Fachbeiträge & Kommentare zu Vergleichsmiete

Rz. 161 [Autor/Stand] H B 186.5 ErbStH 2019[2] enthält ein Beispiel zur Ermittlung der üblichen Miete für eine eigengenutzte Wohneinheit. Dennoch ergibt sich insoweit ein gewisser Widerspruch zu den Aussagen, die in R B 186.5 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 ErbStR 2019[3] getroffen worden sind. Rz. 162 [Autor/Stand] Das Beispiel in H B 186.5 ErbStH 2019[5] hat folgenden Wortlaut: I...mehr

Rz. 94 [Autor/Stand] Sofern der Steuerpflichtige Eigentümer mehrerer Objekte ist, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft befinden, besteht die Möglichkeit, die übliche Miete für ein eigengenutztes Objekt aus den Mieten abzuleiten, die in der Nachbarschaft tatsächlich gezahlt werden. Auch hier ist vorauszusetzen, dass die vermieteten Wohnungen mit der Wohnung, für die die üb...mehr

Rz. 56 [Autor/Stand] Die gesetzlichen Vorgaben des § 186 Abs. 2 BewG zum Anwendungsbereich des Ansatzes der üblichen Miete sind aus der Bedarfsbewertung des § 146 Abs. 3 BewG übernommen worden. Die für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2009 geltenden Regelungen des § 146 Abs. 3 BewG waren erst mit dem Jahressteuergesetz 2007[2] eingeführt worden. Danach war bereits für Bewe...mehr

Rz. 104 [Autor/Stand] Der Steuerpflichtige kann die übliche Miete durch ein Mietgutachten nachweisen. Das Mietgutachten ist von einem Sachverständigen oder dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss zu erstellen. Das Mietgutachten ist – neben dem für die ganze wirtschaftliche Einheit möglichen Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG – die einzige von der Fina...mehr

Rz. 40 [Autor/Stand] Das Bewertungsgesetz beruht auf dem statischen Prinzip. Dieser Grundsatz kommt im Gesetz dadurch zum Ausdruck, dass bei der Einheitsbewertung die Verhältnisse zum Beginn eines Kalenderjahrs zugrunde zu legen sind. Bei der Einheitsbewertung sind dies neben dem Hauptfeststellungszeitpunkt noch der Fortschreibungszeitpunkt (§ 22 Abs. 4 BewG), der Nachfestst...mehr

Der Arbeitgeber muss immer damit rechnen, dass das Finanzamt die vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Miete vergleicht. Beim Vergleich zwischen vereinbarter Miete und ortsüblicher Miete ist regelmäßig von der Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten auszugehen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, S...mehr

Ebenso bedarf es zur Wirksamkeit der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a Abs. 1 BGB der Wahrung der Textform durch das Mieterhöhungsverlangen. Das Erfordernis der Textform erstreckt sich auf die Aufforderung des Vermieters gegen den Mieter zur Abgabe seiner Zustimmung zur Mieterhöhung[1] sowie die Angabe des erhöhten Endbetrags der künftigen Miete a...mehr

Überlässt ein Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer, z. B. einer Hausgehilfin, aufgrund einer im Arbeits- und Dienstvertrag getroffenen Vereinbarung neben dem Barlohn eine Wohnung, liegt insoweit eine Vermietung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG [1] vor, wenn die Wohnung beim Eigentümer zu dessen Privatvermögen gehört. Als "Mietzins" für die Nutzungsüberlassung der Wohnung durch den Arbe...mehr

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auch ohne Einhaltung einer besonderen Form wirksam abgeschlossen werden. Haben die Parteien aber einen Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB abgeschlossen oder ist das Recht des Vermieters oder beider Vertragsteile zur ordentlichen Kündigung für eine längere Zeit als 1 Jahr ausgeschlossen, so ist die Regelung des § 550 BGB in zweifac...mehr

Rz. 16 Die Mietvertragsparteien vereinbaren – überflüssigerweise –, dass die Betriebskosten vom Vermieter getragen werden. Eine derartige Vereinbarung wäre deswegen überflüssig, da ohnehin nach dem gesetzliche Leitbild des § 535 Abs. 1 der Vermieter die Betriebskosten trägt, wenn nichts anderes vereinbart ist. Hinweis Leitbild Inklusivmiete Mangels Vereinbarung der Mietvertrag...mehr

Rz. 101 Unwirksam ist nach § 556 Abs. 4 zunächst jede zum Nachteil des Mieters vom Betriebskostenbegriff abweichende Vereinbarung, z. B. dass der Mieter – sei es durch eine neben der Nettomiete ausgewiesene Pauschale oder im Wege des Abrechnungsmodells – Bewirtschaftungskosten des Vermieters zu tragen hat oder sich an den Kosten von Schönheitsreparaturen, aber auch an solche...mehr

Rz. 194 § 2 Nr. 14 BetrKV Die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführ...mehr

Im Jahresgutachten widmen die Wirtschaftsweisen dem Wohnungsmarkt ein eigenes Kapitel. Scharf ins Gericht geht der Sachverständigenrat mit der Mietpreisbremse und fordert im Kern mehr Anreize für den Wohnungsneubau. Die sog. Wirtschaftsweisen – ein beratendes Gremium aus 5 Volkswirtschaftsprofessoren – fordern im Jahresgutachten 2024/25 unter dem Titel "Versäumnisse angehen,...mehr

Die Höhe der Miete von frei finanzierten Wohnungen unterliegt grundsätzlich der freien Vereinbarung der Parteien. Bei Sozialwohnungen darf nur die Miete verlangt werden, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Die Erträge aus dem Anwesen dürfen also die laufenden Aufwendungen nicht überschreiten. Die Kostenmiete ist aufgrund einer Wirtschaft...mehr

Diese neuen Perspektiven im Bereich des Legal Tech eröffnete der BGH, in dem er die Zulässigkeit von Rechtsdokumentengeneratoren bestätigte.[20] Lange Zeit war umstritten, ob Online-Plattformen durch die Erzeugung von Vertragsdokumenten mithilfe von Rechtsdokumentengeneratoren gegen das gesetzliche Verbot zur Erbringung unerlaubter Rechtsdienstleistungen in § 3 RDG verstoßen...mehr

Rz. 105 Stand: 2. A. – ET: 07/2024 Gemäß IFRS 16.61 sind Leasingverhältnisse beim Leasinggeber entweder als Operating - oder Finanzierungsleasingverhältnis zu klassifizieren. Ein Finanzierungsleasingverhältnis ist dadurch gekennzeichnet, dass der Leasinggeber im Wesentlichen alle Risiken und Chancen auf den Leasingnehmer überträgt. Verbleibt das wirtschaftliche Eigentum am Lea...mehr

Die Steuerberaterverbände hatten sich gegenüber den Finanzministerien des Bundes und der Länder in der Vergangenheit für den Erlass der Bescheide über die Feststellung der Grundsteuerwerte sowie der Grundsteuermessbescheide unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 AO) mit der Begründung eingesetzt, dass dadurch den Steuerpflichtigen und den Steuerberatern die Möglichkeit e...mehr

Inzwischen gehen dem Vernehmen nach bei den Finanzämtern nach wie vor täglich "waschkörbeweise" Einsprüche gegen die Feststellungen der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 ein, mit denen insbesondere verfassungsrechtliche Zweifel an den neuen Regelungen geltend gemacht werden. Die Flut der Einspruchsverfahren ist keinesfalls rückläufig, denn die Finanzämter sind zwischenzeitli...mehr

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Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, daraus auf Dauer der Nutzung gesehen nachhaltig Übeschüsse zu erzielen.[2] Bei Miteigentümern können Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einem einzelnen Miteigentümer nur dann (anteilig) zugerechnet werden, we...mehr

Rz. 148 Renditeimmobilien dienen grundsätzlich der Erzielung laufender Einkünfte. Daher ist für ihre Bewertung vorrangig das Ertragswertverfahren anzuwenden.[498] Für einen potenziellen Erwerber stellen die zukünftig erzielbaren Überschüsse den für die Wertbemessung entscheidenden Gesichtspunkt dar.[499] Ein Grundstück kann demnach nur so viel wert sein, wie sich durch seine...mehr

Die Verlängerung der Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten ist im Koalitionsvertrag vorgesehen. Jetzt streitet sich Ampel-Partner SPD mit Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) um Details und um die Frist: Ende 2028 oder 2029? Die Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten wurde im Jahr 2015 eingeführt und läuft Ende 2025 aus. Im April 2024 einigten sich di...mehr

Rz. 13 Auf die Einhaltung der in diesem Modul niedergelegten Anforderungen kann vollständig verzichtet werden, sofern die Buchwerte aller Immobiliengeschäfte weder (absolut) 30 Millionen Euro noch (relativ) 2 Prozent der Bilanzsumme übersteigen (→ BTO 3 Tz. 1, Erläuterung). Der relative Schwellenwert hat insofern für sämtliche Institute mit einer Bilanzsumme über 1,5 Milliar...mehr

Rz. 155 [Autor/Zitation] Die nachfolgende Tabelle zeigt die üblicherweise verwendeten Bewertungsmethoden sowie mögliche Ausnahmen in Zuordnung zu den wesentlichen Bilanzposten. Sie gibt damit Hilfestellung zur praktischen Vorgehensweise.mehr

Rz. 18 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Für die nicht preisgebundenen Wohnungen ist die sog Vergleichsmiete iSd > R 8.1 Abs 6 Satz 1 LStR zu ermitteln. Das ist die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskosten-VO umlagefähigen Kosten (BFH 254, 31 = BStBl 2016 I, 835). Sind in einem Haus mit mehreren Wohnungen einige auch an betriebsfremde Personen vermietet, wird die...mehr

Rz. 28 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Bei der Ermittlung der anzusetzenden ortsüblichen Miete für Wohnungen, deren Bau und Unterhaltung öffentlich gefördert werden (> Rz 29 ff), ist auch lohnsteuerlich zu beachten, dass während der Dauer der Sozial- bzw der Preisbindung der Vermieter selbst dann an die festgelegte Miete gebunden ist, wenn für vergleichbare nicht sozialer Bindung...mehr

Rz. 7 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Der Wert einer vom ArbG dem ArbN im Rahmen des Dienstverhältnisses (> Rz 1 – 3/3) als Sachbezug überlassenen Wohnung wird mit dem um übliche Preisnachlässe geminderten üblichen Endpreis am Abgabeort angesetzt (§ 8 Abs 2 Satz 1 EStG). Dieser Endpreis ist grundsätzlich durch eine individuelle Bewertung der Wohnung, ggf im Wege einer > Schätzung...mehr

Rz. 37 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Dienstwohnungen des öffentlichen Dienstes sind Wohnungen oder einzelne Wohnräume, die Inhabern bestimmter Regierungsämter oder Dienstposten aus dienstlichen Gründen zB als Amts- oder Dienstwohnung zugewiesen werden. Sind nicht ausnahmsweise die für Unterkünfte geltenden Werte der SvEV (> Rz 41) anzusetzen, ist der steuerlich maßgebende Mietw...mehr

Rz. 44 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Ersetzt der ArbG dem ArbN Aufwendungen für Elektrizität, Gas oder sonstige Energieträger und Heizung, so gehören diese Leistungen in tatsächlicher Höhe zum stpfl > Arbeitslohn. Rz. 45 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Zur Behandlung von Nebenkosten vgl zunächst > Rz 14. Stellt der ArbG neben freier oder verbilligter Wohnung auch kostenlos oder verbi...mehr

In dem vom AG Koblenz entschiedenen Fall war zwischen den Parteien unstreitig, dass ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage besteht. Geltend gemacht wurde aber sowohl bei der Mieterhöhung als auch mit der Klage die Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die Wohnung und daneben die Erhöhung der Miete für den Stellplatz. Dies ist nicht zulässig. Es gibt nämlich...mehr

Rz. 504 Im Gegensatz zur AG und zur Genossenschaft[1] bietet das GmbH-Recht die Möglichkeit, dass die Gesellschafterversammlung weitreichende Beschränkungen der Geschäftsführungsbefugnis nicht nur durch Regelungen im Gesellschaftsvertrag, sondern darüber hinaus durch Beschlüsse festsetzt. Das dahinter stehende sog. Primat der Gesellschafter ermöglicht ihnen grundsätzlich die...mehr

Rz. 221 Ausgangsgröße für den Rohertrag ist grundsätzlich die jährlich vereinbarte Miete ohne Berücksichtigung von Umlagen zur Deckung von Betriebskosten (§ 186 Abs. 1 BewG). Sofern keine Miete vereinbart wurde, d.h. insbesondere bei eigengenutzten, ungenutzten oder unentgeltlich überlassenen Grundstücken, wird die übliche Miete angesetzt. Der Ansatz der üblichen Miete kommt...mehr

Ob Wohnraum- oder Geschäftsraummietrecht anzuwenden ist, hat erhebliche Auswirkungen. Kündigung Ist das Recht für Wohnraum anzuwenden, bedarf die ordentliche Kündigung der Darlegung eines berechtigten Interesses. Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietvertrag anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachte...mehr

Begriff Die ortsübliche Vergleichsmiete ist wichtig bei einer Mieterhöhung bei nicht preisgebundenem Wohnraum, der Beurteilung von Mietpreisüberschreitungen nach dem Wirtschaftsstrafrecht und beim Mietwucher nach dem Strafgesetz, der Nutzungsentschädigung, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung der Mietzeit nicht zurückgibt. Hinweis Grundlage Die ortsübliche Vergleichsmie...mehr

Rz. 206 Bis Vz 2013: Beruflich veranlasst und daher als Werbungskosten anzuerkennen sind grundsätzlich auch die Kosten der Wohnung am Beschäftigungsort.[1] Wenn an einem anderen Ort eine den Wohnbedürfnissen der Familie genügende Familienwohnung vorhanden ist, die auch weiterhin als Mittelpunkt der Lebensverhältnisse genutzt wird, ist die weitere Wohnung am Beschäftigungsort ...mehr

Rz. 160 Eine doppelte Haushaltsführung liegt vor, wenn der Stpfl. seine erste Tätigkeitsstätte außerhalb des Orts hat, wo er einen eigenen Hausstand unterhält, und er nicht täglich von der Arbeitsstätte zu seinem eigenen Hausstand zurückkehrt (Wege zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte), sondern am Beschäftigungsort eine (zweite) Wohnung unterhält. Dabei ist es unerhe...mehr

ab 5,40 EUR Es gelten folgende Miethöhen als angemessen:mehr

Die Belegungs- und Mietpreisbindungen gelten 15 bis 20 Jahre. Die vereinbarten Belegungsrechte müssen für die Dauer der Mietpreis- und Belegungsbindung als beschränkte persönliche Dienstbarkeit an der geförderten Wohnung im Grundbuch eingetragen werden. Aus dem Grundbucheintrag muss ersichtlich sein, dass der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ein Vorrang gegenüber den ...mehr

Rz. 66 Nach Feststellung der Obergrenze der angemessenen Wohnungsgröße ist als weiterer Faktor der Wohnungsstandard zu berücksichtigen. Dieser ist angemessen, wenn die Wohnung nach Ausstattung, Lage, Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen entspricht, ohne gehobenen Wohnstandard aufzuweisen (BSG, Urteil v. 18.11.2014, B 4 AS 9/14 R Rz. 18). Wohnungen, die nicht ...mehr

Rz. 164 Abs. 8 regelt die Übermittlung und Verarbeitung von Daten aus Mietspiegeln zur Bestimmung der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft und verweist insofern auf § 22 Abs. 11 und 12 SGB II. § 22 Abs. 11 Satz 1 SGB II bestimmt, dass die nach Landesrecht für die Erstellung von Mietspiegeln nach § 558c Abs. 1 BGB zuständigen Behörden befugt sind, die in Art. 238...mehr

Das Recht der Mieterhöhung regeln §§ 557 bis 561 BGB. § 557 Abs. 1 BGB regelt zunächst, dass die Vertragsparteien eine Mieterhöhung vertraglich vereinbaren können. Insbesondere kann insoweit gemäß § 557 Abs. 2 BGB eine Staffelmiete nach § 557a BGB oder eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart werden. Auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung kann der Vermieter von ...mehr

Zu beachten sind weiter die Grenzen des § 559 Abs. 3a BGB. Anknüpfungspunkt ist insoweit jeweils die Nettokaltmiete ohne Berücksichtigung von Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen. Die monatliche Miete darf sich innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR pro...mehr

Die betragsmäßige Begrenzung von 3 EUR bzw. 2 EUR je Quadratmeter Wohnfläche gilt für einen Zeitraum von 6 Jahren, Erhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) oder § 560 BGB (Anpassung von Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen) ausgenommen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR/m2 Wohnfläche, darf sie sich nicht um mehr als 2...mehr

Freiflächen wie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel mit einem Viertel ihrer Fläche, höchstens jedoch mit der Hälfte ihrer Fläche zu berücksichtigen. Das kann im Hinblick auf die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu Problemen führen, weshalb die Ermittlung der Flächen in diesem Zusammenhang strittig ist. Zum einen werden diese ...mehr

FDP-Justizminister Marco Buschmann muss sich von Ampel-Partnern vorwerfen lassen, im Koalitionsvertrag festgehaltene Schritte für die Mietrechtsreform – wie die Verlängerung der Mietpreisbremse – schleifen zu lassen. Zum Schutz vor den stark steigenden Mieten fordert die SPD im Bundestag mehr Einsatz von Justizminister Marco Buschmann. Der FDP-Politiker habe noch keines der i...mehr

Überblick Das Immobilienjahr 2024 wird analog den Vorjahren wieder geprägt von vielen Änderungen, die zum Teil noch aus 2023 resultieren. Die Immobilienwirtschaft wird alljährlich mit zahlreichen Regularien zusätzlich belastet, die das Wohnen und Bauen unmittelbar oder mittelbar signifikant verteuern. Im Folgenden eine weitestgehend chronologische Übersicht über die bekannte...mehr

Rz. 178 Der einkommensteuerliche Wohnungsbegriff ist auch für § 2 Abs. 4 SvEV maßgebend. Dieser ist in Anlehnung an die bewertungsrechtliche Definition der Wohnung zu bestimmen. Eine Wohnung erfordert eine in sich geschlossene Einheit von Räumen mit einem eigenen Zugang, in denen ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Wesentlich ist das Vorhandensein von Wasserver...mehr

Rz. 250 Aktien, Vermögensbeteiligungen Erhält der Arbeitnehmer von seinem Arbeitgeber Aktienoptionsrechte aufgrund des Dienstverhältnisses, ergibt sich die Frage, wann dieser Vorgang steuerlich relevant ist. Zunächst ist zu unterscheiden zwischen handelbaren Aktienoptionsrechten, die an einer Wertpapierbörse gehandelt werden, und anderen Aktienoptionsrechten. Bei beiden Forme...mehr

Die Kläger machen als leibliche Kinder des am 16.6.2020 verstorbenen (im Folgenden "der Erblasser") im Wege der Stufenklage einen Wertermittlungs- und Zahlungsanspruch gegen die Beklagte als Ehefrau des Erblassers geltend. Mit notariellem Kaufvertrag vom 27.9.2017 (Anlage K 7) verkauften der Erblasser und die Beklagte die in ihrem gemeinschaftlichen Eigentum stehende Immobili...mehr

Grundsätzlich gilt für alle Mietabkommen, dass der Vermieter das Recht am Eigentum behält. Er tritt seine Nutzungsrechte lediglich für die Zeit der Miete an den Mieter ab. Dieser ist während der Mietzeit der Besitzer der Mietsache und kann darüber – soweit gesetzlich zulässig und im Mietvertrag vereinbart – verfügen. Im Wohnraummietrecht liegen die meisten Rechte allerdings w...mehr