Mietereinbauten / 3.6 Immaterielles Wirtschaftsgut

Sofern die Mietereinbauten und Mieterumbauten keine Scheinbestandteile oder Betriebsvorrichtungen und auch keine sonstigen materiellen Mietereinbauten sind, handelt es sich um Wirtschaftsgüter, die als immaterielle Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens zu qualifizieren sind. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter nicht wirtschaftlicher Eigentümer der durchgeführten Maßnahme geworden ist.^[1] Das ist z.  B. der Fall, wenn die angefallenen Aufwendungen keine unmittelbare sachliche Beziehung zum Betrieb haben, sondern lediglich der Verbesserung der Gebäudenutzung oder Fertigstellung des Gebäudes dienen.

Praxis-Beispiel

Einbau einer Heizungsanlage

Der Mieter baut in das von ihm gemietete Gebäude eine Heizung ein. Er nutzt die Baumaßnahmen nicht für seinen Betrieb. Die Maßnahmen hätten ohnehin vorgenommen werden müssen. Es findet keine Verrechnung mit der Miete statt. Es handelt sich um ein selbst geschaffenes immaterielles Wirtschaftsgut "Nutzungsvorteil", das nicht aktivierbar ist.^[2]

Wichtig

Aktivierung von immateriellen Wirtschaftsgütern

Für immaterielle Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens ist ein Aktivposten in der Steuerbilanz nur anzusetzen, wenn sie entgeltlich erworben^[3] oder in das Betriebsvermögen eingelegt wurden. Ein immaterielles Wirtschaftsgut ist entgeltlich erworben worden, wenn es durch einen Hoheitsakt oder ein Rechtsgeschäft gegen Hingabe einer bestimmten Gegenleistung übergegangen oder eingeräumt worden ist.^[4]

In der Handelsbilanz können selbst geschaffene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens allerdings grundsätzlich^[5] aktiviert werden.^[6]

Soweit kein aktiver Rechnungsabgrenzungsposten zu bilden ist, z.  B. wegen vereinbarter Verrechnung mit der Miete^[7], sind die Aufwendungen sofort als Betriebsausgaben abziehbar.^[8]

[1] Vgl. Köhler/Pönicke, Bilanzsteuerrechtliche Behandlung von Mietereinbauten, StBp 2015 S. 39 ff. unter VII.4.

Nürnberg, Ertragsteuerliche Behandlung von Mietereinbauten in der Bilanz des Mieters, DStR 2017 S. 1719 ff. unter 2.3.

[2] Vgl. BMF, Schreiben v. 15.1.1976, BStBl 1976 I S. 66, Nr. 9.

[3] § 5 Abs. 2 EStG.

[4] Vgl. R 5.5 Abs. 2 Sätze 1 und 2 EStR 2012.

[5] Wegen der Ausnahmen vgl. § 248 Abs. 2 Satz 2 HGB.

[6] § 248 Abs. 2 Satz 1 HGB.

Vgl. Hömberg; König; Gallasch in: Baetge/Kirsch/Thiele, Bilanzrecht, § 248 HGB Bilanzierungsverbote und -wahlrecht, 69. Ergänzungslieferung, Juni 2016, Rz. 29 ff.

[7] BMF, Schreiben v. 15.1.1976, BStBl 1976 I S. 66, Nr. 9.

[8] Vgl. Nürnberg, Ertragsteuerliche Behandlung von Mietereinbauten in der Bilanz des Mieters, DStR 2017 S. 1719 ff. unter 2.4.

Schiffers; Strahl; Fuhrmann; Veit in: Korn, Einkommensteuergesetz, § 5 EStG Gewinn bei Kaufleuten und bei bestimmten anderen Gewerbetreibenden, 141. Ergänzungslieferung, Oktober 2022, Rz. 543 "Baumaßnahmen auf fremden Grundstücken" und Rz. 644.