Entscheidungsstichwort (Thema)

Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten eines neu erworbenen Mietobjektes

 

Leitsatz (NV)

Eine im Zusammenhang mit einer Grundstücksveräußerung gezahlte sog. Vorfälligkeitsentschädigung gehört (mit dem entsprechenden Anteil) zu den Finanzierungskosten eines neuen Mietobjekts, wenn und soweit der nach der Darlehenstilgung verbleibende Restkaufpreis zur Finanzierung dieses Objekts tatsächlich verwendet worden ist (Abgrenzung zum BFH-Urteil vom 23. April 1996 IX R 5/94, BFHE 180, 374, BStBl II 1996, 595).

 

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1 Sätze 1, 3 Nr. 1, § 21 Abs. 1

 

Verfahrensgang

FG Köln (Urteil vom 03.05.2001; Aktenzeichen 10 K 4320/96; EFG 2001, 1030)

 

Tatbestand

I. Die Sache befindet sich im zweiten Rechtsgang.

Die Kläger und Revisionskläger (Kläger), zur Einkommensteuer zusammen veranlagte Eheleute, hatten ein von ihnen vermietetes Reihenhaus in X mit einem Kredit der Y-Bank finanziert. Nachdem der Kläger eine neue Arbeitsstelle in Z angenommen hatte und die Familie im Sommer 1987 nach O gezogen war, entschlossen sich die Kläger, das Haus in X zu verkaufen und ein entsprechendes Ersatzobjekt im Bereich ihres jetzigen Wohnsitzes zu erwerben. Im Februar 1988 setzten sie sich mit einer Maklerfirma zwecks Veräußerung des Hauses in X in Verbindung. Außerdem fragten sie bei der Y-Bank nach Möglichkeiten zur vorzeitigen Ablösung des zum 1. Januar 1988 noch mit 248 750 DM valutierten Darlehens; diese machte ihre Bereitschaft von der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung abhängig. Mit Schreiben vom 24. März 1988 fasste der Kläger den bisherigen Verhandlungsstand zusammen und bat um Ermäßigung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Einige Tage zuvor hatten die Kläger mit notariellem Vertrag vom 17. März 1988 in A ein Einfamilienhaus zum Vermieten erworben. Den zum 31. März 1988 fälligen Kaufpreis (300 000 DM) finanzierten sie in Höhe von 240 000 DM durch ein Hypothekendarlehen der C-Bank. Die Darlehensvaluta wurde dem Girokonto der Kläger am 25. April 1988 gutgeschrieben, das zu diesem Zeitpunkt ein Guthaben in Höhe von knapp 74 000 DM aufwies; die Kläger hatten ―in der Erwartung, nach Erhalt des Restkaufpreises für das Objekt in X wieder über ausreichend Barmittel zu verfügen― ihre gesamten Barmittel auf das Girokonto transferiert. Ebenfalls am 25. April 1988 wurde dieses Konto mit dem Kaufpreis von 300 000 DM für das in A neu erworbene Haus belastet.

Das Haus in X hatten die Kläger mit notariellem Vertrag vom 7. April 1988 zu einem Verkaufspreis von 335 000 DM lastenfrei veräußert. Der Vertrag enthielt Regelungen über die Ablösung der Grundpfandlasten, soweit diese noch valutierten; eine Bestimmung über die Verwendung des Restkaufpreises enthielt er nicht. Die Y-Bank berechnete den Klägern für die vorzeitige Ablösung ihres Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung von 18 159,75 DM. Der Restkaufpreis (50 413 DM) aus dem Hausverkauf in X wurde am 28. Juni 1988 auf das Girokonto der Kläger überwiesen.

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt ―FA―) lehnte es ab, die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen.

Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg (Entscheidungen der Finanzgerichte ―EFG― 1994, 193).

Auf die Revision der Kläger hat der Senat die Vorentscheidung mit Urteil vom 23. April 1996 IX R 5/94 (BFHE 180, 374, BStBl II 1996, 595) aufgehoben und die Sache an das Finanzgericht (FG) zurückverwiesen. Dieses entschied im zweiten Rechtsgang, im Streitfall habe zwar nicht die vom Bundesfinanzhof (BFH) vorausgesetzte rechtliche, wohl aber nach der Gestaltung des Sachverhaltes und der tatsächlichen Abfolge eine faktische und wirtschaftliche Bindung bestanden, die nach Ansicht des FG ausreiche; an einer entsprechenden Beurteilung des Streitfalles sehe es sich allerdings durch § 126 der Finanzgerichtsordnung (FGO) gehindert. Das Urteil des FG ist in EFG 2001, 1030 veröffentlicht.

Mit ihrer Revision rügen die Kläger die Verletzung materiellen Rechts.

Die Kläger beantragen, die Vorentscheidung aufzuheben und unter Abänderung des Einkommensteuerbescheids 1988 vom 27. Oktober 2000 Aufwendungen in Höhe von 18 159,75 DM als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen.

Das FA beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

 

Entscheidungsgründe

II. Die Revision ist unbegründet und daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 FGO). Die von den Klägern gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen.

1. Nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sind Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar, soweit sie mit einer bestimmten Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Ein solcher wirtschaftlicher Zusammenhang ist gegeben, wenn die Schuldzinsen für eine Verbindlichkeit geleistet worden sind, die durch die Einkünfteerzielung veranlasst ist (s. dazu im Einzelnen BFH-Urteil vom 23. Oktober 2001 IX R 65/99, BFH/NV 2002, 341, m.w.N.). Der Begriff der Schuldzinsen umfasst auch eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung (Urteil in BFHE 180, 374, BStBl II 1996, 595, m.w.N.). Ist diese allerdings ―wie im Streitfall― durch die Grundstücksveräußerung veranlasst, steht sie, ebenso wie andere Veräußerungskosten mit dem nicht steuerbaren Vermögensbereich in Zusammenhang (z.B. BFH-Urteil vom 23. September 2003 IX R 20/02, BFHE 203, 352, BStBl II 2004, 57). Dagegen gehört sie (mit dem entsprechenden Anteil) zu den Finanzierungskosten eines neuen Objektes, wennundsoweit der nach der Darlehenstilgung verbleibende Restkaufpreis zur Finanzierung dieses Objekts tatsächlichverwendet worden ist. Die Rechtsgrundsätze der Entscheidungen des Senats zur Abziehbarkeit von Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (z.B. Urteile vom 27. Oktober 1998 IX R 44/95, BFHE 187, 276, BStBl II 1999, 676; vom 16. April 2002 IX R 65/98, BFH/NV 2002, 1154; vom 8. April 2003 IX R 36/00, BFHE 202, 280, BStBl II 2003, 706; vgl. auch Urteil vom 25. Januar 2001 IX R 27/97, BFHE 195, 135, BStBl II 2001, 573 - Durchleitung eines Darlehensbetrages durch ein Konto zur Anlage als Festgeld mit Zu- und Abgang am selben Tag) gelten auch bei der Beurteilung einer Vorfälligkeitsentschädigung. An den davon teilweise abweichenden Rechtssätzen des Urteils in BFHE 180, 374, BStBl II 1996, 595 hält der Senat nicht mehr fest.

2. Bei Anwendung dieser Grundsätze hat die Revision keinen Erfolg. Nach den mit Verfahrensrügen nicht angegriffenen und damit den Senat bindenden Feststellungen des FG (vgl. § 118 Abs. 2 FGO) wies das am 25. April 1988 mit dem Kaufpreis für das neue Objekt belastete Girokonto der Kläger zu diesem Zeitpunkt ein Guthaben auf und der Restkaufpreis aus dem Verkauf des alten Objekts wurde erst am 28. Juni 1988 auf dieses Girokonto überwiesen. Eine tatsächliche Verwendung des Restkaufpreises zur Finanzierung des neuen Objekts im Sinne der zuvor genannten Rechtsprechung des Senats ist damit nicht gegeben.

 

Fundstellen

Haufe-Index 1161402

BFH/NV 2004, 1091

DStRE 2004, 804

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