Miethöhe bei Vertragsschluss (Wohnraummiete) / 1.2 Vertragsschluss

Paula Oberndorfer

1.2.1 Neuabschluss

Nach dem Wortlaut des § 556d Abs. 1 BGB setzt die Anwendung der Preisbegrenzung voraus, dass "ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen" wird. Danach gilt die Regelung zunächst für solche Mietverhältnisse, die nach einem Wohnungswechsel mit dem nachfolgenden Mieter begründet werden.

1.2.2 Parteiwechsel und Novation

Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass ein bestehendes Mietverhältnis mit einem anderen als dem bisherigen Mieter fortgesetzt werden soll. Hier stehen den Parteien im Grundsatz 2 Möglichkeiten zur Verfügung.

Zum einen kann der Vermieter den bisherigen Mieter durch Aufhebungsvertrag aus dem Mietverhältnis entlassen und mit dem neuen Mieter einen neuen Mietvertrag schließen (sog. Novation).
Zum anderen kann aber auch ein Mieterwechsel vereinbart werden. Dieser kommt zustande, wenn sich die Parteien einig sind, dass der bisherige Mieter aus dem Vertrag ausscheidet und der neue Mieter in den Mietvertrag eintritt (Parteiwechsel).

Die Novation wird von § 556d Abs. 1 BGB erfasst, der Parteiwechsel nicht.

Hinweis

Rechtslage bei Wohnungstausch?

Von einer Novation ist nur auszugehen, wenn die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft und übereinstimmend zum Ausdruck gebracht haben. Tauscht der Mieter seine Wohnung gegen eine größere Wohnung in demselben Gebäude bei demselben Vermieter ein, so ist im Regelfall nicht von einer Novation, sondern einer bloßen Änderung des Vertragsverhältnisses auszugehen, sodass es für die Anwendbarkeit der Regelungen zur Mietpreisbremse auf das Datum des Abschlusses des Mietvertrags für die ursprünglich angemietete Wohnung ankommt. Auch die "Rücknahme der Kündigung" durch den Vermieter (etwa aufgrund einer Einigung oder eines gerichtlichen Vergleichs) führt zur Fortsetzung des ursprünglichen Mietverhältnisses und nicht zu einer Novation.^{^[1]}

[1] LG Berlin II, Urteil...

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