Niedersächsisches FG Urteil vom 03.02.1998 - VII 576/96

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshändler als Sollkaufmann und Gewinnermittlung. Gewinnfeststellung 1994

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

Tatbestand

Streitig ist, ob der Kl für das Streitjahr einen Verlust aus gewerblichem Grundstückshandel vorweisen kann.

Der Kl erzielt als Einkünfte aus selbständiger Arbeit, die von dem beklagten Finanzamt gesondert festgestellt werden, weil sich sein Büro nicht an seinem Wohnort O, sondern in B befindet. In der im November 1995 bei dem beklagten Finanzamt eingegangenen Erklärung zur gesonderten Feststellung von Besteuerungsgrundlagen 1994 teilte er neben dem Gewinn aus seiner … Praxis Einkünfte aus gewerblichem Grundstückshandel in Höhe von ./. 6.278.400 DM mit. Diesen Betrag hatte er durch Überschußrechnung nach dem Zufluß- und dem Abflußprinzip (§§ 4 Abs. 3, 8 ff., 11 des Einkommensteuergesetzes – EStG –) wie folgt ermittelt:

Betriebseinnahmen	0 DM
Betriebsausgaben:
Einkauf von Wohn- und Geschäftshaus
B … 11	2.978.400 DM
Einkauf Gewerbeobjekt H	3.300.000 DM
Verlust:	6.278.400 DM.

Im März 1996 ergänzte er auf eine entsprechende Rückfrage des beklagten Finanzamts, daß er die beiden Objekte nicht zum Zwecke der Vermögensanlage, sondern mit dem Ziel der alsbaldigen Weiterveräußerung erworben habe. Das Grundstück in B 11, sei mit einem Gebäude bebaut, in dem sich sieben gewerbliche und teilweise zu Wohnzweckengenutzte Einheiten befänden. Die Einheiten seien nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt. Daneben gehöre zu dem Objekt ein unbebautes Grundstück, welches mit fünf Eigentumswohnungen bebaut werden solle. Der entsprechende Bauantrag sei bereits gestellt worden. Das Grundstück in H umfasse zwei Einheiten, die ausschließlich gewerblich genutzt würden. Da sich aus diesem Objekt im Verhältnis zum Kaufpreis sehr hohe Mieteinnahmenerzielen ließen, sei mit einem schnellen Verkauf zu rechnen. Bereits seit Herbst 1995 seien intensive Verkaufsgespräche geführt worden. Außerdem habe er – ebenfalls im Jahre 1994 – in W, ein weiteres Objekt erworben, das aus 16 Eigentumswohnungen bestehe, die nach erfolgter Sanierung zum Verkauf angeboten werden sollten. Im Jahre 1995 habe er in K bei R weitere 102 Wohnungen und in Ka bei G weitere 42 Wohnungen erworben, die gleichfalls kurzfristig weiterveräußert werden sollten.

Durch Bescheid vom 14. August 1996 stellte das beklagte Finanzamt die Einkünfte aus dem gewerblichen Grundstückshandel für 1994 mit 0 DM fest. Es vertrat dabei die Ansicht, daß die Einkünfte durch Bestandsvergleich nach §§ 4 Abs. 1, 5 EStG zu ermitteln seien, weil der von dem Kl betriebene Grundstückshandel nach Art und Umfang einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordere, so daß dieser nach § 238 in Verbindung mit § 262 des Handelsgesetzbuches (HGB) verpflichtet sei, Bücher zu führen und folglich den Bestandsvergleich durchzuführen.

Mit dem dagegen eingelegten Einspruch machte der Kl geltend, daß er nach handelsrechtlichen Vorschriften nicht verpflichtet gewesen sei, im Streitjahr Bücher zu führen. Da er lediglich wenige Grundstücke erworben, über die Anschaffungskosten hinausgehende Ausgaben nicht geleistet und keine Einnahmen erzielt habe, habe sein Unternehmen nach Art und Umfang keinen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert.

Durch den Einspruchsbescheid vom 1. Oktober 1996 wies das beklagte Finanzamt den Einspruch zurück. Es hielt an der Ansicht fest, daß der Kl aufgrund handelsrechtlicher Vorschriften (§§ 2, 262, 238 HGB) verpflichtet gewesen sei, Bücher zu führen. Die Frage, ob ein in kaufmännischer Weise eingerichteter Geschäftsbetrieb erforderlich sei, sei nicht allein nach den Aktivitäten im Streitjahr zu beurteilen. Vielmehr seien die zeitnah zum Erwerbszeitpunkt geplanten Veräußerungen, Vermarktungen und Bebauungen in die Beurteilung mit einzubeziehen(mit Hinweis auf FG Münster, Entscheidungen der Finanzgerichte – EFG – 1996, 423). Auch wenn der Kl im Streitjahr noch keine Mieteinnahmen erzielt und keine weiteren Ausgaben geleistet habe, sei in Anbetracht der mit dem Erwerb bereits verbundenen Planung zur Veräußerung, Bebauung und Sanierung der erworbenen Objekte von vornherein ein in kaufmännischer Weise eingerichteter Geschäftsbetrieb erforderlich gewesen, weil Finanzierung, Abwicklung und Kontrolle dieser Vorhaben eine Vielzahl von Geschäftsvorfällen ausgelöst und den Einsatz eines sehr hohen Anlage- und Betriebskapitals erfordert hätten.

Mit einem am 1. November 1996 eingegangenen Schriftsatz erhob der Kl gegen den Gewinnfeststellungsbescheid Klage. Daneben stellte er am 11. Dezember 1996 einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung, der unter dem Aktenzeichen VII 671/96 V anhängig war. Der Kl hält an seiner Auffassung fest, daß sein gewerblicher Grundstückshandel im Streitjahr nach Art und Umfang keinen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert habe. Die Annahme des beklagten Finanzamts, er habe von A...