Fachbeiträge & Kommentare zu Verwaltung

Haben die Wohnungseigentümer die Haftung des Erwerbers für Hausgeldrückstände des veräußernden Wohnungseigentümers vereinbart, muss sich diese Erwerberhaftung ausdrücklich aus dem Grundbuch ergeben. Eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung genügt insoweit nicht mehr. In aller Regel finden sich entsprechende Regelungen über eine Erwerberhaftung bereits in der Gemeinscha...mehr

Alte Rechtslage Gemäß § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG a. F. vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn ein Verwalter fehlt oder er zur Vertretung nicht berechtigt ist. Nach § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F. können die Wohnungseigentümer durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen. Haben die Wohnun...mehr

Sind keine ausreichenden Mittel zur Finanzierung der Anwaltskosten verfügbar und haben die Wohnungseigentümer (noch) keine Rücklage für Beschlussklagen gebildet, muss der Verwalter eine "Sonderumlage" erheben. Zu beachten ist hierbei, dass es eines entsprechenden Beschlusses bedarf. Musterbeschluss: Sonderumlage zur Finanzierung der Verteidigung in einer Anfechtungsklage TOP ...mehr

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese übt also fremde Rechte, nämlich diejenigen der Wohnungseigentümer, in eigenem Namen aus. Geregelt in § 9a Abs. 2 WEG, übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich au...mehr

Art der Maßnahme Zunächst ist dem Drittnutzer die Art der Maßnahme mitzuteilen. Mitzuteilen sind die Art der Maßnahme und deren Auswirkung auf die genutzten Räumlichkeiten. Dabei muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Erhaltungsmaßnahme beschrieben und nicht jede mögliche Auswirkung auf die genutzten Räume mitgeteilt werden. Die Ankündigung muss lediglich so konkret gefas...mehr

Betriebsinterne Maßnahmen können grundsätzlich mit externen Referenten bzw. Seminaranbietern durchgeführt werden, durchaus aber auch mit betriebsinternen Referenten. Von maßgeblicher Bedeutung ist stets, dass die Anforderungen der Anlage 2 zu § 15b MaBV erfüllt sind. Hiernach hat eine Planung und systematische Organisation zu erfolgen. Selbstverständlich muss die Qualität de...mehr

Einschneidendste Änderungen bringt das WEMoG hinsichtlich der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die derzeit noch als Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung bezeichnet werden. Einzelfallregelung § 16 Abs. 4 WEG a. F. erlaubt bislang eine Kostenverteilungsänderung lediglich im konkreten Einzelfall einer Maßnahme der Instandhaltung oder Instan...mehr

Nach der Bestimmung des § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG a. F. war der Verwalter gesetzlich ermächtigt, mit einem Rechtsanwalt u. a. in einem Beschlussanfechtungsverfahren eine Streitwertvereinbarung zu treffen. Dieses Recht sieht das geänderte WEG nicht mehr ausdrücklich vor. Allerdings kam der früheren gesetzlichen Befugnis des Verwalters bereits keine gesteigerte Bedeutung zu, da St...mehr

In die Beschluss-Sammlung sind alle innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung oder einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung oder im schriftlichen Verfahren nach § 23 Abs. 3 WEG (das seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.1...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die erforderliche Vertretungsmacht, für die Gemeinschaft entsprechend erforderliche Maßnahmen durchführen zu können und in diesem Zusammenhang auch entsprechende Rechtsges...mehr

Bestandteile Nach alter Rechtslage[1] besteht die Jahresabrechnung aus der Jahresgesamtabrechnung, einer Einzelabrechnung für jeden Eigentümer, einer Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sowie einer Darstellung der Entwicklung der Bankkonten. Lediglich optional und somit nicht zwingend, sind eine Saldenliste[2] sowie ein Vermögensstatus.[3] Was den Vermögensstatu...mehr

Auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG n. F. können die Wohnungseigentümer zwar alle Maßnahmen beschließen, die nach derzeitiger Rechtslage noch Modernisierungen des Gemeinschaftseigentums im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG a. F. darstellen, allerdings führen entsprechende Mehrheitsbeschlüsse nicht automatisch zu einer Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer, da sich die einen vo...mehr

Vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen muss freilich der konkrete Bedarf geklärt sein. Es muss also sowohl der Schadensumfang als auch dessen Ursache geklärt sein.[1] Es widerspricht jedenfalls regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, mit hohem Kostenaufwand Maßnahmen zu veranlassen, bevor die Ursache von Mängeln überhaupt geklärt ist.[2] Abhängig von der Höhe der Gu...mehr

Sachliche Zuständigkeit Berufungsinstanz ist wie bei sonstigen – nicht familienrechtlichen – zivilrechtlichen Angelegenheiten, die erstinstanzlich vom Amtsgericht entschieden werden, das Landgericht. Dies gilt jedenfalls bei Rechtsstreitigkeiten des § 43 Abs. 2 Nrn. 1 bis 4 WEG n. F. Bei Streitigkeiten nach § 43 Abs. 1 WEG n. F. ist streitwertabhängig (über 5.000 EUR) das Obe...mehr

Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg. Praxis-Beispiel Balkonsanierung Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von den 5 W...mehr

Bekanntlich richtet sich die Antwort auf die Frage nach der Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit eines Beschlusses, der auf Grundlage des Gesetzes gefasst werden soll, danach, ob den Wohnungseigentümern eine entsprechende Beschlusskompetenz eingeräumt ist und wie weit diese Kompetenz reicht. Werden die Grenzen der eingeräumten Beschlusskompetenz eingehalten, ist ein auf Grundlage...mehr

Von ganz erheblicher praktischer Relevanz sind die Bestimmungen des § 14 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 2 WEG. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Besc...mehr

Verstoßen Beschlüsse über bauliche Maßnahmen gegen § 20 Abs. 4 WEG n. F., sind sie anfechtbar. Allerdings sind Beschlüsse über bauliche Maßnahmen auch künftig nicht etwa nur aus den Gründen des § 20 Abs. 4 WEG n. F. anfechtbar, sondern ganz allgemein auch dann, wenn sie den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Sie können wie sonstige Beschlüsse auch, nichtig...mehr

Nach wie vor wird die Veräußerungsbeschränkung in § 12 WEG geregelt sein. Die Vorschrift wird auch bis auf die Regelung in § 12 Abs. 4 WEG unverändert fortgelten.mehr

Soweit bereits bei "normalen" Maßnahmen der Erhaltung keine Verpflichtung besteht, dieselben Materialen wie bei der Errichtung der Wohnanlage zu verwenden, ist die modernisierende Erhaltung dadurch geprägt, dass die Wohnungseigentümer auch nicht gezwungen sind, sich im Rahmen der Erhaltung auf den ggf. veralteten Standard der schadhaften Anlagen und Einrichtungen zu beschrän...mehr

In die Beschluss-Sammlung ist der Wortlaut aller Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die in einer Wohnungseigentümerversammlung verkündet wurden, aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst worden sind. Selbstverständlich sind auch die aufgrund einer Öffnungsklaus...mehr

Wie der Wohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Entrichtung des Hausgelds nachkommt, obliegt zunächst seiner Entscheidung. Da § 28 Abs. 3 WEG n. F. den Wohnungseigentümern jedoch die Kompetenz einräumt, über die Art und Weise von Zahlungen mehrheitlich beschließen zu können, können die Wohnungseigentümer darüber entscheiden, dass die Wohnungseigentümer am Lastschriftverf...mehr

Die Pflichten des Verwalters werden in § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. und § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. geregelt sein. § 9b Abs. 1 WEG n. F. ordnet die außergerichtliche und gerichtliche Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an. § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. erlegt dem Verwalter eine Bekanntmachungspflicht bezüglich Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzung...mehr

Maßnahmen zur Herstellung eines plangerechten Zustands des Gemeinschaftseigentums werden unter den Begriff der Erhaltung subsumiert und sind somit einfachmehrheitlich zu beschließen. Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird. Vergleichsmaßstab f...mehr

Nach bislang geltender Rechtslage sind Partner des Verwaltervertrags der Verwalter und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Hieran wird sich auch in Zukunft nichts ändern. Nach herrschender Meinung handelt es sich beim Verwaltervertrag um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer.[1] Der "Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter...mehr

Die Haftungsbeschränkung hat zunächst keine Auswirkungen auf eine Beiratsentlastung. Entsprechend der Rechtslage bei der Entlastung des Verwalters, stellt auch die Entlastung des Verwaltungsbeirats ein negatives Schuldanerkenntnis i. S. v. § 397 Abs. 2 BGB dar.[1] Mit dem Entlastungsbeschluss erklären die Wohnungseigentümer also den Verzicht auf etwaige Ersatzansprüche gegen...mehr

Jeder – gegebenenfalls werdende – Wohnungs- und/oder Teileigentümer hat ein Recht darauf, für den Verwaltungsbeirat zu kandidieren und ist potenziell geeignet[1]. Ist eine juristische Person oder eine Personengesellschaft Wohnungseigentümer, kann auch diese zum Verwaltungsbeirat bestellt werden.[2] Die juristische Person wird durch ihr Vertretungsorgan, z. B. den Geschäftsfü...mehr

So nicht bereits erstinstanzlich vor dem Amtsgericht ein Rechtsanwalt mit der Vertretung der übrigen beklagten Wohnungseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragt war, wird auch der nunmehr für das Berufungsverfahren zu beauftragende Rechtsanwalt vor Einlegung der Berufung prüfen müssen, ob die zur Einlegung der Berufung erforderliche Beschwer erreicht...mehr

Die Neuregelungen des WEG auf Grundlage des WEMoG werden frühestens am 1. Dezember 2020 und mutmaßlich spätestens am 1. Januar 2021 in Kraft treten. § 48 Abs. 4 WEG n. F. regelt 2 Übergangsvorschriften, wobei hier einerseits auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens abgestellt wird, andererseits auch auf denjenigen der Verkündung des WEMoG im Bundesgesetzblatt: Zeitpunkt der Anwen...mehr

Selbstverständlich entspricht auch ein Beschluss über eine gemeinschaftliche Maßnahme der baulichen Veränderung lediglich dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn im Vorfeld der Beschlussfassung Vergleichsangebote eingeholt wurden. Angesichts der meist sehr hohen Kosten bei privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG n. F. oder auch sonstigen Maßnahmen der energetischen Moderni...mehr

Um das Verhältnis von Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage klären zu können, bedarf es eines kurzen Blicks auf die Streitgegenstandslehre. Diese ist zwar auch umstritten, allerdings gehen sowohl die herrschende Meinung als auch der BGH vom zweigliedrigen Streitgegenstand aus.[1] Nach der Theorie des "eingliedrigen Streitgegenstands" kommt es allein darauf an, was der Kläger beg...mehr

mehr

Nach bisheriger Rechtslage ist die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung bei Fehlen eines Verwalters und des Verwaltungsbeirats lediglich dann möglich, wenn sämtliche Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung laden bzw. die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer erfolgt.[1] Soweit dies nicht möglich ist, muss sich einer der Wohnungseigentümer g...mehr

Alte Rechtslage Nach derzeit noch geltender Rechtslage hat der Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG a. F. "nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen". In der Praxis stellt sich im Rahmen eines Verwalterwechsels zum 1. Januar eines Jahres regelmäßig die Frage, ob der alte oder der neue Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung des abgelaufenen Wirtschaftsjahre...mehr

Keine exklusive Kostenbelastung eines betroffenen Sondereigentümers Maßnahmen, die der Anpassung des Gemeinschaftseigentums an öffentlich-rechtliche Vorgaben dienen, werden nach derzeit geltender Rechtslage nicht unter § 16 Abs. 4 WEG a. F. subsumiert. Wird aufgrund behördlicher Anordnung etwa die Errichtung eines 2. Rettungswegs im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungse...mehr

Gemäß § 9a Abs. 3 WEG ist das Gemeinschaftsvermögen der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet und wird von ihr verwaltet, und nicht von den Wohnungseigentümern. Als Konsequenz folgt hieraus, dass die einzelnen Wohnungseigentümer keinen Anteil am Verwaltungsvermögen haben. Sie haben auch keinen ideellen Anteil an diesem Vermögen. Praxis-Beispiel Erhaltun...mehr

Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit seines Sondereigentums überhaupt genommen werden. Hierzu gehört auch ein ungehinderter Zugang zur Sondereigentumseinheit.[1] Hinsichtlich Gebrauch und Nutzung des So...mehr

mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat zunächst die Pflicht, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so zu erhalten, also instand zu halten und instand zu setzen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die Pflicht zur Erhaltung besteht unabhängig davon, in welchem Zusta...mehr

Der Anwendungsbereich der Norm wird insoweit enger werden, als die Wohnungseigentümer künftig nur noch dann unmittelbare Individualansprüche gegen andere Wohnungseigentümer haben werden, wenn konkret ihr Sondereigentum von der Störung betroffen ist. Zumindest, was die Ansprüche wegen einer unzulässigen baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums betrifft, ist die Rechts...mehr

Kostenregress droht insbesondere in den Fällen, in denen die Gerichte grobe Fahrlässigkeit bejaht hatten – zu beachten ist allerdings, dass der Verwalter grundsätzlich auch bei einfacher Fahrlässigkeit in Regress genommen werden kann: Bedenkenhinweis vor Beschlussfassung Nicht ausreichender Bedenkenhinweis.[1] Kein Bedenkenhinweis vor Fassung eines nichtigen Beschlusses.[2] Besc...mehr

Paradebeispiel für die Erhaltung schutzwürdiger Belange des Schuldners ist das Erfordernis eines Vorgehens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Geltendmachung von Mängelrechten aus einem Bauträgerkaufvertrag. Dies hat zwar nur indirekt etwas mit der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tun, als der BGH bereits im Jahr 1979 klargestellt hat, dass ...mehr

So bereits ein grundsätzliches Verbot der Hundehaltung vereinbart werden kann[1], gilt Entsprechendes erst recht für einen generellen Leinenzwang. Dieser kann auch mehrheitlich beschlossen werden[2] oder Bestandteil einer Hausordnung sein.[3] Insoweit kann durchaus ein Leinenzwang auch im Bereich gemeinschaftlicher Rasen- bzw. Gartenflächen beschlossen werden[4], jedoch kein...mehr

Derzeit können die Wohnungseigentümer nach entsprechender Beschlussfassung gemäß § 28 Abs. 4 WEG a. F. jederzeit vom Verwalter Rechnungslegung verlangen. Das WEMoG sieht die Möglichkeit der Rechnungslegung nicht mehr vor. Eine Begründung hierfür findet sich im Gesetzentwurf nicht. Von Bedeutung ist die Rechnungslegung jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümer Zweifel an de...mehr

Im Fall der Begründung durch Teilung nach § 8 WEG wird auf Grundlage der Neuregelung in § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG im Zuge der Anlegung der Wohnungsgrundbücher zunächst eine "Ein-Personen-Gemeinschaft" entstehen, bestehend aus dem teilenden Eigentümer, bei dem es sich vielfach um einen Bauträger handeln wird. Die künftig geltende Rechtslage hat klare Vorteile gegenüber der bishe...mehr

Was das Teilnahmerecht von Beratern angeht, sind zunächst die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung maßgeblich. Soweit hier ein ausdrückliches Teilnahmeverbot vereinbart ist, gilt dies und ist einzuhalten.[1] Aber auch dann, wenn kein ausdrückliches Teilnahmeverbot vereinbart ist, ist der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit zu beachten, wonach ein grundsätzliches Teilnahmeverb...mehr

Neu: Haftung des unentgeltlich tätigen Beiratsmitglieds nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit § 29 Abs. 3 WEG n. F. sieht vor, dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirats nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten haben, wenn sie unentgeltlich tätig sind. Mit dieser Haftungsbeschränkung soll die Bereitschaft der Wohnungseigentümer gefördert werden, sich unentgeltli...mehr

Die materiell-rechtliche Zertifizierungsregelung im Rahmen des WEG stellt klar, dass eine Zertifizierung des Verwalters nichts mit gewerberechtlichen Voraussetzungen einer Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter im Sinne von § 34c Abs. 1 Nr. 4 Gewerbeordnung (GewO) zu tun hat. Wenn sich ein Verwalter nicht zertifizieren lässt, steht dies allein der Erteilung einer Gewerbeerlau...mehr

mehr

Das WEMoG wird im Hinblick auf bestehende Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, insbesondere solche in Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen, vielfach zu Widersprüchen zwischen Gesetz und Vereinbarung führen. Zu differenzieren sind insoweit 2 Ausgangssituationen: Besteht die Vereinbarung aus der schlichten Wiederholung des Gesetzeswortlauts oder handelt es sich um eine v...mehr