Ausbau, Umbau und Erweiterung / 4 Anbauten an ein bestehendes Gebäude | Finance Office Professional | Finance

Dipl.-Finanzwirt Helmut Bur

Bei Anbauten an ein bestehendes Gebäude sind steuerrechtlich 3 Fälle zu unterscheiden:

Es liegen nachträgliche Herstellungskosten eines bereits bestehenden Wirtschaftsguts (Altgebäude) vor. Dies ist der Fall, wenn der Anbau zu den gleichen Zwecken wie der Altbau genutzt wird und beide Gebäudeteile bautechnisch und funktional in einer Weise zusammengefügt werden, dass sich dadurch lediglich die bisherige Wohnfläche vergrößert und die alte Gebäudesubstanz nicht so tief greifend umgestaltet wird, dass die neu eingefügten Teile dem Gesamtkomplex das Gepräge geben.
Bei der Errichtung eines Anbaus, durch den die nutzbare Fläche des Gebäudes vergrößert wurde, handelt es sich selbst dann um eine Erweiterung i. S. d. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB und damit um Herstellungskosten (und nicht um Erhaltungsaufwand), wenn der neue Gebäudeteil lediglich eine bisher schon vorhandene Funktion ersetzt, z. B. Errichtung eines neuen Treppenhauses, welches als Anbau dem Gebäude angefügt wird.^{^[1]}
Es entsteht ein neues Wirtschaftsgut, welches den Altbau mit einschließt. Die Baumaßnahmen an der bestehenden Wohnung müssen bautechnisch eine neue Wohnung ergeben. Dies kann durch einen mit der bisherigen Wohnung verbundenen Neubau geschehen, wenn die in die neue Wohnung einbezogene alte Gebäudesubstanz so tief greifend umgestaltet wird, dass die eingefügten Neubauteile der entstandenen Wohnung das Gepräge geben. So verhält es sich, wenn beide Gebäudeteile bautechnisch und funktional in einer Weise zusammengeführt werden, dass sich dadurch nicht lediglich die bisherige Wohnfläche vergrößert, sondern der Gesamtkomplex eine neue Wohnung bildet. Auch wenn sich im Altbau schon Räumlichkeiten befanden, die in bewertungsrechtlicher Hinsicht die Merkmale einer Wohnung erfüllen, liegt keine bloße Erweiterung einer Wohnung vor, wenn sich auch diese Räumlichkeiten durch das Zusammenführen beider Bauteile in ihrer Struktur nachhaltig verändern.^{^[2]}

Welche Umstände im Einzelfall dazu führen, ob die Alt- oder Neubauteile dem Gesamtkomplex das Gepräge geben, kann in einem gerichtlichen Rechtsbehelfsverfahren nur vom Finanzgericht als Tatsacheninstanz aufgrund des Gesamtbilds der Verhältnisse entschieden werden. Für die Frage, ob bei einem einheitlichen Wirtschaftsgut die Altbau- oder die Anbauteile dem Gesamtgebäude das Gepräge geben, sind bei Fehlen von Besonderheiten die Größen- und Wertverhältnisse maßgebend.^{^[3]}

Durch die Errichtung eines Anbaus mit einer Wohn-/Nutzfläche von 117 m² an einen Altbau (Einfamilienhaus) mit einer Wohn-/Nutzfläche von 61 m² und durch die Durchführung von Umbaumaßnahmen wird eine Wohnung neu hergestellt, wenn sich nach Durchführung der Baumaßnahmen zwar Küche und Bad weiterhin im Altbauteil befinden, jedoch die für die Wohnraumnutzung erforderliche Warmwasserversorgung sowie die Beheizung des Gesamthauses nunmehr vom Neubauteil aus erfolgen und der Bauaufwand den Wert des Altbaus um ein Vielfaches überwiegt.^{^[4]}

Wird durch einen Anbau der Wohnraum im Unter-, Erd- und Obergeschoss erweitert, ohne dass dabei die Bausubstanz des bereits umfassend renovierten Altbaus grundlegend verändert wurde und ist die seitliche Außenmauer des Altbaus, an die angebaut wurde, mit 60 cm im Unter-, 55 cm im Erdgeschoss und 50 cm in den oberen Geschossen derart solide, dass der Anbau, dessen Außenwände lediglich aus einem 32,25 cm breiten Holzrahmen mit einer feuerhemmenden Außenverkleidung bestehen, keinerlei bautechnische Probleme bereitete, handelt es sich^{^[5]} nicht um die Herstellung einer neuen Wohnung, sondern nur um die Erweiterung der bereits bestehenden Wohnung eines in seiner alten Bausubstanz nicht grundlegend veränderten Einfamilienhauses.

Die Aufwendungen für einen Anbau an ein Einfamilienhaus unter gleichzeitigem Umbau und Sanierung des Altbaus sind nicht als Herstellung einer neuen Wohnung anzusehen, wenn der Neubauteil lediglich Wohnräume umfasst, während die für die Erfüllung des Wohnungsbegriffs maßgebenden Räume, nämlich Küche und Bad, sowie die für die Wohnraumnutzung erforderliche Heizungsanlage, die Anschlüsse für die Wasserversorgung und Abwasserentsorgung, die Schalt- und Sicherungszentrale für die Stromversorgung sich weiterhin im Altbauteil befinden, die Wohnfläche des Altbaus mit 105 m² im Vergleich zur Wohnfläche des Neubaus (96 m²) größer ist und nur der Altbauteil über einen Keller verfügt.^{^[6]}

Praxis-Beispiel