Fachbeiträge & Kommentare zu Vergleichsmiete

Rz. 5 Die Veröffentlichung eines Mietspiegels ist seit 1.7.2022 zwingend vorgeschrieben. Zur Wirksamkeit des Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel ist die Beifügung des Mietspiegels erforderlich, sofern der Mietspiegel nicht öffentlich kostenlos zugänglich ist (LG Dresden, Urteil v. 23.2.2007, 4 S 0288/06, WuM 2007, 707). Aber a...mehr

In dem vom AG Berlin entschiedenen Fall lag die Miete bei Neuabschluss des Mietvertrags im Rahmen der Mietpreisbremse. Erst nach einer Mieterhöhung gemäß der vereinbarten Indexklausel überstieg die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete. Das AG Berlin wies die Klage des Mieters auf Rückzahlung der angeblich überhöhten Miete ab. Das Gericht wies daraufhin, dass die Vorgaben de...mehr

Gibt es in Städten/Gemeinden keinen Mietspiegel oder gilt der Mietspiegel nicht für das streitgegenständliche Objekt (z. B. nur für Wohnungen, nicht für Häuser), kann der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit 3 Vergleichsmieten oder einem Sachverständigengutachten begründen.mehr

Überblick Die Wirkung der Mietpreisbremse ist umstritten. Acht Jahre nach Einführung zieht der Berliner Mieterverein eine vernichtende Bilanz. Viele Vermieter ignorierten oder umgingen die gesetzlichen Regeln bei Neuvermietung. Der Berliner Mieterverein ließ nach eigenen Angaben rund 6.000 Beschwerden in 935 Fällen genauer prüfen – alle aus dem Jahr 2021 – und kommt zu dem S...mehr

Begriff Nach § 138 Abs. 1 BGB ist ein gegen die guten Sitten verstoßendes Rechtsgeschäft nichtig. Hiervon ist auszugehen, wenn zwischen der Leistung und der Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht. Dies ist durch einen Vergleich zwischen dem Mietwert der Räume und dem tatsächlich vereinbarten Mietpreis zu bestimmen. Der Mietwert richtet sich nach der ortsüblich...mehr

Soweit der vereinbarte Mietpreis die Wesentlichkeitsgrenze von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete überschreitet, ist die Vereinbarung nichtig.[1] Im Zivilprozess hat der Mieter die Beweislast für seinen Rückforderungsanspruch, somit also auch für die Überschreitung der ortsüblichen Miete und für das geringe Angebot an vergleichbaren Räumen (vgl. hierzu Abschn. 4). Die Nic...mehr

Staffelmietvereinbarungen können seit dem 1.1.1981 getroffen werden. Sie können sowohl bereits bei Abschluss des Wohnraummietvertrags als auch zu einem späteren Zeitpunkt mit einem entsprechend späteren Laufzeitbeginn vereinbart werden. Die Staffelmiete soll gegenüber dem formalen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB eine erleichterte Form der Mietanpassung vorsehen. F...mehr

Die Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen ist Sache der zuständigen Verwaltungsbehörde. Sie erlässt, wenn sie den Tatbestand als gegeben ansieht, einen Bußgeldbescheid, gegen den binnen 1 Woche nach Zustellung schriftlich oder zur Niederschrift der Verwaltungsbehörde Einspruch eingelegt werden kann. Über den Einspruch entscheidet das Amtsgericht. Im Bußgeldverfahren ist die or...mehr

Ist die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % überschritten, liegt eine Mietpreiserhöhung gleichwohl nicht vor, wenn die Entgelte zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind. Der Begriff der laufenden Aufwendungen ist in § 5 WiStG nicht bestimmt. Heranzuziehen sind daher die für den sozialen Wohnungsbau entwickelten Vorschriften der II. Berechnungsverord...mehr

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach den §§ 558 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder 559 BGB (nach Modernisierungsmaßnahmen) geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Praxis-Beispiel Kündigung nach Zustimmungsverlangen Das...mehr

Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsübliche Vergleichsmiete (Begriff wie in § 558 Abs. 1 BGB) um mehr als 20 % übersteigen (sog. Wesentlichkeitsgrenze). Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete siehe Abschn. 9. Durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz (BGBl 1993 I S. 1257 ff.) ist diese ...mehr

Unwirksame Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters Vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 1.9.2001 galt für Mieterhöhungen bei Wohnraum das Gesetz zur Regelung zur Miethöhe. Dort war in § 10 bestimmt, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 abweichen, unwirksam sind. Hierbei ist es geblieben. Da die Vorschriften de...mehr

Allein schon das Fordern eines unangemessen hohen Entgelts erfüllt, wenn die sonstigen Voraussetzungen vorliegen, den Tatbestand des § 5 WiStG. Dafür reicht das ernst gemeinte Verlangen aus, ein bestimmtes oder bestimmbares Entgelt erzielen zu wollen. Ein Fordern kann somit u. U. auch in einem Zeitungsinserat oder in einem Maklerangebot erblickt werden. Gleiches gilt für das ...mehr

Komponenten Die Förderung erfolgt als sog. Anteilsfinanzierung im Rahmen einer Projektförderung. Ein Förderdarlehen setzt sich aus folgenden Komponenten zusammen: Baudarlehen Tilgungszuschuss und Baukostenzuschuss Eigenanteil 20 % Der Bauherr muss zur Deckung der Gesamtkosten mindestens einen Eigenanteil von 20 %,bezogen auf die Gesamtkosten, erbringen. Als Eigenleistung werden ne...mehr

Indexmietvereinbarungen bei Wohnraum sind seit 1993 durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz zugelassen worden. Grund der Regelung war, das Verbot vertraglicher Mieterhöhungsvereinbarungen aufgrund der schwer handhabbaren gesetzlichen Mieterhöhungstatbestände für bestimmte Klauseln zu lockern. § 557b Abs. 1 BGB sieht vor, dass die Indexmiete durch schriftliche Vereinbarung...mehr

Energetische Modernisierung ohne Mietpreisbindung Höchstens 7,15 EUR/m2 Ist die Wohnung vor Beginn der Maßnahmen nicht gebunden, so kann eine Mieterhöhung nach § 559 BGB vorgenommen werden. Dabei sind die auf die Modernisierung anteilig entfallenden Zuschüsse abzuziehen.[1] Die Mieterhöhung kann alternativ auch nach den §§ 557 und 558 BGB vereinbart werden. Eine Mietpreisoberg...mehr

Keine Förderung Die Förderung nach diesem Programm wird nicht zugesagt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum niedriger als die Mietobergrenze ist, mit dem Bau oder der baulichen Maßnahme nicht unmittelbar nach der Zusage begonnen werden kann, mit der Maßnahme bereits vor Antragstellung begonnen wurde, bei einem Ersterwerb der Abschluss des Kaufvertrags...mehr

Eine Vermietbarkeit "zu angemessenen Bedingungen" ist nicht bereits dann zu verneinen, wenn für eine Wohnung besonderer Größe (im entschiedenen Fall 190 qm) oder besonderen Zuschnitts die Miete auf dem Markt deutlich stärker abgesunken ist als für "Normalwohnungen". Die Grenze zur Unvermietbarkeit wird jedoch unterschritten, wenn eine Vermietung nur noch zu einer Miete möglic...mehr

Die Erteilung der Erlaubnis der Zweckentfremdung richtet sich im Übrigen nach den allgemeinen verwaltungsrechtlichen Grundsätzen. Die Erlaubnis ist dann zu erteilen, wenn dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des Wohnungsbestands überwiegend anderweitige Interessen gegenüberstehen, was unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgebots und des Übermaßverbots zu messen ist....mehr

Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB (auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung) verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen des Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach der rechtskräftigen Verurteilung kündigen, wenn nicht das Recht z...mehr

Abschluss eines Mietvertrags Besteht kein Mietverhältnis über die Ehewohnung, so können nach § 1568a Abs. 5 BGB sowohl der nutzungsberechtigte Ehegatte wie auch der Vermieter die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen. Dabei kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen eine angemessene Befristung des Mietverhältnisses beanspruchen. Anwe...mehr

Welche Vertragspartei die Betriebskosten zu tragen hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Üblicherweise wird eine Nettomiete mit einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart. Über die Betriebskosten wird dann jährlich abgerechnet.[1] Wenn keine Pauschale ausgewiesen ist Ist über die Betriebskosten keine vertragliche Vereinbarung getroffen worden, sind sie in der Miete ...mehr

Mit der Hereinnahme des Begriffs "Geringes Angebot an vergleichbaren Räumen" als Tatbestandsmerkmal wird auf die Lage auf dem Wohnungsmarkt abgestellt, nach dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Hierbei sind die jeweiligen örtlichen Gegebenheiten zu beachten. Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist...mehr

Aufgrund der bis zum 1.9.2001 geltenden Regelung in § 4 Abs. 2 MHG war der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen. Hinweis Änderung der Rechtslage Diese Erhöhungsmöglichkeit besteht für Mietverträge, die nach dem 1.9.2001 abgeschlossen werden, nicht mehr, auch wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vere...mehr

15. Aufl., 2022. Verlag C.H. Beck, München. 3.109 S., 189 EUR Der Großkommentar bietet eine gemeinsame Kommentierung des Wohn- und Gewerberaummietrechts auf fast 3.200 Seiten. Trotz der Informationsfülle ist die Kommentierung übersichtlich und strukturiert dargestellt, so gibt es bspw. auch ein eigenes Kapitel zum Prozessrecht. Es werden umfangreich praxisrelevante Fragen u.a...mehr

Die Parteien streiten um mögliche Schadensersatzansprüche aus Anwaltshaftung. Im Jahr 1979 wurde mithilfe öffentlicher Mittel auf dem Grundstück der Großmutter der Kläger, … in Frankfurt am Main, ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten und 639,60 qm Wohnfläche errichtet, das der Mietpreisbindung unterlag. Das Amt für Wohnungswesen der Stadt Frankfurt am Main bewilligte der ...mehr

Der Vermieter kann gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete enthalten i. d. R. zahlreiche Zu- und Abschläge von der Grundmiete aufgrund ...mehr

Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen einer Mieterhöhung ist grundsätzlich auf die tatsächliche Ausstattung der Wohnung abzustellen.mehr

Bearbeiterin: Dr. Ursula Roth-Caspari Die fetten Zahlen bezeichnen die Paragraphen, die mageren Zahlen die Randziffern. Abbauland Begriff BewG 34 114; BewG 43 6 ff.; BewG 237 78 Abgrenzung zu Substanzabbau durch Dritte BewG 43 9 Abgrenzung zu Umland BewG 43 14 Betrieb der Land- und Forstwirtschaft BewG 234 112 ff. Bewertung BewG 43 18 f. Einzelertragswert BewG 34 27; BewG 43 18; Bew...mehr

Die Anfechtung führt zur rückwirkenden Nichtigkeit des Mietvertrags, die außerordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis für die Zukunft. Für den vor die Wahl gestellten Vermieter stellt sich hier natürlich die Frage, welche Rechtsausübung im Einzelfall vorteilhafter für ihn ist. Wie beim grundsätzlichen Recht zur Kündigung bzw. Anfechtung kommt es hier auch stets auf ...mehr

Gründe: I. [9] 1. Die Abänderungsanträge sind zulässig. [10] Gemäß § 329 Abs. 1 S. 2 FamFG muss der Antragsteller für die Abänderung einer auf die Verpflichtung zukünftig fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen gerichteten Urkunde wie den verfahrensgegenständlichen Jugendamtsurkunden Tatsachen vortragen, die die Abänderung rechtfertigen. Fehlt es hingegen an einem Einvern...mehr

Rz. 7 Die entsprechende Anwendung des Mietrechts auf derartige Werkdienstwohnungen bedeutet, dass sowohl die Vorschriften über die Beendigung des Mietverhältnisses als auch der soziale Kündigungsschutz gelten. Rz. 8 Ist der Dienst-/Arbeitsvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen worden, so endet das Mietverhältnis über den Wohnraum ebenfalls, ohne dass es einer Kündigung beda...mehr

Rz. 11 Kündigung von bis zu 10-jährigen Mietverhältnissen in Werkmietwohnungen [576a-1] Einschreiben/Rückschein Frau/Herrn … (Vor- und Zuname/n des Mieters/der Mieter) … (Straße, Hausnummer und Lage der Wohnung im Gebäude, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, hiermit zeige ich an, dass ich Herrn/Frau//die Wohnungsbaugesellschaft … / … GmbH und Co. KG vertrete, ...mehr

Rz. 198 Besteht Alleineigentum eines Ehegatten an der Ehewohnung, gilt § 1568a Abs. 2 BGB. Der andere Ehegatte kann die Überlassung nur verlangen, wenn dies dringend notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden.[304] Die Regelungen gelten selbstverständlich auch, wenn ein Ehegatte alleine Wohnungseigentum oder ein Dauerwohnrecht hat, § 1568a Abs. 2 S. 2 BGB. Wird ein Üb...mehr

Rz. 199 Hat nur ein Ehegatte Eigentum (oder Nießbrauch, Erbbaurecht, dingliches Wohnrecht) an der Ehewohnung, aber zusammen mit einem Dritten, gilt § 1568a Abs. 2 BGB. Der an der Ehewohnung nicht dinglich berechtigte Ehegatte kann deren Überlassung nur verlangen, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Wird die Ehewohnung aus Gründen der Billigkeit dem ...mehr

Rz. 211 Muster 3.31: Ehewohnung im Miteigentum der Ehegatten Muster 3.31: Ehewohnung im Miteigentum der Ehegatten An das Amtsgericht – Familiengericht – _________________________[329] Wohnungszuweisungsantrag der Frau _________________________, wohnhaft _________________________ – Antragstellerin und Antragsgegnerin des Ehescheidungsverfahrens – Verfahrensbevollmächtigte: __________...mehr

Rz. 5 Unwirksam sind nur die zum Nachteil des Mieters von den §§ 557-561 abweichenden Vereinbarungen (§ 557 Abs. 4). Dies wird bei den einzelnen Vorschriften für alle Mieterhöhungsrechte jeweils nochmals gesondert geregelt. Insoweit kommt es auf die Betrachtung zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung an. Nachteilig für den Mieter ist eine Vereinbarung, durch die der V...mehr

Rz. 17 Vereinbarungen, die zum Vorteil des Wohnraummieters von den Vorschriften der §§ 557–560 abweichen, sind wirksam, wie z. B. eine Vereinbarung, dass die Miete einen bestimmten Betrag unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigen darf. Ebenso kann – wie bereits ausgeführt (vgl. oben Rn. 11) – die Kappungsgrenze zugunsten des Mieters niedriger vereinbart we...mehr

Rz. 21 Lediglich diejenigen Vereinbarungen des Wohnraummietvertrags, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Regelungen abweichen, sind unwirksam; die übrigen Mietvertragsvereinbarungen bleiben grundsätzlich wirksam. Nur wenn mehrere unwirksame Vereinbarungen von anderen Vertragsklauseln nicht getrennt werden können, erstreckt sich gemäß § 139 die Unwirksamkeit der...mehr

Rz. 2 Die Mietabänderungsvereinbarung kann nur während des Bestehens des Mietverhältnisses – also nach Vertragsschluss – getroffen werden (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 557 Rn. 2). Der noch nicht im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragene Grundstückserwerbers kann mit dem Wohnungsmieter eine Mieterhöhung ab seinem Eintritt in den Mietvertrag vereinbaren, da es sich um ...mehr

Rz. 13 Da der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen (BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 10/11, GE 2012, 57) und die Rechtsprechung nur in Einzelfällen einen solchen Anspruch bejaht, ist eine Vereinbarung darüber...mehr

Rz. 9 Die Parteien können sich individual-vertraglich auch auf die Höhe der zukünftigen Miete einschließlich etwaiger Betriebskosten einigen. Die Parteien können eine Beschränkung der Mieterhöhung nach § 559 ebenso vereinbaren wie auch eine höhere Miete als nach § 559 Abs. 1 zulässig. Die Mieterhöhung kann auch gestaffelt werden dahingehend, dass sie zunächst unter der nach ...mehr

Rz. 198 Der Ehegatte, der dem anderen die Wohnung überlassen muss, kann nach § 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB eine Nutzungsentschädigung in der Trennungszeit verlangen, soweit dies der Billigkeit entspricht. Es erfolgt keine Zuerkennung von Amts wegen, es ist ein Antrag erforderlich. Insoweit unterscheidet sich diese Regelung von § 1361a Abs. 3 Satz 2 BGB über die Hausratsteilung u...mehr

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Spindler, Einkünfteerzielungsabsicht bei VuV – Eine Bestandsaufnahme, DB 2007, 185; Heuermann, Irritationen über einen alten Rechtsgrundsatz – Verträge zwischen nahe stehenden Personen ohne zivilrechtliche Wirksamkeit?, DB 2007, 1267; Spiegelberger/Spindler/Wärholz, Die Immobilie im Zivil- und Steuerrecht, 2008; Heuermann, Können wir auf die Überschusserzielungsabsicht verzicht...mehr

Rn. 76 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Der Vergleichsmaßstab für die Bestimmung der drei Bereiche (> 50 %, mindestens 50 % aber weniger als 66 % und < 66 %) ist die ortsübliche Miete. Dies ist bei Vorliegen der örtliche Mietspiegel (BFH BStBl II 2021, 479 mit Hinweisen, wann ein Rückgriff auch auf einen vorhandenen Mietspiegel nicht in Betracht kommt). Liegt ein Mietspiegel nicht ...mehr

aa) Begriffsbestimmung Sowohl § 13 Abs. 2 RVG als auch Anm. Abs. 2 zu Nr. 2300 VV setzen ferner voraus, dass die Geschäftsgebühr durch eine außergerichtliche Inkassodienstleistung ausgelöst wird. Das RVG enthält keine Definition des Begriffs der Inkassodienstleistung. Deshalb wird die Legaldefinition in § 2 Abs. 2 S. 1 RDG heranzuziehen sein. Danach ist die Inkassodienstleist...mehr

Rz. 29 Wie gesagt zielt der AWH-Standard auf die Bewertung des Betriebs als intakte Einkommensquelle ab. Es geht also auch hier im Grunde um die (objektivierte) Ertragskraft. Hierzu werden die nachhaltigen Erträge des Unternehmens kapitalisiert. Ausgangspunkt ist der durchschnittliche Ertrag der letzten drei bis fünf Wirtschaftsjahre vor dem Bewertungsstichtag. Um einen objek...mehr

Rz. 245 Ausgangsgröße für den Rohertrag ist grundsätzlich die jährlich vereinbarte Miete ohne Berücksichtigung von Umlagen zur Deckung von Betriebskosten (§ 186 Abs. 1 BewG). Sofern keine Miete vereinbart wurde, d.h. insbesondere bei eigengenutzten, ungenutzten oder unentgeltlich überlassenen Grundstücken, wird die übliche Miete angesetzt. Der Ansatz der üblichen Miete kommt...mehr

Die Weitergabe eines unveränderten Vertragsmusters[1] an den Mandanten fiel nach dem Wortlaut des RBerG nicht darunter (regelt nur die Besorgung von fremden Rechtsangelegenheiten). Nach § 2 Abs. 1 RDG ist die Weitergabe eines Vertragsmusters wohl überhaupt keine Rechtsdienstleistung, weil damit keine konkrete fremde Angelegenheit erledigt wird. Ein haftungsrechtliches Problem...mehr