Ferienhaus/Ferienwohnung / 6 Einkunftserzielungsabsicht

Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten (dauernde Vermietung), ist grundsätzlich von der Überschusserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit – abgesehen von Vermietungshindernissen (z. B. notwendige Renovierung, höhere Gewalt[1]) – nicht um mindestens 25 % unterschreitet. Dem Steuerpflichtigen obliegt die Feststellungslast, dass ausschließlich eine Vermietung der Ferienwohnung vorliegt. Davon kann ausgegangen werden, wenn der Steuerpflichtige einen der folgenden objektiven Umstände glaubhaft darlegen kann:

  • Der Steuerpflichtige hat die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem ihm nicht nahe stehenden Vermittler (z. B. überregionaler Reiseveranstalter, Kurverwaltung) übertragen und eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen.
  • Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus des Steuerpflichtigen oder in unmittelbarer Nähe zu seiner selbst genutzten Wohnung. Voraussetzung ist jedoch, dass die selbst genutzte Wohnung nach Größe und Ausstattung den Wohnbedürfnissen des Steuerpflichtigen entspricht. Nur wenn die selbst genutzte Wohnung die Möglichkeit zur Unterbringung von Gästen bietet, kann davon ausgegangen werden, dass der Steuerpflichtige die Ferienwohnung nicht selbst nutzt.
  • Der Steuerpflichtige hat an demselben Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzt nur eine dieser Ferienwohnungen für eigene Wohnzwecke oder in Form der unentgeltlichen Überlassung.

Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist auch bei hohen Werbungskostenüberschüssen ohne weitere Prüfung von der Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen; es ist in diesem Fall unerheblich, ob der Steuerpflichtige mit seiner auf Dauer angelegten Fremdvermietung auch tatsächlich einen Totalüberschuss erzielen konnte. Denn zu einer dies überprüfenden Prognose kommt es nicht. Es ist für die typisierende Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht kennzeichnend, auf den typischen statt auf den verwirklichten Geschehensablauf abzustellen.[2] Die Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen ist bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung nur dann ausnahmsweise anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – erheblich unterschreitet. Hiervon ist bei einem Unterschreiten von mindestens 25 % auszugehen.[3] Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung müssen die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Dabei ist "Ort" nicht identisch mit dem Gebiet einer Gemeinde. Er kann – je nach Struktur des lokalen Ferienwohnungsmarktes – das Gebiet einer oder mehrerer (vergleichbarer) Gemeinden oder aber auch lediglich Teile einer Gemeinde oder gar nur den Bereich eines Ferienkomplexes umfassen. Die bei der Auslastungsprüfung heranzuziehenden durchschnittlichen Vermietungszeiten des jeweiligen "Ortes" müssen – soweit als möglich – repräsentativ sein. Dementsprechend hat die Rechtsprechung bei der Vermietung von Ferienwohnungen auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen abgestellt. Individuelle Vermietungszeiten einzelner anderer Vermieter von Ferienwohnungen im selben "Ort" genügen nicht, z. B. von 1 bis 2 Vermietern.[4]

Ein bei der Frage der Abweichung von der ortsüblichen Vermietungszeit zu berücksichtigendes Vermietungshindernis liegt vor, wenn eine Ferienwohnung aus tatsächlichen Gründen (z. B. wegen einer notwendigen Renovierung[5] oder wegen höherer Gewalt) eine Zeit nicht vermietet werden kann.[6] Eine allgemein schlechte Vermietbarkeit am Ferienort ist kein als besonderer Umstand beim Steuerpflichtigen zu berücksichtigendes Vermietungshindernis.[7]

 
Wichtig

Ortsübliche Vermietungszeiten nicht feststellbar

Wird eine Ferienwohnung nicht durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet und können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Vermietung an Feriengäste mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss dann durch eine Prognose überprüft werden. Die Feststellungslast für die ortsüblichen Vermietungszeiten obliegt hierbei ausschließlich dem Steuerpflichtigen.  Er hat den Nachteil davon zu tragen, wenn sich ortsübliche Vermietungszeiten nicht feststellen lassen.[8]

Bei Ferienwohnungen sind danach 4 Fallgruppen zu unterscheiden:

1. Fallgruppe:

Die Ferienwohnung wurde ausschließlich an Feriengäste vermietet und zu mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungstage belegt.

Folge: Keine Überprüfung der Einkunftserzielungsabsicht.

2. Fallgruppe:

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