Fachbeiträge & Kommentare zu Vergleichsmiete

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 kann auch bei Wohnräumen die Entwicklung der Miete an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt werden. Erforderlich ist eine klare und eindeutige Vereinbarung im Mietvertrag gem. § 557b BGB. Die Miete kann dann jährlich – ohne dass eine zusätzliche Begründung z. B. durch den örtlichen Mietspiegel oder mit Vergleichsmieten erforderlich wä...mehr

Rz. 32 Kündigung des Vermieters gegenüber dem in das Mietverhältnis mit dem verstorbenen Mieter eingetretenen Kind Einschreiben/Rückschein Frau/Herrn ... (Vor- und Zuname/n des Angehörigen des verstorbenen Mieters) ... (Straße, Hausnummer und Lage der Wohnung im Gebäude, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr ..., hiermit zeige ich an, dass ich H...mehr

Wer an seinen geschiedenen oder dauernd getrenntlebenden Ehepartner Unterhalt bezahlt, kann diese Zahlungen als Sonderausgaben steuerlich geltend machen (begrenztes Realsplitting gemäß § 10 Abs. 1a Nr. 1 EStG), soweit der Unterhaltsempfänger zustimmt.[1] Was Unterhaltszahlungen im steuerlichen Sinn sind Unterhaltsleistungen im steuerlichen Sinne sind alle Zuwendungen, die ohne...mehr

Die 2020 beschlossene Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2025 war verfassungsgemäß. Das hat das Bundesverfassungsgericht entschieden. Die im Jahr 2015 erstmals eingeführte, zunächst auf fünf Jahre beschränkte Mietpreisbremse durfte um fünf Jahre bis 2025 verlängert werden. Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) stellte fest, dass eine Regulierung der Miethöhe auch weiterhin g...mehr

Rz. 9 Das Mieterhöhungsverlangen setzt zwei Fristen in Gang: Überlegungs- oder Zustimmungsfrist und Klagefrist. Rz. 10 Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen. Der Vermieter muss beweisen, ob und wann sein Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. Insoweit reicht es nicht aus, dass der V...mehr

Liegt die Wohnung in einer Gemeinde, für die die Mietpreisbremse gilt, sind die Vorschriften der Mietpreisbremse[1] nur für die Ausgangsmiete zu beachten. D. h., dass die indexierte Ausgangsmiete grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen darf. Es muss also für die Ausgangsmiete die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ermittelt werden....mehr

Begriff Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Falls in der betreffenden Kommune kein Mietspiegel existiert, können der zur Mieterhöhung berechtigte Vermieter oder das Geri...mehr

Der Mietspiegel wird in § 558c Abs. 1 BGB wie folgt definiert: "Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist." Diese Definition wurde mit Wirkung zum 1.7.2022 im Rahmen der Mietspie...mehr

Wird im Räumungsprozess wegen Wegfalls des Eigenbedarfs die Erledigung der Hauptsache erklärt, kann der Mieter nicht einwenden, die Klage sei deshalb unbegründet gewesen, weil der Eigenbedarf zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung nicht mehr bestanden hat, da der Wegfall des Eigenbedarfs gerade Anlass für die Erledigungserklärung war. Die Kostenentscheidung richtet sich...mehr

Die Anbietpflicht beruht darauf, dass der Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Wohnung aufgeben muss, obwohl er sich vertragstreu verhalten hat. Der Vermieter ist daher gehalten, seine Interessen so schonend wie möglich durchzusetzen, damit die unerwünschten Folgen der allein aus der Sphäre des Vermieters herrührenden Kündigung so gering wie möglich bleiben. Zur ...mehr

Gemäß § 557b Abs. 2 BGB muss die Miete jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bleiben, bevor eine neue Anpassung aufgrund gestiegener Preise erfolgen darf. Die Jahresfrist bezieht sich nur auf die nächste Indexerhöhung. Sie bedeutet keine Sperrfrist für alle zulässigen Mieterhöhungen. Sie beginnt mit dem Mietbeginn oder dem Zeitpunkt, zu dem die letzte Mieterhöhung eingetrete...mehr

Die Indexmiete nach § 557b BGB kann nur in Form einer echten Gleitklausel vereinbart werden. Man versteht hierunter eine Vereinbarung, wonach sich die Höhe der Miete mit der Änderung einer bestimmten, von den Parteien gewählten Bezugsgröße verändern soll. Die Veränderung muss dergestalt erfolgen, dass den Parteien kein Verhandlungsspielraum für die Festsetzung der Miethöhe v...mehr

Das Gericht kann seine Entscheidung über die Begründetheit der Mieterhöhung allein auf den Mietspiegel stützen. Es ist nicht verpflichtet, zur Ermittlung der ortsüblichen Miete einen Sachverständigen einzuschalten; das Gericht ist nach dem BGH hieran allerdings nicht gehindert. Das Vorliegen eines Mietspiegels (einfach oder qualifiziert) entfaltet für die Einholung eines Sac...mehr

Hat der Mieter seine Rechte verloren, ist strittig, ob eine Mieterhöhung zum Wiederaufleben des Minderungsrechts führt. Nach einem Urteil des LG München I vom 26.9.2002[1] lebt das Minderungsrecht des Mieters nicht wieder auf. Dies käme nur dann in Betracht, wenn durch die Mieterhöhung eine wesentliche Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zwischen der Leistung des Vermie...mehr

Bewohnen die Ehepartner keine Miet- sondern eine Eigentumswohnung bzw. ein Eigenheim, dessen Eigentümer einer der Ehepartner (allein oder zusammen mit einem Dritten) ist, kann der andere Ehepartner (Nichteigentümer) die Überlassung an sich nur verlangen, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Entsprechendes gilt beim Nießbrauch, Erbbaurecht, dingliche...mehr

Bei Bestimmung der Leistung durch einen Dritten kann im Vertrag festgehalten werden, nach welchen Gesichtspunkten die Bestimmung zu treffen ist. Soll nach dem Mietvertrag für den Fall, dass sich die Parteien nicht auf eine neue Miete einigen können, ein Sachverständiger als Schiedsgutachter gem. § 317 BGB nach billigem Ermessen darüber entscheiden, ob und in welcher Höhe ein...mehr

Hinweis Keine Schlechterstellung des Vermieters Der Nachmieter muss nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr dafür bieten, dass der Vermieter nicht schlechter gestellt wird als es bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung durch den bisherigen Mieter der Fall wäre. Ferner muss der Ersatzmieter bereit sein, die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert zu...mehr

Hier hat sich die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in maßgeblicher Weise geändert: Der BGH hat in früheren Entscheidungen mehrfach entschieden, dass für ein Mieterhöhungsverlangen die im Vertrag vereinbarte Wohnfläche maßgeblich sein soll. Erst wenn die Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche mehr als 10 % (nach unten oder nach oben) beträgt, sollte...mehr

Überblick Die Wohnfläche ist von Bedeutung für die Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung bei öffentlich geförderten Wohnungen, für die Umlage der Betriebskosten, für die Berechnung der Mieterhöhung bei der Vergleichsmiete, für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete und für die Berechnung des Wohngelds. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Mögliche Berechnungsgru...mehr

Der Streitwert für die Feststellung, dass ein Mietverhältnis durch keine von mehreren (hier: 4) fristlosen Kündigungen beendet worden ist, bemisst sich gem. § 41 Abs. 1 GKG nach dem für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelt. Der Streitwert erhöht sich nicht dadurch, dass die Feststellungsklage mehrere Kündigungen zum Gegenstand hat.[1] Der Streitwert sowie der Wert der ...mehr

Die Mietpreisbremse wurde im Juli 2025 um vier Jahre verlängert – der Bundesrat hat einen Gesetzentwurf vorgelegt, der die Regelungen präziser fasst und nachschärft. Die Bundesregierung stimmt in ihrer Stellungnahme den Vorschlägen zu. Der Bundesrat will die Mietpreisbremse nachschärfen und präzisieren. Einen Gesetzentwurf "zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung v...mehr

Rz. 14 Unwirksam sind alle Vereinbarungen, die von den Voraussetzungen der § 559b Abs. 1 oder den Rechtsfolgen des § 559b Abs. 2 zum Nachteil des Mieters abweichen, wie Verzicht auf Hinweis auf die voraussichtliche Höhe der entstehenden Kosten und die sich daraus ergebende Mieterhöhung vor Durchführung der Maßnahme, auf die Textform, auf die Begründungs- und Erläuterungspfli...mehr

Kalkulatorische Kosten können Sie ansetzen, wenn Sie z. B. für sich selbst einen Unternehmerlohn berücksichtigen oder wenn Sie Ihr eingesetztes Kapital (Eigenkapital) verzinsen möchten. Bei diesen Kostenpositionen entstehen Ihnen i. d. R. keine "echten" Ausgaben, sondern sie sind eine rechnerische Größe, deren Ansatz in der Kalkulation Ihnen Ihr unternehmerisches Risiko vergü...mehr

In den Fällen, in denen der Arbeitgeber vergleichbare Wohnungen in nicht unerheblichem Umfang an fremde Dritte zu einer niedrigeren als der üblichen Miete vermietet, kann diese niedrigere Miete als ortsüblicher Mietpreis angesetzt werden.mehr

In den Fällen, in denen der Arbeitgeber vergleichbare Wohnungen in nicht unerheblichem Umfang an fremde Dritte zu einer niedrigeren als der üblichen Miete vermietet, kann die niedrigere Miete als ortsüblicher Mietpreis angesetzt werden. Persönliche Bedürfnisse des Arbeitnehmers (z. B. hinsichtlich der Größe der Wohnung) werden bei der Bewertung der Wohnung nicht berücksichti...mehr

Seit 1.1.2020 gilt ein neuer gesetzlicher Bewertungsabschlag bei Mitarbeiterwohnungen.[1] Das Anknüpfen an den laufend dynamisierten Mietspiegel führt insbesondere bei niedrigen Bestandsmieten durch die stetig wachsenden Mieten zu zusätzlichen Steuerbelastungen für den Arbeitnehmer. Um hier Abhilfe zu schaffen, führte der Gesetzgeber für Lohnzahlungszeiträume ab 1.1.2020 ein...mehr

Infolge der stark steigenden Mietpreise führt die Anknüpfung der Bewertung von Dienst- bzw. Werkwohnungen an die dynamisch steigenden Mietspiegel zu zunehmenden steuerlichen Belastungen bei den Arbeitnehmern. Um dem entgegenzuwirken, wird für Lohnzahlungszeiträume seit dem 1.1.2020 ein Bewertungsabschlag eingeführt, der bei der Ermittlung des für die Vorteilsbesteuerung maßg...mehr

Gesetzliche Mietpreisbeschränkungen sind bei der Ermittlung des steuerlichen Mietwerts einer Wohnung zu beachten. Ergibt sich dadurch ein Mietwert, der unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, so entsteht kein lohnsteuerpflichtiger geldwerter Vorteil, wenn der Arbeitnehmer diese geringere Miete zahlt. 3.1 Mietvorteile aufgrund öffentlicher Wohnungsbauförderung sind steue...mehr

Mietvorteile aus der Überlassung einer Wohnung sind mit den um übliche Preisnachlässe geminderten üblichen Endpreisen am Abgabeort zu bewerten (ortsüblicher Mietwert). Der ortsübliche Mietwert ist unter Berücksichtigung aller Eigenarten der vom Arbeitgeber überlassenen Wohnung nach dem Preis zu bemessen, der für eine nach Baujahr, Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffen...mehr

Der ortsübliche Mietpreis ist die Miete, die für eine nach Baujahr, Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbare Wohnung üblich ist (Vergleichsmiete). Dieser Mietwert kann für eine Wohnung im Regelfall anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden. Dabei kann der Arbeitgeber den geldwerten Vorteil nach dem niedrigsten Wert des Mietpreisspiegels berechn...mehr

Bei der Ermittlung des steuerrechtlichen Mietwerts einer Wohnung sind gesetzliche Mietpreisbeschränkungen zu beachten. Ergibt sich dadurch ein Mietwert, der unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, entsteht kein lohnsteuerpflichtiger geldwerter Vorteil, wenn der Arbeitnehmer diese geringere Miete zahlt. Außerdem sind vom Arbeitgeber gewährte Mietvorteile steuerfrei, die...mehr

Eine besondere Bewertungsregelung gilt für Wohnungen, die der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer aus Anlass einer Auslandstätigkeit am ausländischen Beschäftigungsort zur Verfügung stellt. Die Verwaltung begrenzt hier den Ansatz der ortsüblichen Miete auf einen bestimmten Prozentsatz des Arbeitslohns. Der maximal ansetzbare Mietwert für die im Ausland gelegene Wohnung berechnet si...mehr

Sachverhalt Ein Arbeitgeber (kein Wohnungsunternehmen) überlasst seinem Arbeitnehmer eine Wohnung gegen eine monatliche Miete inkl. der umlagefähigen Nebenkosten von 1.560 EUR (120 m² × 13 EUR/m²). Der ortsübliche Mietwert (Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten) beträgt 20 EUR/m². Ergebnis Der Bewertungsabschlag beträgt 1/3 vom ortsüblichen Mietwert, wenn dieser nicht mehr al...mehr

Ist für die betreffende Gemeinde ein Mietspiegel nicht aufgestellt worden, so kann die ortsübliche Miete anhand eines Mietspiegels einer vergleichbaren Gemeinde ermittelt werden.[1] Etwaige örtlich bedingte Abweichungen sind in Form von Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen. Vergleichbare Gemeinde ist nicht immer gleichzusetzen mit der Nachbargemeinde. Ebenso kann die Vergl...mehr

Für Wohnungen, deren Kaltmiete 25 EUR pro Quadratmeter nicht übersteigt, gilt seit 2020 ein Bewertungsabschlag von 1/3 der ortsüblichen Miete.[1] Die 1/3-Kürzung schließt die Anwendung der Sachbezugsfreigrenze von 50 EUR nicht aus. Die Finanzverwaltung sieht in dem Bewertungsabschlag keine Spezialregelung für die Bewertung der Wohnungsüberlassung, bei der die Kleinbetragsgren...mehr

Rz. 136 Da Renditeimmobilien grundsätzlich der Erzielung laufender Einkünfte dienen, ist für ihre Bewertung konsequenterweise das Ertragswertverfahren anzuwenden.[504] Denn für einen potenziellen Erwerber stellen die zukünftig erzielbaren Überschüsse den für die Wertbemessung entscheidenden Gesichtspunkt dar.[505] Ein Grundstück kann demnach nur so viel wert sein, wie sich d...mehr

Die bei einer doppelten Haushaltsführung im Ausland entstehenden Unterkunftskosten sind ebenfalls in tatsächlich entstandener Höhe steuerfrei ersetzbar oder als Werbungskosten abziehbar. Hierfür gelten die gleichen Regelungen wie bei einer doppelten Haushaltsführung im Inland. Seit 1.1.2026 besteht eine monatliche Höchstgrenze von 2.000 EUR für die steuerliche Anerkennung de...mehr

Rz. 47 [Autor/Stand] Bei der Bewertung einer Baustelle wird der gemeine Wert nach den Wertverhältnissen vom Hauptfeststellungszeitpunkt angesetzt, somit ein Verkauf im Hauptfeststellungszeitpunkt unterstellt. Die Baustelle ist nicht deshalb weniger wert, weil der Eigentümer sie nicht sofort zum üblichen Preis veräußern oder durch Bebauung nutzbar machen kann oder will. Ein A...mehr

Um die aufwendige Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vermeiden, gilt eine feste Obergrenze von 1.000 EUR monatlich bis zu der die tatsächlichen Aufwendungen für die auswärtige Zweitwohnung im Rahmen der doppelten Haushaltsführung im Inland als Werbungskosten abgezogen werden können.[1] Eine weitergehende Prüfung der Notwendigkeit und Angemessenheit ist bei der in...mehr

Für die Sozialversicherung wird der Wert bestimmter Sachbezüge jährlich durch die Sozialversicherungsentgeltverordnung (SvEV) festgelegt. Im Unterschied zur Einzelbewertung ist der geldwerte Vorteil nicht auf den einzelnen Abgabeort bezogen festzustellen, sondern wird mit dem amtlichen Sachbezugswert angesetzt. Dieses Verfahren dient der Vereinfachung des sozialversicherungs...mehr

Wichtig Zeitliche Anwendung Die folgenden Ausführungen betreffen das Formular BBW 2/16 – für den Zeitraum bis zum 31.12.2022. Die Zeilen 36 bis 59 betreffen das Ertragswertwertverfahren, das für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zur Anwendung kommt, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Beim...mehr

Mit Hamburg, Bremen, NRW, Brandenburg, Berlin, und Niedersachsen verlängern weitere Bundesländer die Mietpreisbremse um vier Jahre bis Ende 2029. Die bisherige Regelung war bis Ende 2025 befristet, weil die Ermächtigungsgrundlage im BGB entsprechend begrenzt war. Im Juli hat der Bund die Mietpreisbremse um vier Jahre bis Ende 2029 verlängert und den Bundesländern ermöglicht, ...mehr

Ist eine Staffelmiete vereinbart, sind alle anderen Mieterhöhungen ausgeschlossen, außer die Anpassung bei gestiegenen Betriebskosten. Modernisiert der Vermieter dennoch, kann er die Mieterhöhung nach Ablauf der Staffelmiete nicht nachholen.[1] Diese Auffassung ist allerdings nicht unumstritten. Teilweise wird auch vertreten, dass eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nach Ablauf...mehr

Die Regelungen der §§ 556d-556g BGB (Mietpreisbremse) gelten gemäß § 557a Abs. 4 BGB auch für Staffelmietvereinbarungen. Danach ist jede Staffel mit der zum gleichen Zeitpunkt maximal zulässigen Miete abzugleichen, es ist also bei jeder Staffel gesondert zu prüfen, ob die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 2 BGB um 10 % übersteigt; ist dies der Fall,...mehr

Die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung ist in einem Geldbetrag auszuweisen.[1] Es muss entweder die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt werden[2] oder aber der jeweilige Erhöhungsbetrag in Euro angegeben werden. Wird aber im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete jedes Jahr um 5 % steigt, ist diese Vereinbarung unwirksam. Ebenso reicht die Angabe ei...mehr

Rz. 1 § 556a gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnraum (§ 549 Abs. 3). § 556a gilt auch fü...mehr

Rz. 6 Um Missverständnissen sogleich vorzubeugen: Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 mit einem der Begründungsmittel des § 558a Abs. 2 ist Voraussetzung für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen. Wird das Mieterhöhungsverlangen nicht begründet, ist es formell unwirksam und nicht geeignet, überhaupt Grundlage für ein Zustimmungsverfahren nach § 558b Abs...mehr

Rz. 12 Der qualifizierte Mietspiegel ist mit § 558d in der Mietrechtsreform neu eingeführt worden. Er soll eine gewisse Vorrangigkeit zu den übrigen Begründungsmitteln erreichen und den Vermieter zwingen, unter den Voraussetzungen des § 558a Abs. 3 jedenfalls Zahlen aus dem qualifizierten Mietspiegel mitzuteilen, auch wenn ein anderes Begründungsmittel, z. B. ein Sachverstän...mehr

Rz. 60 Der Vermieter kann bei einer vereinbarten Grundmiete mit ausgewiesener Betriebskostenpauschale auch dann, wenn die Umlage von Betriebskosten und deren Erhöhung bei einer Erhöhung der Betriebskosten vereinbart worden ist, anstelle der Erhöhung gemäß § 560 von der Mieterhöhungsmöglichkeit gemäß § 558 Gebrauch machen. Der Vermieter ist berechtigt, statt der Umlage der er...mehr

Rz. 1 Da § 558 Abs. 1 die Möglichkeit der Erhöhung der vereinbarten Miete für Wohnraum darauf beschränkt, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete gegenüber der vor einem Jahr zuletzt vereinbarten Miete erhöht, der zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 heranzuziehende Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1) aber im Regelfall Betriebskostensteigerungen deshalb nicht beinhaltet, weil ...mehr