Fachbeiträge & Kommentare zu Vergleichsmiete

Das BGB sieht vor, dass die Parteien während des Wohnraummietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren[1] und künftige Mietänderungen als Staffelmiete gem. § 557a BGB oder als Indexmiete gem. § 557b BGB vereinbaren können.[2] Außerdem kann der Vermieter von Wohnraum Mieterhöhungen nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete,...mehr

Leitsatz 1. Die ortsübliche Marktmiete ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen. 2. Kann ein Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden oder ist er nicht vorhanden, kann die ortsübliche Marktmiete z.B. mit Hilfe eines mit Gründen versehenen Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, durch die Au...mehr

Die Frage der Angelegenheit ist eine bedeutende Frage im Rahmen der Beratungshilfe, denn hier entscheidet sich, ob der Rechtsanwalt, der das "Armutsmandat" annimmt, einmal oder ggf. mehrfach "Geld" erhält. Gem. § 2 Abs. 2 BerHG wird Beratungshilfe nicht für einzelne Tätigkeiten, sondern in "Angelegenheiten" gewährt. Die Beratungspersonen erhalten pro Angelegenheit für ihre T...mehr

Rz. 246 [Autor/Stand] Ein Keller ist ein geschlossenes Gebäudebauteil, das sich ganz oder zumindest überwiegend unterhalb der Erdoberfläche befindet. Zweck des Kellers war ursprünglich die Lagerung von Lebensmitteln in kühler Umgebung, da ein Keller eine gleichmäßigere Temperatur aufweist als eine überirdische Räumlichkeit. Im Laufe der Zeit ist diese Bedeutung des Kellers a...mehr

Die Zeilen 36 bis 59 betreffen das Ertragswertwertverfahren, das für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zur Anwendung kommt, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Bei diesem Verfahren sind getrennt voneinander ein Bodenwert und ein Gebäudeertragswert zu ermitteln. Anschließend werden beide...mehr

Die Höhe der monatlich zu entrichtenden Nutzungsvergütung und deren Fälligkeit setzt das Gericht nach pflichtgemäßem Ermessen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls fest.[54] Maßgebend sind der objektive Mietwert, die Lebens- und wirtschaftlichen Verhältnisse der Ehegatten und ihre bisherige Lebensgestaltung.[55] Hinweis Ausgangspunkt und Obergrenze für die Höhe ...mehr

Rz. 39 [Autor/Stand] Die im Besteuerungszeitpunkt neu geschaffene Bausubstanz ist aus dem Grundstückswert nach Fertigstellung des Gebäudes zu ermitteln. Die Bewertung erfolgt hier im Ertragswertverfahren, und zwar unter Ansatz der üblichen Miete, die im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Gebäudes zu erzielen wäre (§ 149 Abs. 2 Satz 1 BewG). Hierbei handelt es sich um eine St...mehr

Rz. 13 [Autor/Stand] Die Bewertung des Wohnungseigentums und des Teileigentums – Bewertungsmethode und Wertermittlung – richtet sich grundsätzlich nach den allgemein geltenden Vorschriften der §§ 76–91 BewG (§ 93 Abs. 1 Satz 3 BewG). Es gilt jedoch nach § 93 Abs. 2 BewG die wichtige Ausnahme, dass für die Bewertung des Wohnungseigentums, das der Grundstücksart nach, wie oben...mehr

Auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens oder die Augenscheinnahme kommen im Verfahren nach § 485 Abs. 1 ZPO in Betracht, wenn zum Beispiel der Verlust oder die Veräußerung einer Sache droht. An die Zulässigkeit des Verfahrens ist ein großzügiger Maßstab anzulegen, da der Antragsgegner kein rechtlich schützenswertes Interesse an der Verhinderung oder Erschwerung e...mehr

Leitsatz 1. Der für die Bewertung im Ertragswertverfahren maßgebliche Rohertrag eines bebauten Grundstücks ist grundsätzlich das Entgelt, das für die Benutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen als Miete zu zahlen ist. 2. Eine vertraglich vereinbarte Miete kann nicht mehr als üblich angesehen werden, wenn sie mehr als 20 % niedriger ist als der unterste Wert der Spanne de...mehr

Rz. 244 [Autor/Stand] Die übliche Miete soll vorrangig individuell aus Vergleichsmieten abgeleitet werden. In den gleich lautenden Ländererlassen v. 28.5.1997[2] ist die übliche Miete in folgenden Fällen aus Vergleichsmieten abzuleiten: Bei eigengenutzten und vermieteten Räumlichkeiten in einem Objekt kann die übliche Miete bei vergleichbarer Ausstattung aus den vereinbarten ...mehr

Rz. 267 [Autor/Stand] Wird die übliche Miete aus Mietspiegeln abgeleitet, handelt es sich um eine Miete, die sich auf einen Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche bezieht.[2] Die Wohn-/Nutzfläche wird ggf. auch bei der Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten benötigt, wenn diese Vergleichsmieten auf 1 m2 Wohn-/Nutzfläche bezogen sind. Bei Ein- und Doppelgaragen sowie Stellp...mehr

Rz. 260 [Autor/Stand] Als zusätzliches Mittel für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens wurde durch die Mietrechtsreform 2001 die Mietdatenbank eingeführt. Nach § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auch durch Bezugnahme auf eine Auskunft aus einer Mietdatenbank begründen. Bei der Mietdatenbank handelt es sich um eine fortlaufend gefüh...mehr

Rz. 185 [Autor/Stand] Wurde ein bebautes Grundstück oder ein Teil hiervon nicht oder vom Eigentümer oder dessen Familie selbst genutzt, anderen unentgeltlich zur Nutzung überlassen oder an Angehörige (§ 15 AO) oder Arbeitnehmer des Eigentümers vermietet, tritt an die Stelle der Jahresmiete die übliche Miete (§ 146 Abs. 3 Satz 1 BewG). Bei der üblichen Miete handelt es sich um die...mehr

Rz. 248 [Autor/Stand] Liegen keine oder keine geeigneten Vergleichsmieten für eine Ableitung der üblichen Miete vor, wird das Finanzamt i.d.R. auf einen vorliegenden Mietspiegel zurückgreifen. Nach § 558c Abs. 4 BGB sollen die Gemeinden, soweit hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem für sie vertretbaren Aufwand möglich ist, Mietspiegel erstellen, die möglichst im A...mehr

Rz. 241 [Autor/Stand] Nach § 558c BGB sollen Gemeinden Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Diese Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Solche Mietspiegel liegen i.d.R. für größere Städte und in Ballungsräumen vor; im ländlichen Bereich und bei mittelständ...mehr

Rz. 217 [Autor/Stand] Die Grundstücke, aus denen die übliche Miete abgeleitet wird, müssen ihrer Art nach mit dem zu bewertenden Grundstück vergleichbar sein. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Nutzung und der baulichen Gestaltung. Demnach ist zwischen der Nutzung zu Wohnzwecken einerseits und der Nutzung zu gewerblichen Zwecken und zu freiberuflichen Zwecken anderersei...mehr

Rz. 263 [Autor/Stand] Kann die übliche Miete weder aus Mietspiegeln noch aus Vergleichsmieten abgeleitet werden, kann die Höhe des Mietansatzes auch aufgrund eines Mietgutachtens ermittelt werden, vorausgesetzt, das zu bewertende Grundstück wird zumindest in der betreffenden Gegend üblicherweise vermietet. Die Finanzverwaltung forderte bisher von dem Steuerpflichtigen, dass ...mehr

Rz. 9 [Autor/Stand] § 146 Abs. 1 BewG enthält die Begriffsbestimmung für bebaute Grundstücke, und zwar als Negativabgrenzung zu den unbebauten Grundstücken. Alle Grundstücke, die nach § 145 Abs. 1 BewG nicht als unbebaut anzusehen sind, rechnen demnach zu den bebauten Grundstücken. Rz. 10 [Autor/Stand] In § 146 Abs. 2 BewG wird die Bewertung von vermieteten Grundstücken gereg...mehr

Rz. 242 [Autor/Stand] § 146 Abs. 3 BewG gibt keine Auskunft darüber, wie die übliche Miete in der Praxis zu ermitteln ist. Hier helfen die Bestimmungen des BGB bzw. in "älteren" Fällen das Miethöhengesetz weiter. Danach kann die übliche Miete durch Heranziehung von Vergleichsmieten, durch Rückgriff auf einen Mietspiegel, mit Hilfe einer Mietdatenbank oder durch ein Mietgutac...mehr

Rz. 320 [Autor/Stand] Schwierigkeiten bereitet die Ermittlung der üblichen Miete bei aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Ein- und Zweifamilienhäusern, die von dem Grundstückseigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Hier hat sich die Finanzverwaltung für die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren entschieden, so dass zumindest aus Verwaltungssicht die Frage zu...mehr

Rz. 233 [Autor/Stand] Zur Bestimmung der üblichen Mieten dürfen nur Grundstücke herangezogen werden, die nicht preisgebunden vermietet sind. Demnach bleibt der öffentlich geförderte Wohnungsbau bei der Mietableitung außer Betracht. Dies gilt auch für Wohnungen im Beitrittsgebiet, die vor dem 3.10.1990 fertiggestellt worden sind und bis Ende 1997 preisrechtlich gebunden vermi...mehr

"… [12] Zu Recht hat das BG die Kl. für die tatsächliche Wohnungsgröße als beweisfällig angesehen und folgerichtig einen Anspruch der Kl. auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) rechtsfehlerfrei verdient." [13] 1. Dabei ist das BG zutreffend davon ausgegangen, dass gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur o...mehr

Rz. 92 Die Festsetzung des seitens der Mitglieder zu entrichtenden Nutzungsentgelts unterliegt grundsätzlich den Vorgaben von §§ 557 ff. BGB. Dies gilt auch bezüglich der Kappungsgrenze gem. § 558 Abs. 3 BGB. Hierbei handelt es sich nach überwiegender Auffassung um zwingendes Recht, welches im Allgemeinen weder in der Satzung noch im Nutzungsvertrag abbedungen oder modifizi...mehr

Leitsatz 1. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann nicht auf ­der Grundlage statistischer Annahmen mit der sog. EOP-Methode bestimmt werden (Anschluss an BGH-Rechtsprechung). 2. Lassen sich vergleichbare Objekte nicht finden, muss das Gericht einen erfahrenen und mit der konkreten örtlichen Marktsituation vertrauten Sachverständigen, z.B. einen erfahrenen Makler, beurteilen las...mehr

Tz. 35 Stand: EL 37 – ET: 2/2019 Nach IAS 20.12 geht es um die erfolgswirksame Zuordnung von Zuwendungen zu denjenigen Aufwendungen, die durch die Zuwendungen kompensiert werden sollen ("the grants are intended to compensate"). Maßgebend für eine periodengerechte Zuordnung ist in erster Linie die Absicht, die der Zuwendungsgeber mit der Zuwendung bezüglich der zu deckenden Au...mehr

Leitsatz 1. Bezieht sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt. 2. Ein solcher Möblierungszuschlag kann n...mehr

Leitsatz Der im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung als Werbungskosten zu berücksichtigende sog. Durchschnittsmietzins einer 60 qm‐Wohnung am Beschäftigungsort kann nach dem im fraglichen Zeitraum gültigen Mietspiegel bemessen werden. Normenkette § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 EStG, § 535, § 558c, § 558d BGB Sachverhalt Die Klägerin ist verheiratet und in X beschäftigt. Die Ehele...mehr

Leitsatz Bei der Ermittlung der Entgeltlichkeitsquote der Wohnungsvermietung ist die Kaltmiete um einen Möblierungszuschlag für Nutzung der Einbauküche, Waschmaschine und Trockner zu erhöhen, soweit dieser nicht bereits in den Ausstattungsmerkmalen des Mietspiegels berücksichtigt ist. Sachverhalt Die Kläger vermieteten an ihren Sohn verbilligt eine mit einer Einbauküche teilm...mehr

Leitsatz Überlässt der Eigentümer dem Mieter Grundstücke zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete, ist beim Rohertrag statt der vereinbarten Miete die übliche, aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitete Miete anzusetzen. Sachverhalt Zwischen dem Finanzamt und der Klägerin ist die zutreffende Höhe eines gesondert festgestellten ...mehr

(BGH, Urt. v. 3.2.2016 – VIII ZR 66/15) • Wird ein Mieterhöhungsverlangen durch die Beifügung eines Sachverständigengutachtens begründet, so reicht es aus, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnet. Kleinere Mängel eines solchen Gutachtens machen das Mie...mehr

Aus allem folgt, dass der Mieter mit Hilfe eines Mietspiegels i.d.R. selbst ermitteln kann, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung ist. Existiert allerdings kein Mietspiegel vor Ort, dann wird auch der Vermieter keine Kenntnis über die materiell richtige Miete haben, da ihm i.d.R. kein Sachverständigengutachten vorliegen wird. Zur Erstellung eines solchen...mehr

Der Petitionsausschuss des Bundestages unterstützt Bemühungen in Richtung einer Änderung der Berechnung der im Mietspiegel wiedergegebenen ortsüblichen Vergleichsmiete. Mitte Oktober beschlossen die Ausschussmitglieder einstimmig, eine dahingehende Petition dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz als Material zu überweisen und den Fraktionen zur Kenntnis z...mehr

Inzwischen liegen die ersten veröffentlichten Urteile zur "Mietpreisbremse" vor. Das AG Berlin Lichtenberg (NZM 2017, 31 = DWW 2016, 337 = WuM 2016, 665 = GE 2016, 1449 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 2/2017 Anm. 2) hat einen Vermieter zur Rückzahlung von Miete verurteilt, weil die vereinbarte Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Auch wenn die Ent...mehr

Seit Juni 2015 dürfen die Landesregierungen Gemeinden bestimmen, in denen die Wiedervermietungsmiete grundsätzlich auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt ist (dazu Eisenschmid ZAP F. 4, S. 1649; Börstinghaus NJW 2015, 1560; Abramenko, Die Mietpreisbremse, Bonn 2015; Beck, Die Mietpreisbremse, Berlin 2015). Dies gilt nicht für Neubauten, also Wohnung...mehr

In diesem Fall gibt es wiederum zwei Varianten: Ist die Vormiete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete, darf er die Vormiete verlangen. Ist die Vormiete niedriger als die ortsübliche Vergleichsmiete, muss er zur Wahrung seiner optimalen Erhöhungsmöglichkeit die Vormiete zunächst auf die ortsübliche Miete anheben, um diese dann um 10 % zu erhöhen. Er muss somit die konkreten...mehr

Ähnliches gilt für Schönheitsreparaturen, die der Vermieter mit dem Mieter vereinbaren möchte. Auch die Schönheitsreparaturen nehmen an der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht teil. Sie sind nach der Entgelttheorie des BGHs zwar ein Teil des Entgeltes (BGH, Beschl. v. 1.7.1987 – VIII ARZ 9/86, NJW 1987, 2575, 2576; BGH, Urt. v. 7.6.1989 – VIII ZR 91/88), wie dies wohl auch fü...mehr

Mietminderungen können vorübergehende Mängel betreffen, die der Vermieter jederzeit beheben kann. So wie schon bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete derartige behebbare Mängel ohne Berücksichtigung bleiben, ist dies auch bei der Vormiete der Fall. Wenn schon an die ortsübliche Vergleichsmiete angeknüpft wird, dürfen für die Berücksichtigung der Minderung keine unt...mehr

Das Gesetz ist am 1.6.2015 vollständig in Kraft getreten. Die Neuregelung führt zu einer weiteren mietpreisrechtlichen Variante des Wohnungsmarktes. Da das maßgebliche Preisrecht wohnungsbezogen ist, können selbst in einem Haus unterschiedliche Regelungen gelten. Im Einzelnen sind folgende Regelungen hervorzuheben: Der preisgebundene Wohnungsbau ist Ländersache. Hier gibt es ...mehr

Anders sieht dies allerdings aus, wenn es sich um einen sog. unbehebbaren Mangel handelt. Ein solcher liegt vor, wenn die Beseitigung des Mangels aus technischen oder sonstigen Gründen ohne Veränderung der Mietsache unmöglich ist. Vermietet der Vermieter beispielsweise eine Wohnung unter Vorspiegelung einer Wohnungsgröße, die um 20 % höher liegt als die tatsächliche Wohnfläc...mehr

Gemäß § 556e Abs. 2 BGB kann der Vermieter bei der Neuvertragsmiete berücksichtigen, dass er innerhalb der letzten drei Jahre Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat. Damit sind Maßnahmen gem. § 555b BGB gemeint. Es darf sich also nicht um Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB handeln. Ferner ist Voraussetzung, dass der Vermieter wegen der Modernisierungsmaßnahme eine Mieterh...mehr

Wie schon hervorgehoben, wird die ortsübliche Vergleichsmiete regelmäßig aus der Nettomiete ermittelt. Das ist die Miete, die der Vermieter bei der Wiedervermietung mit einem 10 %igen Aufschlag immer nehmen kann. Hatte der Vermieter allerdings eine Vormiete als Brutto- oder Teilinklusivmiete vereinbart, gibt es für ihn zwei Möglichkeiten: aa) Der Vermieter behält die Mietstru...mehr

Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde ein neues Unterkapitel 1a mit den Vorschriften §§ 556d–556g BGB eingefügt. Zudem wurden die Vorschriften über die Staffel- und Indexmiete in § 557a und § 557b an die neuen Regelungen angepasst. Die Grundlage der "Mietpreisbremse" findet sich in § 556d Abs. 1 BGB . Danach darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsüblich...mehr

(BGH, Urt. v. 15.3.2017 – VIII ZR 295/15) • Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraum...mehr

Seit dem 1.6.2015 gilt das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) vom 21.4.2015 (BGBl I, S. 610). Es enthält im Wesentlichen zwei verschiedene Regelungskomplexe. Zum einen sollen durch die Einführung der sog. Mietpreisbremse Mieten bei ...mehr

Der Berichtszeitraum war mietrechtlich gekennzeichnet durch die Diskussion in den einzelnen Bundesländern, welche Gemeinden jeweils in eine "Mietpreisbremse-Verordnung" aufgenommen werden sollten. Inzwischen sind das 289 Gemeinden, nachdem Bayern zum 1. Januar "nachgebessert" hat (s. dazu Börstinghaus, Liste der Gemeinden, in denen die Wiedervermietungsmiete begrenzt ist, ZA...mehr

Das Lagemerkmal gehört heute in der Praxis zu den umstrittensten Wohnwertmerkmalen des § 558 Abs. 2 BGB . Das zeigt sich besonders deutlich bei dem Streit um die Qualität der verschiedenen Berliner Mietspiegel (Börstinghaus NJW 2015, 3200). Ursache hierfür sind zum einen die unterschiedlichen Vorstellungen der Marktteilnehmer darüber, was eine einfache, normale oder gute Lage...mehr

Das erste Halbjahr 2015 wurde durch zwei mietrechtliche "Großereignisse" geprägt. Zunächst war da der 18.3.2015. An diesem Tag hat der BGH in drei Entscheidungen seine bisherige Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln "umgekrempelt". Die Bedeutung dieser Entscheidungen kann wahrscheinlich nicht hoch genug eingeordnet werden. Die Auswirkungen ...mehr

Begründet der Vermieter sein Zustimmungsverlangen gem. § 558a Abs. 2 BGB mit der Beifügung eines Sachverständigengutachtens, kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich bereits dann nach, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es d...mehr

Nachdem mit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf die Kappungsgrenze in inzwischen rund 270 Gemeinden bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 3 BGB von 20 auf 15 % gesenkt wurde, ist die Diskussion um eine Begrenzung der Wieder- und Neuvermietungsmieten neu entfacht. Da die Senkung der Kappungsgrenze nur den Bestandsmietern entgegenkommt, denn...mehr