§ 31 Miete und Pacht / I. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. §§ 558–558e BGB

1. Rechtliche Grundlagen

Rz. 71

Die in der Praxis häufigste Mieterhöhung bei Wohnmietverhältnissen ist die Mieterhöhung gem. §§ 558 ff. BGB. Hiernach kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung des Mietzinses verlangen, wenn der Mietzins – von Erhöhungen nach §§ 559 und 560 BGB abgesehen – zu dem Zeitpunkt zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist, der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind und die gesetzliche Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 % nicht überschritten wird.^[122] Ergänzend wurden § 558 Abs. 3 S. 2 und S. 3 BGB eingefügt, wonach die Kappungsgrenze durch Rechtsverordnung der Bundesländer in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten auf 15 % binnen drei Jahren abgesenkt werden kann. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gelten gemacht werden.

Rz. 72

Da der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete voll ausnutzen kann, darf er auch dann Mieterhöhungen, die sich im Rahmen dieser ortsüblichen Vergleichsmiete halten, geltend machen, wenn sich diese seit dem Vertragsabschluss nicht erhöht hat.^[123]

Der Anspruch auf Zustimmung des Mieters ist diesem gegenüber in Textform geltend zu machen und zu begründen (§ 558a BGB). Das Gesetz nennt als Begründungsmittel die Bezugnahme auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.

Rz. 73

Bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel hat der Vermieter die Bezugspunkte für die Einstufung der Woh...