Fachbeiträge & Kommentare zu Vergleichsmiete

Rn 17 Bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können nur Wohnungen herangezogen werden, deren Miete frei vereinbar ist, § 558 II 2. Ausgenommen ist ferner Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Hierzu ist nach § 558 II 2 neben dem ersten und zweiten Förderweg auch sozialer Wohnungsbau des dritten...mehr

Rn 13 Dem Mieter sollen durch die Begründung des Erhöhungsverlangens im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Überprüfung konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gegeben werden, damit er während des Laufs der Zustimmungsfrist nach § 558b I (§ 558b Rn 2) sich darüber schlüssig werden kann, ob er freiwillig zustimmt (BGH NJW 10, 2945 ...mehr

Rn 15 Der Zusatz ›vergleichbare energetische Ausstattung und Beschaffenheit‹ ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) ins Gesetz eingefügt worden. Er stellt klar, dass energetische Kriterien bei der Bildung der Vergleichsmiete berücksichtigt werden können und müssen (BTDrs 17/10485, 24) – sofern sie das Marktgeschehen beeinflussen, was zurzeit idR indes noch nicht der ...mehr

Rn 27 Das Gutachten muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen (BGH WuM 18, 509 17 Rz 18; NJW 16, 1385 Rz 10). Der Sachverständige muss daher eine Aussage über ...mehr

Rn 13 Bei der Berechnung ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Rn 8) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (s.a. Siegmund MietRB 20, 121, 127).mehr

Rn 4b Eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch nach anderen Methoden erstellt werden (s.a. § 7 I MsV).mehr

Rn 21 Einfache Mietspiegel sind nach hM eine Hilfstatsache (Indiz) für die behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (BGH NZM 19, 250 Rz 17; ZMR 17, 582 Rz 21 und Rz 26) – soweit diese die Tatbestandsmerkmale des § 558c I erfüllen (BGH NJW 13, 775 [BGH 21.11.2012 - VIII ZR 46/12] Rz 17). Ihre Werte können also im Wege freier Beweiswürdigung nach § 287 II ZPO zur Schät...mehr

Rn 17 § 287 II erweitert den Anwendungsbereich der Norm auf alle vermögensrechtlichen Streitigkeiten, soweit es sich um Ansprüche auf Geld oder vertretbare Sachen handelt. Nach seinem Wortlaut setzt die Anwendung des § 287 II lediglich voraus, dass die Höhe der jeweiligen Forderung streitig ist und deren vollständige Aufklärung mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zur Bede...mehr

Rn 4 Die notwendige Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete kann von jedermann erstellt werden.mehr

1. Allgemeines. Rn 10 Die Vergleichbarkeit richtet sich nach dem in § 558 II 1 abschließend aufgezählten fünf wohnwertbildenden Merkmalen; weitere sind unbeachtlich (Hamm WuM 83, 108 [OLG Hamm 03.03.1983 - 4 REMiet 9/82]; LG Aachen MDR 83, 492 [LG Aachen 30.12.1982 - 5 S 447/82]). Wohnungen sind vergleichbar, wenn sie in wesentlichen Punkten übereinstimmen (AG Mainz WuM 72, 1...mehr

Rn 33 Solange anzurechnen ist, kann der Vermieter die nach § 558 I–IV geschuldete Miete nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortüblichen Vergleichsmiete ergibt (BGH NJW 09, 1737 [BGH 01.04.2009 - VIII ZR 179/08] Rz 14).mehr

Rn 11 Das Merkmal der Art bezieht sich auf die Struktur des Hauses (zB Alt- oder Neubau, Einfamilien-, Doppel-, Reihen- oder Mehrfamilienhäuser, Plattenbau, Stadtvilla) und die der Wohnung (etwa Maisonette- oder Dachgeschosswohnung). Mieten von Einfamilienhäusern sind mit denen von Wohnungen im Geschossbau nicht vergleichbar (AG Spandau MM 97, 242).mehr

Rn 31 Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage auf Erteilung von Auskunft kann nicht mit dem materiell-rechtlichen Gesichtspunkt verneint werden, auf die verlangten Auskünfte zu den Ausnahmetatbeständen der §§ 556e, 556f komme es nicht an, weil der Vermieter sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete lediglich auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufe und andere Gründe ...mehr

Rn 18 § 569 III Nr 2 fingiert, dass die durch die wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 II 1 Nr 3) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend ›als nicht eingetreten‹ gilt (BGH NJW 18, 3517 [BGH 19.09.2018 - VIII ZR 231/17] Rz 24), wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten (Schonfrist) nach Eintritt der Rechtshängigke...mehr

Rn 14 Unter Beschaffenheit sind Zuschnitt (etwa Bauweise und Raumaufteilung) und Zustand, zB Baualter oder Instandhaltungsgrad, zu verstehen (LG Berlin GE 07, 1636, 1637). Modernisierte Altbauten sind grds mit dem Jahr der ersten Bezugsfertigkeit anzusetzen (aA LG Berlin GE 07, 1636, 1637: Zeitpunkt der Errichtung). Sie können in eine andere Baualtersklasse eingestuft werden...mehr

Rn 2 Ein qualifizierter Mietspiegel ist zum einen ein Mietspiegel, also eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete iSv § 558 II (§ 558c Rn 2). Rn 2a Weitere Voraussetzungen sind zum anderen, dass diese Übersicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (Rn 3), von wem auch immer erstellt (Rn 4), im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst (Rn 5) und...mehr

Rn 30 Die Prozessvollmacht des Rechtsanwaltes (§ 80 ZPO) umfasst die Befugnis zur Abgabe und Entgegennahme von Erhöhungsverlangen (BGH ZMR 03, 406). Der Gebührenstreitwert für die Mieterhöhungsklage bemisst sich nach § 41 V 1 GKG höchstens mit dem Jahresbetrag der geforderten Mieterhöhung. Der Rechtsmittelstreitwert berechnet sich analog § 9 ZPO (BGH NZM 19, 135 Rz 2; ZMR 07...mehr

Rn 2 Der Begriff ›Mietspiegel‹ wird in § 558c I – auch für § 558d – definiert. Er ist, entspr seiner Funktion (§ 558a II Nr 1), ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen, eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete iSv § 558 II. Auf welche Art und Weise diese Übersicht gefertigt wird, ist unerheblich. Sie ist aber nur dann ein Mietspiegel iSd Gesetzes, wenn sie von der...mehr

Rn 11 Obergrenze für die verlangte Vertragsanpassung ist die ortsübliche Vergleichsmiete (BGH NJW 10, 1663 [BGH 24.03.2010 - VIII ZR 160/09] Rz 22; WuM 10, 384). Verlangt der Vermieter mit dem Erhöhungsverlangen weitere Vertragsänderungen, ist das Verlangen nach hM insgesamt unwirksam (Hambg NJW 83, 580; LG Berlin GE 07, 986, 987; da man Erklärungen zusammenfassen kann, ist ...mehr

Rn 1 § 559a ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 3 I 3–7 MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Um unbillige Vorteile des Vermieters zu verhindern, ordnet § 559a I an, dass bestimmte Gelder nicht zu den aufgewendeten Kosten iSv § 559 gehören. Durch die Rechtsgrundverweisung in § 558 V hat die Bestimmung auch...mehr

Rn 10 Liegen die Voraussetzungen des § 556d I vor, darf die Miete (§ 535 Rn 176) zu Beginn des Mietvertrags die ortsübliche Vergleichsmiete (Rn 11) höchstens um 10 % übersteigen. Vergleichsmaßstab ist die jeweilige Mietstruktur (§ 535 Rn 177). Soll sich die Mietstruktur ändern, muss umgerechnet werden (dazu Flatow WuM 15, 191, 194). Spätere Änderungen nach §§ 557 I, 558, 559...mehr

Rn 16 Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Rn 8) darf nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (BVerfGE 37, 132, 143 [BVerfG 23.04.1974 - 1 BvR 2270/73]; BGH NZM ...mehr

Rn 10 Die Vergleichbarkeit richtet sich nach dem in § 558 II 1 abschließend aufgezählten fünf wohnwertbildenden Merkmalen; weitere sind unbeachtlich (Hamm WuM 83, 108 [OLG Hamm 03.03.1983 - 4 REMiet 9/82]; LG Aachen MDR 83, 492 [LG Aachen 30.12.1982 - 5 S 447/82]). Wohnungen sind vergleichbar, wenn sie in wesentlichen Punkten übereinstimmen (AG Mainz WuM 72, 197), wenn sie ›...mehr

Rn 12 Die Größe richtet sich nach der tatsächlichen Wohnfläche (BGH ZMR 19, 574 Rz 13; NJW 16, 239 Rz 10). Eine davon abweichend vereinbarte kleinere oder größere Wohnungsgröße ist nach heute hM nicht maßgebend (BGH NJW-RR 21, 1237 Rz 15; ZMR 19, 574 Rz 13; NJW 16, 239 Rz 10; § 557 Rn 14). Stellt sich heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietve...mehr

Rn 27 ›Unschwer‹ meint alle Tatsachen (Rn 24), die der Vermieter (§ 535 Rn 83 ff) aufgrund eigener Kenntnis mitteilen oder ohne Mühe ermitteln kann (BTDrs 18/3121, 34). Unschwer kann die Auskunft erteilt werden, wenn die mit der Erteilung der Auskunft verbundenen Belastungen nicht ins Gewicht fallen oder dem Schuldner in Anbetracht der Darlegungs- und Beweisnot des Gläubiger...mehr

Rn 16 Der Wohnraum muss sich in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde befinden. ›Gemeinde‹ ist die politische Gemeinde (territoriale und hoheitliche Körperschaften des öffentlichen Rechtes), wie sie auch in § 558c I gemeint ist. Eine Gemeinde ist vergleichbar, wenn sie ua nach der wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur, dem Grad der Industrialisie...mehr

Rn 11 Die Zustimmungs- ist Leistungsklage auf Abgabe einer Willenserklärung. Sofern der Vermieter keinen späteren Zeitpunkt bestimmt (BGH ZMR 11, 790 Rz 11), gilt mit Rechtskraft des Urteils, durch das der Mieter zur Zustimmung verpflichtet wird, dessen Zustimmungserklärung gem § 894 ZPO als abgegeben, die erforderliche Vertragsänderung tritt ein (BGH ZMR 11, 790 Rz 8). Die ...mehr

(1) 1Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. 2Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Absatz 5 erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspi...mehr

Rn 15 Der Bestandsschutz für eine höhere Vormiete oder Modernisierung wird dadurch hergestellt, dass eine Miethöhe, die bei Mietbeginn zulässig gewesen wäre, auch zu einem späteren Zeitpunkt noch als zulässige Miethöhe in jeder Folgestaffel anzusehen ist. Praktische Bedeutung hat dies, wenn der Vermieter mit Rücksicht auf den Mieter nicht sofort bei Beginn der Staffelmietver...mehr

Rn 3 Das Gesetz nennt in § 558 I drei materielle Zustimmungs-Voraussetzungen: Die Miete muss mindestens fünfzehn Monate unverändert geblieben sein, die verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und die Miete darf innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20 % steigen. Die Wirkungen der Zustimmung beschreibt § 558b I. Stimmt der Mieter nicht zu, gilt ...mehr

Rn 9 ›Entgelt‹ iSv § 558 ist die nach § 535 II geschuldete Miete (dazu § 535 Rn 176). Bestehen bei den zu vergleichenden Mieten verschiedene Mietstrukturen (dazu Rn 4), müssen die Mieten für einen Vergleich angepasst werden (s.a. § 558a Rn 18). Trägt ein Erhöhungsverlangen der vereinbarten Mietstruktur keine Rechnung, soll es formal unwirksam sein (Hambg NJW 83, 580; LG Berl...mehr

(1) Ein Ehegatte kann verlangen, dass ihm der andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung überlässt, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht. (2) 1Is...mehr

Rn 3 Was anerkannte wissenschaftliche Grundsätze sind, ist (weiterhin) unklar (vgl § 7 I MsV; s.a. BTDrs 19/26918, 22; 19/26918, 5). Ein Anhalt sind §§ 7 ff MsV. Neben der Rechtswissenschaft gehört zu den Grundsätzen jedenfalls die Statistik. Wissenschaftliche Grundsätze sind daher nicht erfüllt, wenn bei der Auswahl eine Repräsentativität nicht gegeben ist, oder wenn die Ar...mehr

Rn 25 Nach § 558a II Nr 3 genügt es, wenn ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (BGH NJW 82, 1701, 1702 [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 2/82]) in einem mit Gründen versehenen Gutachten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnet (BGH NJW 16, 1385 [BGH 03.02.2016 - VIII ZR 69/15] Rz 15). Auf di...mehr

Rn 1a Die Bedeutung folgt aus § 558a II Nr 1: Danach kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug genommen werden. Ein qualifizierter Mietspiegel soll insoweit den Aussagewert von Mietspiegeln erhöhen und ihre Beweiskraft (§ 558b Rn 17 ff) stärken. Der Gesetzgeber misst einem qualifizierten Mietspiegel mithin eine besondere Gewä...mehr

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um zehn Prozent übersteigen. (2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Woh...mehr

Rn 7 Eine Änderung der bisherigen Vertragsbedingungen kann nur der Vermieter ausnahmsweise verlangen. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen muss ihm unzumutbar sein. Es hat eine Abwägung der beiderseitigen Interessen zu erfolgen (BGH ZMR 17, 382 Rz 12). Dabei wird nicht nur die vertragliche Miete mit der ortsüblichen Miete verglichen, sondern au...mehr

Rn 19 Verstößt der Vermieter ganz oder teilweise, schuldhaft oder ohne Verschulden gg § 556g Ia 1 oder ist die Auskunft schuldhaft falsch (AG Berlin-Mitte IMR 22, 394; Artz/Börstinghaus NZM 19, 12, 16; Selk NJW 19, 329, 331; Eisenschmid WuM 19, 225, 233), ist die Mietpreisvereinbarung auf der Basis der Vormiete zwar wirksam (Hinz ZMR 19, 557, 558; Blank IMR 18, 485), der Ver...mehr

Rn 5a In der Staffelmietvereinbarung ist nach § 557a I Hs 2 die jeweilige Miete für eine Staffel oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen. Die Erhöhung darf nicht von späteren Ereignissen, Entwicklungen, zB der Vergleichsmiete (LG Halle ZMR 04, 821, 822) oder sonstigen Vereinbarungen abhängig gemacht werden (LG Berlin GE 09, 1494). Auch die Angabe der jewe...mehr

Rn 26 Bei der gewerblichen Vermietung von Wohnraum (Begriff § 549 Rn 2) sind neben den in §§ 535 ff enthaltenen Vorschriften die Informationspflichten des § 312a I, III, IV und VI zu beachten (zum Ganzen Gsell WuM 14, 375; speziell zum Widerrufsrecht Hau NZM 15, 435; Rolfs/Möller NJW 17, 3275; Fervers NZM 18, 640). Weiter steht dem Mieter gegen den gewerblichen Vermieter bei...mehr

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. (2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden. (3) Mie...mehr

Rn 4 Jedermann kann einen Mietspiegel erstellen. Die nach Landesrecht zuständigen Behörden sollen nach § 555c IV 1 Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind von den nach Landesrecht zuständigen Behörden gem § 558c IV 2 Mietspiegel zu erstellen. Dies soll die...mehr

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietve...mehr

Rn 6 Was ein Gebiet mit ›angespannten‹ Wohnungsmärkten ist, definiert § 556d II 2 legal. § 556d II 3 beschreibt dies nicht abschließend. Etwa § 556d II 3 Nr 1 sieht einen angespannten Wohnungsmarktals gegeben an, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt. Mietbelastung iSv § 556d II 3 Nr 2 ist der prozentuale Anteil der Nettokaltmiete am Einkommen de...mehr

Rn 2 Die in § 557b I legal definierte Index- ist neben der Staffelmiete die einzig zulässige vorweggenommene Mietänderungsklausel. Ob ihre formularvertragliche Vereinbarung als eine die Miethöhe unmittelbar regelnde Bestimmung und damit gem § 307 III 1 iÜ nicht kontrollfähige Preis(haupt)abrede oder als Preisnebenabrede anzusehen ist, ist str (s.a. BGH NJW-RR 21, 1096 [BGH 2...mehr

Rn 1c Im Prozess wird gem § 558d III, § 292 ZPO widerleglich vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete iSv § 558 II 1 wiedergeben. Voraussetzung der Vermutung ist, dass die Voraussetzungen von § 558d II und I vorliegen (BGH NJW 14, 292 [BGH 06.11.2013 - VIII ZR 346/12] Rz 15; 13, 775).mehr

Rn 13 Unter Ausstattung wird alles verstanden, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Nutzung zur Verfügung gestellt hat und für das der Mieter keine besondere Vergütung zu zahlen hat. Hierzu gehören zB Ein- und Vorrichtungen, An- und Einbauten, die Heizungsart, Isolierungen, sanitäre Einrichtungen, Fußböden oder Nutzung von Garten, Terrasse oder Fahrradkeller. Vom Miete...mehr

Rn 11 Eine ausdrückliche, Mieterhöhungen ausschließende Vereinbarung kann nach § 557 III Hs 2 Alt 1 formfrei im (Formular-)Mietvertrag selbst, aber auch an anderer Stelle geschlossen werden. Eine Ausschlussvereinbarung ist zB anzunehmen, wenn eine Mieterhöhung nur zulässig ist, sofern die geforderte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen muss (BGH WuM 09, 46...mehr

Rn 9 Gem Art 14 GG muss der Vermieter berechtigt bleiben, die Miete im angemessenen Rahmen zur Erhaltung des Hausbesitzes zu erhöhen (BVerfG ZMR 80, 202). Das Gesetz verbietet in § 573 I 2 für die Wohnraummiete zwar eine Änderungskündigung, ermöglicht aber als verfassungsrechtliches Korrelat gesetzlich gebundene Mieterhöhungen. Treffen die Vertragsparteien über die Miethöhe ...mehr

Rn 5 § 558 I 2 stellt klar, dass das Mieterhöhungsverlangen ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden kann (Sperrfrist). Der Vermieter hat seinen nicht abtretbaren Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (Rn 8) aber erst, wenn diese zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert ist (Wartefrist). Div...mehr