Fachbeiträge & Kommentare zu Vergleichsmiete

Rz. 597 Für vermögensrechtliche Streitigkeiten vor dem Amtsgericht über Ansprüche bis zu 750 EUR kann durch Landesgesetz bestimmt werden, dass die Erhebung der Klage erst nach Durchführung eines Güteverfahrens zulässig ist (§ 15a Abs. 1 Nr. 1 EGZPO). Das Güteverfahren ist vorgeschrieben in den Ländern Baden-Württemberg, Brandenburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen (vgl. zur Verfa... mehr

Rz. 18 Der Mieter kann die Auskunft grundsätzlich einklagen, wenn der Vermieter die geschuldete Auskunft nicht erteilt. Die Darlegungs- und Beweislast für den Verstoß gegen die höchstzulässige Miete nach § 556d Abs. 1 trägt der Mieter (Fleindl, WuM 2015, 212). Hinsichtlich des Rückforderungsanspruchs hat der Mieter zu beweisen, dass er qualifiziert sowie rechtzeitig gerügt ha... mehr

Rz. 1 Gemäß § 556g Abs. 1 sind alle Abweichungen von §§ 556d bis 556g zulasten des Mieters unwirksam, soweit die vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete übersteigt. Zulässige Miete im Sinne von § 556g Abs. 1 Satz 2 ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) ergebende Miete; die zulässige Mie... mehr

Rz. 3 Ein Vermieter, der eine aufgrund einer der Ausnahmen von den Regelungen der sog. Mietpreisbremse zulässige höhere Miete fordert, muss dem Mieter unaufgefordert bereits vor Abschluss des Mietvertrags Auskunft darüber erteilen, dass eine solche Ausnahme vorliegt. Mietverhältnisse, die vor Inkrafttreten des § 556g am 1.1.2019 begründet worden sind aber erst danach begonne... mehr

Rz. 16 Die Mietvertragsparteien vereinbaren – überflüssigerweise –, dass die Betriebskosten vom Vermieter getragen werden. Eine derartige Vereinbarung wäre deswegen überflüssig, da ohnehin nach dem gesetzliche Leitbild des § 535 Abs. 1 der Vermieter die Betriebskosten trägt, wenn nichts anderes vereinbart ist. Hinweis Leitbild Inklusivmiete Mangels Vereinbarung der Mietvertrag... mehr

Rz. 11 Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne Weiteres bekannte v... mehr

Rz. 101 Unwirksam ist nach dem statt § 556 Abs. 4 ab 1.1.2025 geltenden § 556 Abs. 5 zunächst jede zum Nachteil des Mieters vom Betriebskostenbegriff abweichende Vereinbarung, z. B. dass der Mieter – sei es durch eine neben der Nettomiete ausgewiesene Pauschale oder im Wege des Abrechnungsmodells – Bewirtschaftungskosten des Vermieters zu tragen hat oder sich an den Kosten v... mehr

Rz. 117 Der Mietprozess wird – wenn die Parteien sich nicht vergleichen, nicht die Klage zurückgenommen wird oder die Prozessparteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklären – i. d. R. mit einem Urteil abgeschlossen. Das Urteil ist entweder ein Prozessurteil, wenn es nur über die Zulässigkeit der Klage entscheidet, oder ein Sachurteil, wenn e... mehr

Rz. 194 § 2 Nr. 14 BetrKV Die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführ... mehr

Rz. 229 Die Klage auf künftige Mietzahlung ist nur dann zulässig, wenn die Besorgnis der Nichterfüllung besteht (§ 259 ZPO). Eingestellte Mietzahlungen rechtfertigen ohne weitere Begründung keine Klage auf zukünftige Leistung (AG Groß-Gerau, Urteil v. 18.7.2018, 63 C 15/17, ZMR 2018, 1006). Die Besorgnis der Nichterfüllung (§ 259 ZPO) besteht aber dann, wenn die Miete über M... mehr

Rz. 14 Abgesehen von den zusätzlichen Beschränkungen im geförderten Wohnungsbau in einigen Bundesländern kann die Mieterhöhung ausnahmsweise auch gemäß § 5 WiStG beschränkt sein, der auch auf Mieterhöhungen nach § 559 anwendbar ist (OLG Karlsruhe, WuM 1985, 17). Aber nur, wenn die nach § 559 erhöhte Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem sie erstmals zu zahlen war, die ortsübliche V... mehr

Rz. 122 Kündigungsschreiben des Anwalts des Vermieters wegen Mietrückstands über mehr als zwei Monate (Vor- und Zuname des Mieters/der Mieter) … (Straße, Postleitzahl, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, hiermit zeige ich an, dass ich Herrn/Frau … vertrete, von dem/der Sie mit Mietvertrag vom … ... mehr

Rz. 65 Abmahnschreiben des Anwalts des Vermieters wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung Frau/Herrn … (Vor- und Zuname/n des Mieters/der Mieter) … (Straße, Postleitzahl, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, hiermit zeige ich an, dass ich Herrn/Frau … vertrete, von dem/der Sie mit Mietvertrag vom … die Wohnung im Erdgeschoss/Obergeschoss Mitte/re... mehr

Rz. 107 Bei einer Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag trägt der Kündigende die Darlegungs- und Beweislast für die Fristsetzung oder Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 bzw. der Voraussetzungen, unter denen es gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 entfällt (BGH, VIII ZR 281/06, NJW 2007, 2177). Der Vermieter, der nach erfolgter fristloser Kündigung wegen Zahlungsv... mehr

Rz. 10 Die Kappungsgrenze ist von der jeweiligen Miete, also der Nettokaltmiete ohne Berücksichtigung von Betriebskostenvorauszahlungen bzw.-pauschalen (BT-Drs 19/4672 S. 30) oder von der Teilinklusiv- oder Bruttomiete einschließlich der darin enthaltenen Betriebkosten bzw.-pauschalen ausgehend zu berechnen. Sowohl für die Ermittlung der maßgeblichen Kappungsgrenze von 2 EUR... mehr

Rz. 94 Die Pflicht zur Entrichtung der Miete ist eine Hauptpflicht des Mieters im Rahmen des gegenseitigen Vertrags (§§ 320 ff.) zwischen den Mietvertragsparteien. Fehlt eine Mietvereinbarung, liegt kein Mietvertrag, möglicherweise aber Leihe vor. Dabei ist es nicht unbedingt notwendig, sich auf eine bestimmte Höhe der Miete zu einigen, wenn nur eine bestimmbare Miete verein... mehr

Rz. 112 Der Vermieter kann nur eine angemessene Erhöhung der Miete verlangen. Für freifinanzierten Wohnraum wird teilweise ein Zuschlag von 20 % der Hauptmiete für angemessen gehalten (LG Berlin, Beschluss v. 7.7.2016, 18 T 65/16, GE 2016, 1093; AG Hamburg, Urteil v. 13.9.2007, 49 C 95/07, ZMR 2008, 213; a. A. LG Berlin, Urteil v. 19.12.2018, 66 S 29/18, a. a. O.). Ein pausc... mehr

Rz. 114 Aus der rechtlichen Einordnung als Zuschlag zur eigentlichen Miete folgt, dass der Zuschlag entfällt, wenn die Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind. Darüber besteht beim Untermietzuschlag ersichtlich in Literatur und Rechtsprechung kein Streit (vgl. Sternel, Mietrecht, II Rn. 260). Bei der teilgewerblichen Nutzung ist zu differenzieren. Handelt es sich um ein sog. ... mehr

Rz. 136 Nach § 535 Abs. 1 hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das Gesetz macht keinen Unterschied zu der Wohnung als solcher und den mitvermieteten Installationsgegenständen wie z. B. Türgriffe, Schalter, Wasserhähne usw. Eine vermietersei... mehr

Rz. 1 Der Vermieter kann zunächst die Miete nach den §§ 558 ff. bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen und später, nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, die Miete nach §§ 559 ff. erneut erhöhen. Modernisierungsmieterhöhungen schließen solche zur Anhebung der Miete auf das ortsübliche Niveau nicht aus, was bereits im Wortlaut von § 559 Abs. 3a dergestalt zum Aus... mehr

Rz. 46 Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15, GE 2017, 166) hat der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will.... mehr

Rz. 111 Neben der Miete, sei es Bruttokalt- oder Nettokaltmiete, können bestimmte Zuschläge zur Miete vereinbart werden. Hier sind insbesondere der Untermiet- und Gewerbemietzuschlag zu nennen. Es handelt sich dabei um echte Zuschläge, die auch bezüglich Wegfall oder Erhöhung unabhängig von der eigentlichen Miete ein eigenes rechtliches Schicksal haben – es sei denn, es ist ... mehr

Rz. 55 Rechtliche Grundlagen Für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen benötigt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Der Mieter muss nur unter bestimmten Voraussetzungen diese Maßnahmen dulden (§ 555b). Ist der Mieter nicht einverstanden, muss der Vermieter seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen, der dann nach Rechtskraft des Urteils auch vollstreckt werden kann. Ist... mehr

Rz. 239 Frei finanzierter Wohnraum Ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, kann der Vermieter die Miete nicht mit den Zuschlägen entsprechend § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen (BGH, Urteil 9.7.2008, VIII ZR 181/07, WuM 2008, 560; BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487). Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag zur Erhebung eine... mehr

Rz. 29 Nach § 535 Satz 1 ist der Vermieter verpflichtet, den Gebrauch (nur) der Mietsache zu gewähren. Welchen räumlichen Umfang die gemietete Sache hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Daher ist die Wohnung oder die Gewerbeeinheit so zu bezeichnen, dass sie im Konfliktfall identifizierbar ist und die räumliche Erstreckung genau festgestellt werden kann, was bei mitvermiete... mehr

Rz. 72 Die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, die den Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters zur fristlosen Kündigung berechtigt, sofern der Zahlungsverzug im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht (§ 2 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie vom 27.3.2020, BGBl I... mehr

Rz. 10 Im Gegensatz zum früheren § 2 MHG verwendet das Gesetz in § 558 Abs. 2 den Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es handelt sich um eine von der Literatur und Rechtsprechung entwickelte Begriffsschöpfung, die als schlagwortartige Umschreibung des Gesetzesvorhabens des ehemaligen § 2 MHG galt. Gemeint sind damit gemäß § 558 Abs. 2 die üblichen Entgelte, die in der ... mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Die Vorschrift ist eine wichtige Möglichkeit für Mieterhöhungen des Vermieters im Rahmen des Vergleichsmietensystems. Sie ist § 2 MHG a. F. nachgebildet, der allerdings "entzerrt" worden ist, sodass sich Teile der bisherigen Bestimmung in den §§ 558a–e wiederfinden. Das dient sicher der Übersichtlichkeit. § 2 MHG war bisher die wichtigste Regelung zur Miete... mehr

Rz. 27 Die konkrete Wohnung, für die die Miete festgestellt bzw. erhöht werden soll, ist in die entsprechende Kategorie der Vergleichswohnungen einzuordnen. Das Gesetz spricht von Vergleichbarkeit, nicht von Deckungsgleichheit, was praktisch angesichts der Vielfalt von Wohnungen auch nicht möglich wäre. Zur weiteren Herstellung der Vergleichbarkeit und vor allem zur Ausfüllu... mehr

Rz. 40 Der Begriff von Zuschlägen ist in zweierlei Hinsicht relevant. Erhöhung der Vergleichsmiete Die konkrete Wohnung kann wegen nicht ortsüblicher Sonderleistungen des Vermieters bzw. Sondermerkmalen der Wohnung von dem üblichen vergleichbaren Wohnraum abweichen. Hierfür sind für die konkrete Wohnung bestimmte Zuschläge anzusetzen, die die konkrete Wohnungsmiete im Verhältn... mehr

Rz. 49 Die sog. Kappungsgrenze ist mit Wirkung vom 1.1.1983 durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen (BGBl. 1982, I 1912) eingeführt worden und dient als weiteres (Preisbindungs-)Instrument zur Regulierung der Mietentwicklung, vor allem zum Schutz vor abrupten Mietsteigerungen. Sie gibt neben der Beschränkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine zusätz... mehr

Rz. 54 Wie auch sonst in § 558 ist zur Kappungsgrenze allgemein von Miete die Rede. Die Ausgangsmiete ist mithin unabhängig von der jeweiligen Mietstruktur festzulegen. Miete ist also entweder die vereinbarte Brutto- oder Nettomiete. Bei der Inklusivmiete sind also nicht zur Berechnung der Kappungsgrenze von 20 % Betriebskostenanteile abzuziehen. Auf der anderen Seite sind b... mehr

Rz. 68 Wer ist zur Drittmittelanrechnung verpflichtet? Bezieht sich die Anrechnungspflicht auch auf den Wohnungserwerber? Besteht die Anrechnungspflicht nur im laufenden Mietverhältnis oder gilt sie auch bei Vertragsschluss über eine schon modernisierte Wohnung? Sind die Drittmittel einmal, unbegrenzt bei jeder Mieterhöhung oder nur in dem durch den Fördervertrag vorgegebenen Z... mehr

Rz. 42 Grundsätzlich können nur Netto- mit Nettomieten und Brutto- mit Bruttomieten verglichen werden. Eigentlich ist es allerdings systemwidrig, überhaupt Bruttomieten bei der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Denn bei den Betriebskosten, also dem Bruttoanteil der Miete, handelt es sich um tatsächliche Kosten, die vom Mieter verursacht bzw. auf ihn überbürdet... mehr

Rz. 47 Nach der Regierungsbegründung werde in Zeiten steigenden Umweltbewusstseins auch der energetische Zustand einer Wohnung, insbesondere die Art der Energieversorgung und die Qualität der Wärmedämmung zunehmende Bedeutung erlangen. Über die Wohnwertmerkmale "Ausstattung" und "Beschaffenheit" könne er auch bei der Bildung der Vergleichsmiete berücksichtigt werden. Im Inte... mehr

Rz. 14 Zur Herstellung der Vergleichbarkeit stellt sich der Gesetzgeber einen anhand der Kriterien des § 558 Abs. 2 ermittelten Wohnungs-/Mietpreispools vor, an dem die konkrete Wohnung zu messen ist. Das wäre allerdings nur durch entsprechende Erhebungen in der Gemeinde feststellbar, so wie es für Mietspiegel durchgeführt wird. Wie jedoch § 558a Abs. 4 zeigt, kann die Vergl... mehr

Rz. 66 Die bis zur Mietrechtsreform maßgeblichen Vorschriften der §§ 2 und 3 MHG sahen vor, dass bei Mieterhöhungen Kürzungsbeträge zu berücksichtigen seien. Gemeint waren damit dem Vermieter zugeflossene verbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, aber auch Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen oder von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistungen. Fü... mehr

Rz. 17 Art Mit dem Wohnwertmerkmal "Art" ist insbesondere die Struktur des Hauses und der Wohnung erfasst (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn. 51). Zur Struktur gehört insbesondere die Frage, ob die Wohnung in einem Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus liegt; ebenfalls spielen Merkmale der Baustruktur, wie Mehrfamilienfachwerkhaus, Stadtvilla, Plattenbau (Both in Herrle... mehr

Rz. 38 Zur Herstellung der Vergleichbarkeit des allgemeinen Mietenniveaus im Verhältnis zur konkreten Wohnung haben subjektive Bewertungen der konkreten Wohnung außer Betracht zu bleiben und können nicht durch Zu- bzw. Abschläge berücksichtigt werden. Das gilt z. B. im negativen Bereich für Lagen mit hohem Fremdenanteil und sich dadurch häufig ergebenden Negativbewertungen u... mehr

Rz. 1 Die Vorschrift ist eine wichtige Möglichkeit für Mieterhöhungen des Vermieters im Rahmen des Vergleichsmietensystems. Sie ist § 2 MHG a. F. nachgebildet, der allerdings "entzerrt" worden ist, sodass sich Teile der bisherigen Bestimmung in den §§ 558a–e wiederfinden. Das dient sicher der Übersichtlichkeit. § 2 MHG war bisher die wichtigste Regelung zur Mieterhöhung. Da i... mehr

Rz. 35 Mängel der Mietsache nach § 536 beziehen sich jeweils auf die konkrete Wohnung. Daraus folgt, dass die zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit dem Mietniveau nach § 558b Abs. 2 nicht berücksichtigt werden können, mögliche Ansprüche des Mieters nur über §§ 536 ff. zu regulieren sind. Dabei kommt es nicht darauf an, ob nach BGB tatsächlich Mietminderung verlangt werden... mehr

Rz. 39 Diese Begriffsnutzung hat sich zu § 5 WiStG eingebürgert. Danach kommt es auf die Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen an. Es wird auf entsprechende Teilmärkte nach objektiven Vergleichbarkeitskriterien abgestellt. Personenbezogene Teilmärkte (Studentenwohnungen, Wohngemeinschaften, Ausländerwohnungen) bleiben unberücksichtigt (vgl. Beuermann, a... mehr

Rz. 48 Nach § 558 Abs. 2 Satz 2 ist bei der Vergleichsmietenbetrachtung Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist, nicht zu berücksichtigen. Dies gilt für Sozialwohnungen gemäß §§ 1 ff. WoBindG, also Wohnungen des ersten und zweiten Förderweges sowie mit Wohnungsfürsorgemitteln oder mit Aufwendungshilfen gef... mehr

Rz. 3 Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des alternativen Begründungsmittels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt; liegt die verlangte Miete oberhalb der im alternativen Begründungsmittel ausgewiesenen Mietspanne... mehr

Rz. 64 Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 gilt für bestimmte Mieter bis zu einer bestimmten Höhe in bisher preisgebundenen Wohnungen nach Auslaufen der Förderung nicht. Im Einzelnen: Es muss sich um öffentlich geförderte Wohnungen i. S. d. § 1 WoBindG handeln. Der Mieter war zur Zahlung einer Ausgleichsabgabe (Fehlbelegungsabgabe) nach § 1 AFWOG verpflichtet. Die Eigenschaft d... mehr

Rz. 2 Die ortsübliche Vergleichsmiete, die höchstens um 10 % überschritten werden darf, bemisst sich nach derjenigen zu Beginn des Mietverhältnisses zuzüglich zulässiger Zuschläge. Diese wird nach der Legaldefinition des § 558 Abs. 2 ausschließlich anhand von fünf wohnwertbildenden Faktoren ermittelt, also aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleic... mehr

Rz. 7 Der Mieter, der einen Verstoß des Vermieters gegen § 556d rügt, trägt im Bestreitensfall die Beweislast für die von ihm behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der preisrechtlich zulässigen Miete (Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 556d Rn. 92). Hinweis Miete durch Sozialamt Der Mieter, dessen Miete vom Sozialamt überwiesen wird, kann Ansprüche auf Rückzahlun... mehr

Rz. 5 Unberücksichtigte Erhöhungen Wie schon früher, bleiben Erhöhungen nach den §§ 559 – 560 (bis 2001: §§ 3–5 MHG) unberücksichtigt. Demgemäß setzen Mieterhöhungen nach durchgeführter Modernisierung und wegen Veränderungen von Betriebskosten, auch wegen gestiegener Betriebskosten bei einer vereinbarten Brutto-Kaltmiete, die Wartezeit nicht in Gang. Das gilt auch bei einem v... mehr

Rz. 535 Nach § 185 Abs. 1 BewG ist bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen, der sich aus dem Rohertrag des Grundstücks[1] abzüglich der Bewirtschaftungskosten[2] ergibt. Rohertrag ist nach § 186 Abs. 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den im Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinb... mehr

Rz. 9 § 546a Abs. 1 gibt die Nutzungsentschädigung im Rahmen eines gesetzlichen Schuldverhältnisses in Höhe der vereinbarten Miete. Aus der Formulierung "vereinbarte" ergibt sich, dass die Nutzungsentschädigung der Höhe nach, aber auch den Modalitäten nach wie bisher zu zahlen ist (BGH, Urteil v. 23.1.1974, VIII ZR 219/72, NJW 1974, 556). Die Nutzungsentschädigung umfasst au... mehr