Renten und dauernde Lasten / Zusammenfassung

Immobilien werden oft schon zu Lebzeiten des Eigentümers auf die jüngere Generation, d. h. Kinder oder Enkel, übertragen. Eine solche Übertragung kann genauso wie zwischen fremden Dritten als vollentgeltliches Geschäft abgewickelt werden, kann aber auch unentgeltlich oder teilentgeltlich erfolgen. Oft werden anlässlich einer solchen Haus- und Grundbesitzübergabe wiederkehrende Leistungen in Form von Renten oder sog. dauernden Lasten vereinbart. Renten setzen gleichmäßige und fortlaufend wiederkehrende, zumeist monatlich zu erbringende Leistungen voraus. Dauernde Lasten liegen dagegen immer vor, wenn die Leistungen der Höhe nach ungleichmäßig oder abänderbar sind. Für die steuerliche Beurteilung ist wie folgt zu differenzieren:

• Handelt es sich bei der Rente oder dauernden Last um eine Veräußerungs- bzw. Erwerbsrente (sog. Gegenleistungsrente) zu fremdvergleichbaren Konditionen, wird die Rente steuerlich genauso behandelt, als sei die Immobilie an einen fremden Dritten veräußert worden.
• Wird eine sog. private Versorgungsrente vereinbart, war diese bei Vermögensübertragungen bis zum 31.12.2007 steuerlich privilegiert. Die steuer­rechtliche Privilegierung besteht darin, dass die Leistungen beim Vermögensübernehmer unter bestimmten Voraussetzungen als Sonderausgaben abzugsfähig sind. Beim Vermögensübergeber sind sie korrespondierend als sonstige Einkünfte steuerbar.

Das Rechtsinstitut der Vermögensübertragung gegen steuerlich privilegierte Versorgungsleistungen i. S. d. § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG wurde erheblich eingeschränkt. Die Übertragung von privaten Immobilien ist steuerlich nicht mehr privilegiert. Dies gilt für Versorgungsleistungen, die auf nach dem 31.12.2007 vereinbarten Vermögensübertragungen beruhen. Versorgungsleistungen im Zusammenhang mit der Übergabe von Immobilien, die zum Privatvermögen gehören, können grundsätzlich auch weiterhin als Rente oder dauernde Last abgezogen werden, wenn die Vermögensübertragung vor dem 1.1.2008 vereinbart worden ist.

Gesetzliche Grundlagen finden sich in § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG (Werbungskostenabzug), in § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG (Sonderausgabenabzug) und in § 22 Nr. 1a EStG (Einkünfte aus Leistungen und Zahlungen nach § 10 Abs. 1a EStG).

Verwaltungsseitige Erläuterungen finden sich u. a. in R 6.2, R 10.3, R 22.1 EStR 2012 und H 6.2, H 10.3 EStH 2022 sowie im sog. 4. Rentenerlass v. 11.3.2010, IV C 3-S 2221/09/10004, 2010/0188949, BStBl 2010 I S. 227; BMF, Schreiben v. 6.5.2016, IV C 3-S 2221/15/10011:004, BStBl 2016 I S. 476 mit einer Neufassung der Rz. 85.