Neben der in 2024 grundsätzlich weiter vorhandenen Änderung der Verhältnisse durch die andere Nutzung ab dem 1.1.2023, ergibt sich durch den erneuten Mieterwechsel eine weitere Änderung der Verhältnisse. R vermietete eine bis 31.12.2023 durch zulässige Option steuerpflichtig genutzte Einheit in 2024 an den Augenarzt A, der nach § 4 Nr. 14 UStG steuerfreie, den Vorsteuerabzug ausschließende Umsätze ausführt.[1] R darf damit bei der Vermietung an A nicht auf die Steuerfreiheit des Umsatzes verzichten.[2]
Fraglich ist die umsatzsteuerrechtliche Beurteilung der Leerstandszeit (1.1.2024 bis 31.3.2024). Nach der Rechtsprechung des BFH[3] ist die Leerstandszeit grundsätzlich danach zu beurteilen, wie die Einheit zu vorsteuerabzugsberechtigenden Umsätzen verwendet werden soll. Da sich R nach dem Sachverhalt im Januar 2024 noch um eine steuerpflichtige Anschlussverwendung bemühte, ist für den Januar 2024 noch von einer steuerpflichtigen (geplanten) Verwendung auszugehen. Erst mit Abschluss des Mietvertrags am 1.2.2024 steht fest, dass die Räume jetzt vorsteuerabzugsschädlich verwendet werden. Damit ist ab diesem Zeitpunkt die Leerstandszeit schon der steuerfreien Verwendung zuzurechnen.
Verwendungsabsicht muss glaubhaft gemacht werden
Die Verwendungsabsicht während der Leerstandszeit darf von dem Unternehmer allerdings nicht nur behauptet werden, er muss diese Absicht auch nachweisen können (z. B. durch entsprechende Inserate, Aufträge an Makler etc.). Insoweit sollte darauf geachtet werden, dass die Absicht, eine steuerpflichtige Vermietung durchzuführen, sich auch aus Unterlagen ergibt.
Damit ergibt sich für das Hauptgebäude in 2024 die folgende Verwendung
| Januar 2024: | Steuerpflichtige Verwendung (600 m² von 1.000 m²) |
60 % × 1 = 60 | |
| Februar bis Dezember 2024: | Steuerpflichtige Verwendung (400 m² von 1.000 m²) |
40 % × 11 = 440 | 500/12 = 41,67 % |
Da zum Zeitpunkt des Leistungsbezugs von einer steuerpflichtigen Verwendung i. H. v. 70 % ausgegangen wurde, ergibt sich für 2024 eine Verwendungsänderung i. H. v. (41,67 % ./. 70 % =) ./. 28,33 %. Der anteilige auf den 10-jährigen Berichtigungszeitraum verteilte Vorsteuerbetrag für 2024 beträgt 38.000 EUR; von diesem Betrag sind 28,33 % = 10.765 EUR an das Finanzamt im Rahmen der Vorsteuerberichtigung zurückzuzahlen. Da der Berichtigungsbetrag mehr als 6.000 EUR beträgt, muss R die Berichtigung schon anteilig in seinen Voranmeldungen vornehmen.[4]
Die Vorsteuerberichtigung für das Altgebäude kann man sich auch grafisch wie folgt vorstellen:
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