Schätzung der Grundstückswerte in Sanierungsgebieten

Kommentar

Welcher Wert einem Grundstück beizulegen ist, wird häufig zu einem Streitpunkt zwischen Steuerzahler und Verwaltung. Wird ein Grundstück aus dem Betriebs- in das Privatvermögen überführt, hängt die Höhe der zu versteuernden stillen Reserven entscheidend von der Schätzung des Verkehrswerts ab. Eine neue Entscheidung des BFH macht deutlich, daß bei Grundstücken in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet im Regelfall der sogenannte Eingangswert , der vom Gutachterausschuß der Stadt festgelegt wird, auch für steuerliche Zwecke übernommen werden kann ( Grundstück im Betriebsvermögen ; Grundstück im Privatvermögen ).

Im Urteilsfall hatte eine KG unmittelbar nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets ihren Betrieb eingestellt und den Grundbesitz in das Privatvermögen ihrer Gesellschafter überführt. Finanzgericht und BFH entschieden, für den Grund und Boden seien die m_2-Preise anzusetzen, die der Gutachterausschuß als Eingangswert im Rahmen des Sanierungsverfahrens festgelegt hatte. Der Gutachterausschuß hat dabei dem Grundsatz nach die Verkehrswerte zu schätzen und folglich die bei tatsächlichen Grundstücksverkäufen erzielten Preise zu berücksichtigen. Er ist an die Vorschriften der Wertermittlungsverordnung gebunden. Eine Abweichung besteht nur insoweit, als bei der Wertschätzung Werterhöhungen , die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung und ihre Durchführung eingetreten sind, außer Ansatz bleiben. Trotz dieser Einschränkung stellen die festgesetzten Eingangswerte regelmäßig die Verkehrswerte dar. Die sanierungsbedingten Werterhöhungen bleiben in Fällen einer Enteignung oder eines freihändigen Erwerbs durch die Gemeinde außer Ansatz; dasselbe gilt auch bei einem Erwerb durch jeden anderen Käufer: Denn der Kaufvertrag darf nur unter dieser Voraussetzung genehmigt werden (§ 15 Abs. 3 StBauFG). Die sanierungsbedingten Werterhöhungen bleiben deshalb auch im Rahmen des normalen Grundstücksverkehrs ohne Auswirkung. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn die Beteiligten im Einzelfall damit rechnen konnten, die Grundstücke unter Umgehung der Wertstoppvorschriften des StBauFG zu einem höheren Wert verkaufen zu können.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 29.08.1996, VIII R 15/93