Immobiliencontrolling: Gebä... / 4 Projektstart/Baubeginn und Bauablauf/Vermarktung

Kostenvorgabe und -kontrolle

Hohe Anforderungen an den Controllerservice nach Vorgabe und Kontrolle der Baukosten sowie Suche nach Einsparpotenzialen vom Projektstart an und während des Bauablaufs sind natürlich besonders dann gegeben, wenn der Bauherr selbst die Abläufe steuert. Die Detailliertheit nimmt ab, je mehr Bauleistungen bei Vereinbarung von verbindlichen Budgets an Dritte vergeben werden. Ähnlich verhält es sich bei der parallel anlaufenden Vermarktung. Auch hier können dem Bauherren die verschiedenen Dienstleister (Makler usw.) Detailarbeit abnehmen.

Grundübersicht

Unabhängig von der konkreten Arbeitsteilung und dem Anteil Dritter am Projekt muss der Controller des Bauherren ständig eine Grundübersicht über Baukostenentwicklung, Finanzstatus, Termineinhaltung und Vermietungsstand und deren Interdependenzen liefern können. Dazu sollte eine projektbegleitende flexible Info-Mappe geführt werden, die als Informationssystem für Planung, Steuerung und Überwachung des Immobilienprojekts genutzt wird.

In den nachfolgenden Übersichten soll dies demonstriert werden. In Tabelle 7 sind die wesentlichsten Teile der Info-Mappe dargestellt. Tabelle 8.1 enthält die Baukostenentwicklung nach Nutzungsart am Beispiel des Gebäudes 1. Tabelle 8.2 zeigt den laufenden Finanzstatus am Beispiel des Gewerkes Hochbau und Tabelle 9 die Fertigstellungs- und Vermietungsübersichten am Beispiel des Gebäudes 2.

Tab. 7: Flexible Info-Mappe

 
Gebäude/Nutzung Fläche in qm erwartete Baukosten/qm Investitionsvolumen
Gebäude 1 : Produktion      
Lagerflächen Erdgeschoss 250 800 EUR 200.000 EUR
Produktionsfläche Erdgeschoss 250 1.000 EUR 250.000 EUR
Laborfläche 1. OG 200 2.000 EUR 400.000 EUR
Verwaltung 1. OG 100 1.500 EUR 150.000 EUR
Sozial- und Technikräume 1. OG 200 1.600 EUR 320.000 EUR
Zwischensumme Gebäude 1 1.000 1.320 EUR 1.320.000 EUR

Die Umrechnung der flächen- oder raumbezogenen Budgetzahlen in die gewerkeorientierten Vorgaben erfolgt nach allgemein anerkannten Von-Hundert-Werten, die den Wertanteil der einzelnen Bauleistung an einem Gebäude in etwa widerspiegeln. Natürlich variieren diese je nach Art und Ausstattung des Gebäudes.

Die allgemeinste Orientierung bietet sicher § 3 Makler- und Bauträgerverordnung, die Auszahlungsanteile in Abhängigkeit vom Baufortschritt festlegt.

 
Gewerke G1 Firma Auftrag Nachträge Zusätze erwartete Baukosten
Hochbau (Rohbau) Firma A 630.000 EUR 30.000 EUR   660.000 EUR
  Firma B     15.000 EUR 15.000 EUR
Baukosten Ist / Erwartung         675.000 EUR
Budget         650.000 EUR
Abweichung         25.000 EUR
Trockenbau Firma C 190.000 EUR     190.000 EUR
Baukosten Ist / Erwartung         190.000 EUR
Budget         200.000 EUR
Abweichung         - 10.000 EUR
Installation Firma D 200.000 EUR 10.000 EUR 5.000 EUR 215.000 EUR
  Firma E 95.000 EUR 1.000 EUR   96.000 EUR
Baukosten Ist / Erwartung         311.000 EUR
Budget         300.000 EUR
Abweichung         11.000 EUR
sonstige Firma F 100.000 EUR     100.000 EUR
  Firma G 20.000 EUR 10.000 EUR   30.000 EUR
  Firma H     15.000 EUR 15.000 EUR
  Firma I     10.000 EUR 10.000 EUR
Baukosten Ist / Erwartung         155.000 EUR
Budget         170.000 EUR
Abweichung         - 15.000 EUR
Baukosten Ist / Erwartung         1.331.000 EUR
Gesamt Budget         1.320.000 EUR
Gesamt Abweichung G1         11.000 EUR

Derartige Übersichten müssen pro Gebäude geführt und zu einer Gesamtübersicht verdichtet werden.

 
Gebäude 1. Ansatz Vorgabe Erwartung Abweichung
Gebäude 1 1.500.000 EUR 1.320.000 EUR 1.331.000 EUR 11.000 EUR
Gebäude 2 2.000.000 EUR 2.103.000 EUR 2.248.000 EUR 145.000 EUR
Gebäude 3 3.000.000 EUR 3.160.000 EUR 3.054.000 EUR - 106.000 EUR
    6.583.000 EUR 6.633.000 EUR 50.000 EUR

Tab. 8.1: Baukostenentwicklung nach Nutzungsart und Gebäude sowie Finanzstatus

Deutliche Baukostenüberschreitungen führen meist auch zu Turbulenzen bei der finanziellen Abwicklung.

In unserem Beispiel bleibt dies jedoch dem Bauherren erspart, da es sich um eine gemessen am Investvolumen kaum spürbare Überschreitung handelt.

Allerdings ist auch im Beispiel zu erkennen, dass es Umschichtungen der Mittel zwischen den Gebäuden geben muss, die vor allem die zeitliche Bereitstellung der Gelder beeinflussen.

 
Gewerke Firma Auftrag Nachträge Zusätze Bezahlt Offen
Hochbau (Rohbau) Firma A 630.000 EUR     400.000 EUR 230.000 EUR
  Firma A   30.000 EUR   30.000 EUR - 30.000 EUR
  Firma B     15.000 EUR - EUR 15.000 EUR
            215.000 EUR

Tab. 8.2: Laufender Finanzstatus am Beispiel G 1 , Gewerk Hochbau

Diese Übersicht muss es für alle Gewerke/Firmen pro Gebäude und verdichtet für das Gesamtvorhaben geben.

Außerdem sollte sie je nach Anforderung um eine geeignete Terminleiste für die späteren Zahlungen sowie bei größeren Abwechungen von den Baukosten um eine Gegenüberstellung vorhandener zu noch zu beschaffenden Geldern ergänzt werden.

 
Gebäude/Nutzung Fläche in qm erwartete Miete pro qm Fertigstellung vermietet Nutzer vertragliche Miete

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Interessent
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