Vermietungsunternehmen / 2.6.2 Änderung der Verhältnisse und Vorsteuerberichtigung

Die Vorsteuerabzugsberechtigung ergibt sich immer nach den geplanten Umsätzen des Unternehmers zum Zeitpunkt des Leistungsbezugs. Damit muss der Vermieter zum Zeitpunkt des Leistungsbezugs bei der Anschaffung oder der Herstellung eines Gebäudes entscheiden, für welche Ausgangsumsätze (steuerfrei oder steuerpflichtig) er dieses Gebäude verwenden will. In diesem Verhältnis hat der Vermieter den Vorsteuerabzug, selbst wenn sich später tatsächlich ein anderer Verwendungsumsatz ergeben sollte.

Ändern sich die Verhältnisse innerhalb des maßgeblichen Berichtigungszeitraums, muss der Vermieter eine Vorsteuerberichtigung nach § 15 a UStG vornehmen. Eine Änderung der Verhältnisse kann sich sowohl durch eine andere Nutzung des Objekts^[1] als auch durch die Entnahme oder den Verkauf des Objekts ergeben.^[2]

Der Berichtigungszeitraum für die Vorsteuerberichtigung im Zusammenhang mit Grundstücken beträgt grds. 10 Jahre.^[3] Innerhalb des Berichtigungszeitraums muss der Unternehmer in jedem Jahr prüfen, ob sich das Verhältnis der nicht vorsteuerabzugsberechtigenden zur vorsteuerabzugsberechtigenden Nutzung im Verhältnis zu den Voraussetzungen, die zum Zeitpunkt des Leistungsbezugs vorlagen, verändert hat.

Wichtig

Beginn des Berichtigungszeitraums

Während die Vorsteuerabzugsberechtigung sich nach den geplanten Verhältnissen zum Zeitpunkt des Leistungsbezugs bestimmt, beginnt der maßgebliche Berichtigungszeitraum immer mit erstmaliger unternehmerischer Verwendung des Objekts.

Praxis-Beispiel

Änderung der Verhältnisse

Vermieter V errichtet ein neues Gebäude, das er nachweislich zu 50 % steuerpflichtig und zu 50 % steuerfrei verwenden möchte. Während der Bauphase hat V einen Vorsteuerabzugsanspruch i. H. v. 50 % der ihm in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge. Kurz nach Abschluss der Baumaßnahme geht einer der Mieter, mit dem er schon einen Vertrag über die steuerpflichtige Vermietung geschlossen hatte, in die Insolvenz. Da kurzfristig eine andere steuerpflichtige Vermietung nicht realisiert werden kann, vermietet V die Räume steuerfrei an einen Arzt. Die erstmalige Vermietung des Objekts erfolgt tatsächlich jetzt zu 30 % steuerpflichtig und zu 70 % steuerfrei. Die von V i. H. v. 50 % abgezogenen Vorsteuerbeträge können vom Finanzamt nicht wieder zurückgefordert werden. Allerdings hat sich jetzt eine Änderung der Verhältnisse nach § 15 a Abs. 1 und Abs. 5 UStG ergeben, sodass V innerhalb des 10-jährigen Berichtigungszeitraums jedes Jahr anteilig 1/10 des Vorsteuerabzugs an sein Finanzamt nach § 15 a UStG zurückzahlen muss.^[4]

Praxis-Tipp

Ertragsteuerliche Behandlung der Berichtigungsbeträge

Die Vorsteuerberichtigungsbeträge gehören nach § 9 b EStG zu den laufenden Einnahmen oder Ausgaben des Vermieters. Es ergibt sich dadurch keine Änderung der Abschreibungsbemessungsgrundlage.

[1] § 15a Abs. 1 und Abs. 5 UStG. Eine andere Nutzung kann sich dabei sowohl durch Änderung der tatsächlichen Verhältnisse als auch durch Änderung der rechtlichen Beurteilung unveränderter tatsächlicher Verhältnisse ergeben.

[2] § 15 a Abs. 8 und Abs. 9 UStG.

[3] § 15 a Abs. 1 UStG.

[4] Die Verwendungsänderung beträgt 20 %, sodass jedes volle Kalenderjahr 20 % von 1/10 des gesamten Vorsteuerbetrags zu berichtigen ist.