Entscheidungsstichwort (Thema)
Teilerlass von Grundsteuer wegen Ertragsminderung durch Leerstandszeiten
Leitsatz (redaktionell)
Ein Grundsteuererlass nach § 33 GrStG kommt nur dann in Betracht, wenn Leerstände trotz eines Vermietungsangebots, das deutlich unterhalb der Marktmiete für vergleichbare Grundstück liegt, zu verzeichnen sind.
Normenkette
Nachgehend
Tatbestand
Die Kläger erwarben in Gesellschaft bürgerlichen Rechts -GbR- mit notariellem Kaufvertrag vom xxxxxxx 1997 das Geschäftsgrundstück G.xxxxxxxxxxxxx, welches der Beklagte ihnen zum 1. Januar 1998 zurechnete. Für dieses Grundstück erließ der Beklagte am 9. Juni 1998 einen Grundsteuerbescheid 1998 über 46 981,00 DM.
Mit Schreiben vom 8. März 1999 beantragten die Kläger, die Grundsteuer für 1998 nach § 33 Grundsteuergesetz -GrStG- in Höhe von 19,96 % zu erlassen.
Der Beklagte lehnte den Antrag auf Grundsteuererlass am 27. Juli 1999 ab, da die Kläger die Minderung des Rohertrags zu vertreten hätten.
Im Rahmen des hiergegen gerichteten Einspruchs trugen die Kläger vor: Aufgrund marktbedingt gesunkener Nachfrage nach Gewerberäumen sei der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 20 % gemindert. Zu Beginn des Erlasszeitraumes habe die übliche Jahresrohmiete (= durchschnittlich zu erzielende Nettomiete) 9,68 DM pro m betragen. Bei einer vermietbaren Fläche von 9594,97 m , die sich nach Neuvermessung ergeben habe, ergebe sich eine übliche Jahresrohmiete von 1 114 551,00 DM. Trotz intensivster Bemühungen und der Beauftragung eines professionellen Maklers seien jedoch lediglich Jahresrohmieten von 836 484,00 DM zu erzielen gewesen. Der Minderbetrag betrage somit 278 067,00 DM, was 24,95 % der üblichen Jahresrohmiete entspreche. Diese Minderung sei ausschließlich marktbedingt und von den Klägern nicht zu vertreten. Daher sei eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks nicht möglich; durch dessen Größe könnten Mieter, die kurzfristig Verträge abschließen würden, nicht gefunden werden. Die Minderung der Ausnutzung und damit die Minderung des Rohertrags im Sinne des § 33 Abs. 2 GrStG betrage damit 19,96 % (80% von 24,95 %).
Die Ansicht des Beklagten, der Vermieter müsse notfalls zu „Spottpreisen“ vermieten, treffe den Sinn des Gesetzes nicht. Bei der Vermietung von Gewerbegrund komme es darauf an, ob die geforderte Miete nach Lage, Schnitt und Ausstattung zu hoch sei und deshalb kein Mieter zu finden sei. Bei der Frage, welche Miete dem Vermieter zumutbar sei, könne als Anhaltspunkt die Bewertung direkt aus § 33 GrStG entnommen werden, der als Limit für die Unzumutbarkeit eine Grenze von 20 % für Mindererträge festlege. Im Gegenzug habe der Vermieter den Leerstand dann zu vertreten, wenn die geforderte Nettomiete mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsnettomiete liege und deshalb eine Vermietung nicht zustande komme. Dies sei bei den Klägern aber nicht der Fall. Von den 21 Gewerbeeinheiten stünden nur fünf Einheiten leer, was für realistische und keineswegs für überhöhte Preisvorstellungen der Antragsteller spreche. Die Kläger verlangten für Gewerberäume Nettopreise zwischen 5,00 DM und 14,00 DM je nach Lage und Ausstattung. Die Preise für Gewerbemieten lägen generell erheblich über denen der Wohnraummiete. Nach dem aktuellen Berliner Mietspiegel bewegten sich die Nettomieten für Wohnraum in einfacher Lage für große Wohnungen zwischen 5,02 DM und 12,94 DM, wogegen die von den Klägern geforderte Miete durchschnittlich 9,68 DM kalt betrage. Zu berücksichtigen sei auch die schlechte Vermietbarkeit aufgrund des übersättigten Berliner Mietmarktes - ein Umstand, der vom Vermieter nicht zu vertreten sei.
Der Beklagte wies den Einspruch am 29. März 2001 als unbegründet zurück und führte aus: Die Kläger hätten keine ausreichenden Bemühungen nachgewiesen, den Rohertrag des Grundstücks voll auszunutzen. Es habe den Anschein, dass die Kläger eine Mindestmiete gefordert hätten und das Zustandekommen von Mietverträgen an ihren Preisvorstellungen gescheitert sei. Auch sei nicht dargelegt worden, welche Miete im Einzelfall gefordert worden sei. Die allgemeine Angabe über die geforderte Miethöhe von 5,00 DM bis 14,00 DM genüge nicht zur Überprüfung der einzelnen Mietforderungen. Der angegebene Durchschnittsmietsatz von 9,68 DM kalt führe zu einem unzutreffenden Ergebnis, da jede Mieteinheit für sich zu einer marktgerechten Miete angeboten werden müsse. Es sei allgemein (z. B. aus der Tagespresse) bekannt, dass Kleinbetriebe, die im Streitfall die geeigneten Mieter darstellten, ständig preiswerten Gewerberaum nachfragten. Auf Grund der seit Jahren gesunkenen Mieten sei nur noch eine ortsübliche Miete von 5,00 DM/m für das Lager und das Haus D und von 7,00 DM/m für das Haus C marktgerecht i. S. v. Abschnitt 38 Abs. 4 Grundsteuer-Richtlinien -GrStR-. Mithin ergebe sich ein Mietausfall von 129 777,00 DM, der einer Sollmiete von 985 924,00 DM (129 777...
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