FG Berlin Beschluss vom 26.05.2003 - 9 B 9435/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels

Leitsatz (redaktionell)

Bei Vorliegen der durch die Rechtsprechung aufgestellten Kriterien (Veräußerung von mehr als drei Objekten) für einen gewerblichen Grundstückshandel spielen andere Motive, die für die Anschaffung und den Verkauf von Wohnungen mit maßgebend waren (z. B. Beschaffung von Ersatzwohnraum zur Abwendung einer sonst anfallenden Ausgleichsabgabe), eine untergeordnete Rolle.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2; FGO § 69 Abs. 2-3

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 20.01.2004; Aktenzeichen IV B 203/03)

Tatbestand

I.

Die Beteiligten streiten u.a. um die Frage, ob die "Grundstücksgemeinschaft A.Straße" in B. in den Streitjahren 1996 und 1997 negative Einkünfte aus Gewerbebetrieb wegen des Betriebs eines sog. gewerblichen Grundstückshandels erzielt hat oder ob die betreffenden Aufwendungen als sog. Liebhaberei ertragsteuerrechtlich irrelevant sind.

Die o.g. Grundstücksgemeinschaft war in den Streitjahren Vermieterin der im Gebäude A.-Straße in Berlin vorhandenen 17 Wohn- und Gewerbeeinheiten, bestehend aus .. Wohnungen, ... Arztpraxen und einer Apotheke. Das Wohnungsamt des Bezirksamtes Z. erließ im Jahr 1995 unter Berufung auf § 1 des Gesetzes zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 8. März 1990 (ZwBesG - Gesetzes- und Verordnungsblatt Berlin, S. 627) an die Mieter gerichtete Räumungsverfügungen wegen zweckentfremdeter Nutzung von Wohnraum betr. 3 der ... Arztpraxen. Die sofortige Vollziehung der Räumungsverfügungen wurde angeordnet. Außerdem ergingen Bußgeldbescheide gegenüber den zur Grundstücksgemeinschaft gehörenden Miteigentümern. Auf Grund dieser Sachlage drohten die Ärzte als Mieter mit ihrem Auszug und hohen Schadensersatzforderungen wegen der langfristigen vertraglichen Raumüberlassungspflichten der Gemeinschaft.

Zur Abwendung einer sonst fällig werdenden monatlichen Ausgleichsabgabe an das Bezirksamt Z. (lt. Bescheiden vom 18. Juli 1996 bzw. 13. Mai 1997: ... DM mtl. insgesamt) entschlossen sich die Antragsteller zur Anschaffung von Ersatzwohnraum zur Erlangung einer (nachträglichen) Genehmigung der zweckwidrigen Verwendung von Wohnraum im Gebäude A.-Straße durch das Bezirksamt Z. (vgl. dazu allgemein § 2 Abs. 1 Satz 2 der Zweiten Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum - 2. ZwVbVO - vom 15. März 1994, GVBl. Berlin S. 91). Die Antragsteller sind im Streitfall zwei der drei Miteigentümer der o.g. Grundstücksgemeinschaft sowie Frau G. als Nießbrauchsberechtigte an dem Miteigentumsanteil ihres Sohnes. Zu diesem Zweck schlossen die Miteigentümer (darunter Sohn B. für Rechnung von Frau G.) am 11. Mai 1996 einen Kaufvertrag über den Erwerb einer Liegenschaft mit insgesamt 9 Eigentumswohnungen in Berlin, Z-Straße sowie am 7. November 1996 einen weiteren Kaufvertrag mit gleichzeitiger Auflassungserklärung betr. 7 noch zu errichtende Eigentumswohnungen in Berlin, W-Straße.

Die Antragsteller wollten die Wohnungen in dem ein Jahr zuvor neu errichteten, dreigeschossigen 9-Parteien-Apartmenthaus in Berlin, Z-Straße die bisher von der Voreigentümerin, Frau X., gewerblich, nämlich einem Hotelbetrieb ähnlich, jeweils für kürzere Zeiträume an ausländische Handwerker ... vermietet worden waren, gegenüber dem Bezirksamt Z. als Ersatzwohnfläche benennen. Dazu sollten die Räumlichkeiten Mietinteressenten wieder als gewöhnlicher Wohnraum zugänglich gemacht werden. Dies sollte entweder durch die Grundstücksgemeinschaft selbst oder durch den jeweiligen Nacheigentümer geschehen, denen beim Erwerb einer Wohnung die vertragliche Auflage gemacht werden sollte, dass er die erworbene Wohnung nur für Wohnzwecke nutzen durfte. Da die Mitglieder der Grundstücksgemeinschaft von Rechtsanwalt B. von Anfang ihrer diesbezüglichen Überlegungen an über ihre Rechte nach dem ZwBesG i.V.m. der 2. ZwVbVO aufgeklärt waren, hatten sie an eine sofortige gewinnbringende Weiterveräußerung der fraglichen Wohnungen unter der o.g. Auflage angestrebt.

Einige Monate später kamen die Vertragsparteien darin überein,dass der Kaufvertrag nur insoweit durchgeführt werden sollte als die Grundstücksgemeinschaft im Hinblick auf die Einhaltung der Vorschriften des ZwBesG aus dem Grundbuch formell als neue Eigentümerin der Liegenschaft ersichtlich sein sollte. Im Innenverhältnis zu Frau X. wurde deshalb mit Vertrag vom 23. August 1996 (UR-Nr. des Notars ...) ein Treuhandverhältnis vereinbart, wonach die Verkäuferin Treugeberin blieb und der Grundstücksgemeinschaft eine einmalig anfallendes Entgelt in Höhe von ... DM für die Überlassung der formalen Eigentümerstellung im Grundbuch zu zahlen hatte. Die Grundstücksgemeinschaft übernahm auch die Bezahlung der Grunderwerbsteuer, da die Eigentumsumschreibung im Grundbuch allein ihren Interessen diente. Hintergrund des bloß formalen Eigentumswechsels war nach Angaben der Antragsteller der Umstand, dass die Eigentumswohnungen mit den vereinbarten Gesamtkaufpreis ( ... DM) übersteigenden Schulden belastet waren und ...