücksichtigte lediglich Schuldzinsen in Höhe von 5.275 DM. Dabei legte das FA die im Streitjahr vom Kl. insgesamt gezahlten Schuldzinsen von 12.424 DM zugrunde und berechnete darauf einen Anteil von 43,09 %. Dieser Anteil entspricht der vermieteten Wohnfläche bezogen auf die gesamte Wohnfläche des Hauses.

Gegen die Kürzung der geltend gemachten Schuldzinsen richtet sich nach erfolglosem Einspruchsverfahren die Klage.

Der Kl. macht geltend, er habe eine eindeutige Zuordnung der aufgenommenen Darlehen zu der vermieteten und der eigengenutzten Wohnung vorgenommen. Dies sei sowohl durch die entsprechende Aufteilung des Kaufpreises im notariellen Kaufvertrag als auch durch den Abschluss von drei Darlehensverträgen erkennbar, wobei die Darlehenshöhe des Vertrages /00 genau dem vereinbarten Kaufpreisanteil für das vermietete Obergeschoss des Hauses entspreche. Der Kl. ist der Auffassung, an diese Zuordnung sei das FA gebunden. Demgemäß seien die gesamten für das Darlehen Nr. /00 angefallenen Schuldzinsen in Höhe von 7.815 DM als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpac...

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