Wichtig

Umfassende Änderungen sind zum 1.1.2016 eingetreten

Zum 1.1.2016 sind bei dem Sachwertverfahren erhebliche Änderungen eingetreten. Neben der zu berücksichtigenden Absenkung der typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes ist die Anlage 24 zur Ermittlung des Gebäuderegelherstellungswerts vollständig neu gefasst worden. Darüber hinaus sind die in der Anlage 24 mit den Baupreisverhältnissen von 2010 erfassten Regelherstellungskosten jährlich an die Baupreisindizes anzupassen.[1]

Wird ein Grundstück im Rahmen des Sachwertverfahrens bewertet, sind das Gebäude und der Grund und Boden getrennt zu bewerten.[2] Der Grund und Boden ist dabei wie ein unbebautes Grundstück (Bodenrichtwert nach § 179 BewG) zu bewerten.[3]

Das Gebäude ist mit dem Gebäudesachwert zu bewerten. Grundsätzlich soll der Wert der Außenanlagen in diesem Wert mit berücksichtigt sein. Bei besonders werthaltigen Außenanlagen (diese sind nach R B 190.5 ErbStR insbesondere Einfriedungen, Wege- und Platzbefestigungen, Freitreppen, Schwimmbecken. Die Regelherstellungskosten sind entsprechend in einer Übersicht in den Richtlinien angegeben) sind diese aber separat mit ihrem gemeinen Wert bei dem Gebäudesachwert zu berücksichtigen. Von besonders werthaltigen Außenanlagen ist auch auszugehen, wenn ihre Sachwerte in der Summe 10 % des Gebäudesachwerts übersteigen.[4]

 
Wichtig

Gesonderte Bewertung von Außenanlagen im Gesetzgebungsverfahren gefordert

Der gesonderte Ansatz der Außenanlage entspricht auch dem Wortlaut der Gesetzesbegründung. Danach können in Einzelfällen mit besonders werthaltigen Außenanlagen und sonstigen Anlagen gesonderte Wertansätze nach durchschnittlichen Herstellungskosten erforderlich werden.

 

Bewertungsschema beim Sachwertverfahren

Rechtsvorschrift Berechnungsschritt Erläuterung
§ 190 Abs. 1 Satz 2 BewG Regelherstellungskosten pro Flächeneinheit Die Regelherstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit. Sie ergeben sich aus der Anlage 24 zum BewG. Die gewöhnlichen Herstellungskosten sind festgestellt in Abhängigkeit von Gebäudeart und Ausstattung.[5] Abgrenzungskriterien für die Standardstufen für die Ausstattung sind ebenfalls in Anlage 24 zum BewG enthalten.[6]
§ 190 Abs. 1 Satz 3 BewG x Flächeneinheiten Die Flächeneinheit ist die Brutto-Grundfläche des Gebäudes. Brutto-Grundfläche ist die Summe aus den Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerkes (äußere Maße). Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich zur Wartung, Inspektion o. ä. Zwecken dienen.
§ 190 Abs. 1 Satz 3 BewG = Gebäuderegelherstellungswert  
§ 190 Abs. 4 BewG[7] ./. Alterswertminderung Die Alterswertminderung bestimmt sich regelmäßig nach dem Alter des Gebäudes zum Bewertungsstichtag und der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG. Dabei sind nutzungszeitbeeinflussende Veränderungen zu berücksichtigen.
§ 190 Abs. 4 Satz 5 BewG = Gebäudesachwert Mindestens 30 %[8] des Gebäuderegelherstellungswerts (Mindestwert)
§ 189 Abs. 2 BewG + Wert des Grund und Bodens Nach § 179 BewG ist dies der Wert des unbebauten Grundstücks.
§ 189 Abs. 3 BewG = vorläufiger Sachwert  
§ 191 BewG x Wertzahl Die Wertzahl dient der Anpassung an den gemeinen Wert. Als Wertzahlen sind die von den Gutachterausschüssen für das Sachwertverfahren bei der Verkehrswertermittlung abgeleiteten Sachwertfaktoren anzuwenden. Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Sachwertfaktoren zur Verfügung gestellt werden, sind die Wertzahlen nach Anlage 25[9] zum BewG zu verwenden. Sie ergeben sich in Abhängigkeit vom vorläufigen Sachwert und dem Bodenrichtwert (Faktoren zwischen 1,5 und 0,5[10]).
§ 189 BewG = Sachwert des Grundstücks  

Ausgangsbasis für die Ermittlung des Sachwerts sind die Regelherstellungskosten je Flächeneinheit (im Regelfall pro m²). Die Regelherstellungskosten sind standardisiert in Anlage 24 zum BewG angegeben. Sie ergeben sich pro m² Brutto-Grundfläche in Abhängigkeit der Art des Gebäudes und des Ausstattungsstandards und stellen bundesweite Mittelwerte dar. Eine Anpassung dieser Regelherstellungskosten auf tatsächliche Herstellungskosten oder regionale Herstellungskosten kann nicht erfolgen. Allerdings sind die Regelherstellungskosten ab 2016 nach § 190 Abs. 2 Satz 4 BewG jährlich an die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Preisindizes für die Bauwirtschaft anzupassen.

 
Wichtig

Neue Regelherstellungskosten ab 2016

Für alle Bewertungen ab dem 1.1.2016 sind die Regelherstellungskosten nach der Neufassung der Anlage 24 zu ermitteln. Bei allen Bewertungen bis zum 31.12.2015 ergaben sich die Regelherstellungskosten nach der alten Anlage 24. Nach der neuen Anlage 24 sind nur der Gebäudetyp und die Standardstufe der Ausstattung für die Ermittlung der Gebäuderegelherstellungswerte maßgeblich. Bis 31.12.2015 war auch noch das Baujahr für die Ermittlung der Gebäuderegelherstellungswerte von Bedeutung.

Für die Regelherstellungskosten werden jährlich die Baupreisindizes vom BMF veröffentlicht.[...

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