Fachbeiträge & Kommentare zu Vergleichsmiete

Nach dem Wortlaut des § 556d Abs. 1 BGB setzt die Anwendung der Preisbegrenzung voraus, dass "ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen" wird. Danach gilt die Regelung zunächst für solche Mietverhältnisse, die nach einem Wohnungswechsel mit dem nachfolgenden Mieter begründet werden.mehr

1.2.1 Neuabschluss Nach dem Wortlaut des § 556d Abs. 1 BGB setzt die Anwendung der Preisbegrenzung voraus, dass "ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen" wird. Danach gilt die Regelung zunächst für solche Mietverhältnisse, die nach einem Wohnungswechsel mit dem nachfolgenden Mieter begründet werden. 1.2.2 Parteiwechsel und Novation Die Vertragsparteien können vereinbaren, d...mehr

Überblick Die Vorschriften zur sog. Mietpreisbremse gemäß den §§ 556d – 556g BGB wurden durch das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ..." (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) vom 21.5.2015 erstmals in das BGB eingefügt und traten zum 1.6.2015 in Kraft. Sie treffen Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Neuabschluss eines Wohnraummiet...mehr

Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Mit der Miete ist die Grundmiete (Nettokaltmiete) gemeint, also die Miete ohne Betriebskosten und ohne Zuschläge. 3.2.1 Inklusivmiete/Teilinklusivmiete Vereinbaren die Parteien eine Inklusivmiete, darf diese die ortsübliche Inklusivmiete höchstens um 10 % überschrei...mehr

§ 556g Abs. 1 BGB wiederholt den ohnehin geltenden Grundsatz, dass eine gegen die Mietpreisbegrenzung verstoßende Vereinbarung unwirksam ist, und stellt klar, dass dies weder zur Nichtigkeit des Mietvertrags noch zur Reduzierung der Miete auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete führt. Vielmehr bleibt die Mietpreisvereinbarung bis zur Höhe des zulässigen Preises erhalte...mehr

Zunächst ist zu prüfen, ob die in der Wohnung erlaubte gewerbliche Nutzung nicht vom Begriff des "Wohnens" umfasst ist, wie es etwa bei Nutzung als Büro ohne wesentlichen Publikumsverkehr der Fall ist (vgl. hierzu die Ausführungen unter Abschn. 1.1.2.). Dann kommt nämlich ein Zuschlag nicht in Betracht. Ansonsten ist der "Zuschlag" für die gewerbliche Nutzung nach denselben G...mehr

Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB gelten nur für die Wohnraummiete. Die Regelungen gelten gemäß § 549 BGB zudem nicht für Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde, möblierten Wohnraum, der Teil der Vermieterwohnung ist, Wohnraum, der an bestimmte Personen mit dringendem Wohnbedarf vermietet wurde sowie für Wohnraum in einem Studentenwohnheim. Es gilt der ...mehr

Um das für das Scheitern der "Mietpreisbremse" verantwortliche Informationsdefizit auszugleichen, muss der Vermieter bei Mietverträgen, die ab dem 1.1.2019 abgeschlossen werden,[1] den Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes zu § 556d BGB in Textform informieren. Bei Vereinbarung der Vormiete ist der Vermieter verpflichtet,...mehr

Um die dann also gem. § 556e Abs. 2 BGB zulässige Weitervermietungsmiete zu ermitteln, muss zunächst die gem. § 556d Abs. 1 BGB für die unmodernisierte Wohnung (also die Wohnung im Zustand vor Durchführung der Maßnahmen) bei Mietvertragsbeginn ermittelt werden, also die hierfür ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %.[1] Zu dieser Miete wird dann der zulässige Modernisierungs...mehr

Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass ein bestehendes Mietverhältnis mit einem anderen als dem bisherigen Mieter fortgesetzt werden soll. Hier stehen den Parteien im Grundsatz 2 Möglichkeiten zur Verfügung. Zum einen kann der Vermieter den bisherigen Mieter durch Aufhebungsvertrag aus dem Mietverhältnis entlassen und mit dem neuen Mieter einen neuen Mietvertrag schlie...mehr

Hier ist zu unterscheiden: Ortsübliche Nebenpflichten, die üblicherweise den Mietern auferlegt werden, wie z. B. die turnusmäßige Reinigung der gemeinschaftlichen Hausteile oder der Winterdienst, bleiben bei der Bemessung des Entgelts unberücksichtigt. Dagegen müssen Leistungen, die üblicherweise nur gegen Entgelt erbracht werden, wie beispielsweise Hausmeisterdienste oder die...mehr

Die verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken gilt als vollentgeltlich, wenn der Mietzins mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. In diesem Fall sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig. Ab dem Veranlagungszeitraum 2021 hat eine Aufteilung zu erfolgen, wenn das Mietentgelt weniger als 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Beträgt das Miete...mehr

Rn 11 Zum Begriff und der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete s § 558 Rn 8 ff. Ist die Vergleichsmiete eine Spanne, kann der Vermieter jeden Wert innerhalb der Spanne verlangen.mehr

I. Allgemeines. Rn 8 Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach § 558 II 1 wird sie aus dem üblichen Entgelt für vergleichbaren Wohnraum gebildet (s.a. BGH ZMR 14, 25 Rz 20; NJW 13, 775 Rz 13; zur Entwicklung des Begriffs s BTDrs 19/14245, 9). Besonders hohe oder niedrige Mieten sind unüblich (BVerfG NJW ...mehr

Gesetzestext (1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werd...mehr

Rn 10 Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung – MsV) v 28.10.21 (BGBl I 4779) Zitat Abschnitt 1. Allgemeine Regelungen Gegenstand. Gegenstand der Verordnung sind der Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und Anpassung von Mietspi...mehr

Rn 8 Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach § 558 II 1 wird sie aus dem üblichen Entgelt für vergleichbaren Wohnraum gebildet (s.a. BGH ZMR 14, 25 Rz 20; NJW 13, 775 Rz 13; zur Entwicklung des Begriffs s BTDrs 19/14245, 9). Besonders hohe oder niedrige Mieten sind unüblich (BVerfG NJW 80, 1617). Maßg...mehr

Rn 18 Als Vergleichsmieten können nur solche Entgelte genutzt werden, die in den letzten 6 Jahren vereinbart oder von Erhöhungen nach § 560 abgesehen geändert worden sind. Der Betrachtungszeitraum wurde mWv 1.1.20 (Art 229 § 50 EGBGB) mit dem Ziel verlängert, dass einerseits kurzfristige Schwankungen des Mietwohnungsmarktes geringere Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleic...mehr

Rn 1 § 558 ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt und zuletzt mit dem Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete v 21.12.19 (BGBl. I 2911) mWv 1.1.20 geändert worden (Rn 18; s.a. Rn 15). Die Vorgängervorschrift ist § 2 MHG (s.a. Vor § 557 Rn 1). Sein Zweck ist es, dem Vermieter zu ermöglichen,...mehr

(1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht ber...mehr

Rn 20 Nach § 558d III wird iSv § 292 ZPO vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel – wenn ein Mietspiegel als solcher anzusehen ist (dazu § 558d Rn 5 ff) – bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Die Vermutungswirkung kann von dem Prozessgegner nur durch den Beweis des Gegenteils widerlegt werden (§ 292 1 ZPO). Die Vermutung ist durch ...mehr

Rn 19 Die mit der Erhöhung verlangte Miete ist der gem § 558 II, III zu errechnenden ortsüblichen Vergleichsmiete ggü zu stellen. Maßgebender Zeitpunkt ist der Zugang des Verlangens (BGH ZMR 17, 552 Rz 18), nicht das Wirksamwerden nach § 558b I (BGH ZMR 17, 552 Rz 18; NJW-RR 06, 227 Rz 15).mehr

Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.mehr

Rn 27 Das Gutachten muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen (BGH WuM 18, 509 17 Rz 18; NJW 16, 1385 Rz 10). Der Sachverständige muss daher eine Aussage über ...mehr

Rn 27 Liegen die in § 558 IV 1 genannten Voraussetzungen vor, gilt die Kappungsgrenze nicht. Mit dieser Regelung soll erreicht werden, dass die Belastung des Mieters mit Wohnkosten nicht wegen der Kappungsgrenze am Ende der Mietpreisbindung sinkt, obwohl eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für den Mieter wirtschaftlich keine höhere Belastung bedeutet als er v...mehr

Rn 13 Dem Mieter sollen durch die Begründung des Erhöhungsverlangens im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Überprüfung konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gegeben werden, damit er während des Laufs der Zustimmungsfrist nach § 558b I (§ 558b Rn 2) sich darüber schlüssig werden kann, ob er freiwillig zustimmt (BGH NJW 10, 2945 ...mehr

Rn 14 § 559 schließt andere Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht aus (LG Berlin WuM 16, 105; GE 11, 1162). Der Vermieter hat also ein Wahlrecht (BGH ZMR 21, 303 Rz 21; NJW 08, 3630 Rz 13; zu den Einzelheiten ua Paschke GE 13, 100 ff): Die Parteien können aus Anlass einer Modernisierung eine Mieterhöhung frei nach §§ 557, 559f I aushandeln (LG Leipzig ZMR 99, 767). Ferner besteht n...mehr

Rn 8 Anders liegt es, wenn der Vermieter seiner Obliegenheit nach § 556g Ia 1 (Rn 13 ff) nachgekommen ist und also eine ausreichende Auskunft in Textform gegeben hat (arg § 556g Ia 3 und 4). In diesem Falle muss sich der Mieter nach § 556g II 2 auf diese Auskunft ›beziehen‹ und unter Angabe der entsprechenden, ggf negativen Tatsachen unter Beachtung von §§ 555e I, II, 555f I...mehr

Rn 17 Bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können nur Wohnungen herangezogen werden, deren Miete frei vereinbar ist, § 558 II 2. Ausgenommen ist ferner Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Hierzu ist nach § 558 II 2 neben dem ersten und zweiten Förderweg auch sozialer Wohnungsbau des dritten...mehr

Rn 184 Gegenseitige Verträge können als wucherähnliche Rechtsgeschäfte nach § 138 I nichtig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und eine verwerfliche Gesinnung des begünstigten Teils hervorgetreten ist, insb wenn dieser die wirtschaftlich schwächere Lage des anderen Teils (dessen Unterlegenheit) bei der Festlegung de...mehr

Rn 15 Der Zusatz ›vergleichbare energetische Ausstattung und Beschaffenheit‹ ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) ins Gesetz eingefügt worden. Er stellt klar, dass energetische Kriterien bei der Bildung der Vergleichsmiete berücksichtigt werden können und müssen (BTDrs 17/10485, 24) – sofern sie das Marktgeschehen beeinflussen, was zurzeit idR indes noch nicht der ...mehr

Rn 4a Die Einzelheiten, auf welche Art und Weise ein qualifizierter Mietspiegel zu erstellen ist, bestimmt mWz 1.7.22 ua die MsV v 28.10.21 (BGBl I 4779). Diese ist im Anh zu § 558c (s dort Rn 10) abgedruckt. § 7 MsV beschreibt die möglichen Erstellungsmethoden, §§ 8–14 MsV äußern sich zu den Datengrundlagen (s.a. Art 238 EGBGB und § 22 XI, XII SGB X). Gegenstand von § 15 Ms...mehr

Rn 20 Der Vermieter kann eine Miete nicht bereits dann erhöhen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist als die Vertragsmiete. Die von ihm verlangte Miete darf auch nicht die von Verfassung wegen nicht zu beanstandende (BVerfG NJW 86, 1669; BGH ZMR 05, 184, 186) Kappungsgrenze überschreiten. Begriff und Höhe sind in § 558 III geregelt. Ihr Sinn besteht darin, zum Schu...mehr

Rn 3 Eine Mietdatenbank soll Auskünfte geben, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. Bei Auswahl der Mietdaten sind die gesetzlichen Vorgaben zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuhalten. Die Mietdaten sind daher gem § 558 II 1 nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage zu strukturieren und dürfen nich...mehr

Rn 33 Solange anzurechnen ist, kann der Vermieter die nach § 558 I–IV geschuldete Miete nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortüblichen Vergleichsmiete ergibt (BGH NJW 09, 1737 [BGH 01.04.2009 - VIII ZR 179/08] Rz 14).mehr

Rn 4 Die notwendige Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete kann von jedermann erstellt werden.mehr

Rn 18 § 569 III Nr 2 fingiert, dass die durch die wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 II 1 Nr 3) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend ›als nicht eingetreten‹ gilt (BGH NJW 18, 3517 [BGH 19.09.2018 - VIII ZR 231/17] Rz 24), wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten (Schonfrist) nach Eintritt der Rechtshängigke...mehr

1. Allgemeines. Rn 10 Die Vergleichbarkeit richtet sich nach dem in § 558 II 1 abschließend aufgezählten fünf wohnwertbildenden Merkmalen; weitere sind unbeachtlich (Hamm WuM 83, 108 [OLG Hamm 03.03.1983 - 4 REMiet 9/82]; LG Aachen MDR 83, 492 [LG Aachen 30.12.1982 - 5 S 447/82]). Wohnungen sind vergleichbar, wenn sie in wesentlichen Punkten übereinstimmen (AG Mainz WuM 72, 1...mehr

Rn 11 Das Merkmal der Art bezieht sich auf die Struktur des Hauses (zB Alt- oder Neubau, Einfamilien-, Doppel-, Reihen- oder Mehrfamilienhäuser, Plattenbau, Stadtvilla) und die der Wohnung (etwa Maisonette- oder Dachgeschosswohnung). Mieten von Einfamilienhäusern sind mit denen von Wohnungen im Geschossbau nicht vergleichbar (AG Spandau MM 97, 242).mehr

Rn 4b Eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch nach anderen Methoden erstellt werden (s.a. § 7 I MsV).mehr

Rn 11 Obergrenze für die verlangte Vertragsanpassung ist die ortsübliche Vergleichsmiete (BGH NJW 10, 1663 [BGH 24.03.2010 - VIII ZR 160/09] Rz 22; WuM 10, 384). Verlangt der Vermieter mit dem Erhöhungsverlangen weitere Vertragsänderungen, ist das Verlangen nach hM insgesamt unwirksam (Hambg NJW 83, 580; LG Berlin GE 07, 986, 987; da man Erklärungen zusammenfassen kann, ist ...mehr

Rn 13 Bei der Berechnung ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Rn 8) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (s.a. Siegmund MietRB 20, 121, 127).mehr

Rn 21 Einfache Mietspiegel sind nach hM eine Hilfstatsache (Indiz) für die behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (BGH NZM 19, 250 Rz 17; ZMR 17, 582 Rz 21 und Rz 26) – soweit diese die Tatbestandsmerkmale des § 558c I erfüllen (BGH NJW 13, 775 [BGH 21.11.2012 - VIII ZR 46/12] Rz 17). Ihre Werte können also im Wege freier Beweiswürdigung nach § 287 II ZPO zur Schät...mehr

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. (2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden. (3) Mie...mehr

Rn 30 Hat der Vermieter modernisiert, kann er wählen: Er kann die Miete durch einseitige Erklärung nach §§ 559, 559c, 559b erhöhen. Er kann aber auch auf Grundlage des modernisierten Zustandes nach § 558 vorgehen. In beiden Fällen sind zum Schutz des Mieters nach Maß des § 558a V Drittmittel (s.a. § 559a Rn 2) zu berücksichtigen. § 558 V will es also erreichen, dass bei eine...mehr

Rn 6 Was ein Gebiet mit ›angespannten‹ Wohnungsmärkten ist, definiert § 556d II 2 legal. § 556d II 3 beschreibt dies nicht abschließend. Etwa § 556d II 3 Nr 1 sieht einen angespannten Wohnungsmarkt als gegeben an, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt. Mietbelastung iSv § 556d II 3 Nr 2 ist der prozentuale Anteil der Nettokaltmiete am Einkommen d...mehr

Rn 25 Nach § 558a II Nr 3 genügt es, wenn ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (BGH NJW 82, 1701, 1702 [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 2/82]) in einem mit Gründen versehenen Gutachten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnet (BGH NJW 16, 1385 [BGH 03.02.2016 - VIII ZR 69/15] Rz 15). Auf di...mehr

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietve...mehr

Rn 9 Gem Art 14 GG muss der Vermieter berechtigt bleiben, die Miete im angemessenen Rahmen zur Erhaltung des Hausbesitzes zu erhöhen (BVerfG ZMR 80, 202). Das Gesetz verbietet in § 573 I 2 für die Wohnraummiete zwar eine Änderungskündigung, ermöglicht aber als verfassungsrechtliches Korrelat gesetzlich gebundene Mieterhöhungen. Treffen die Vertragsparteien über die Miethöhe ...mehr

Rn 19 Verstößt der Vermieter ganz oder tw, schuldhaft oder ohne Verschulden gg § 556g Ia 1 oder ist die Auskunft schuldhaft falsch (AG Berlin-Mitte IMR 22, 394; Artz/Börstinghaus NZM 19, 12, 16; Selk NJW 19, 329, 331; Eisenschmid WuM 19, 225, 233), ist die Mietpreisvereinbarung auf der Basis der Vormiete zwar wirksam (Hinz ZMR 19, 557, 558; Blank IMR 18, 485), der Vermieter ...mehr