Preißer/Seltenreich/Königer/Vosseler, Erbschaft- und Sch ... / 2.3.2.1 Allgemeines

Dipl.-Finanzwirt Jörg Ramb

Rz. 25

Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 186 Abs. 2 Satz 2 BewG). Der Begriff "Ausstattung" beinhaltet nicht den baulichen Zustand des Gebäudes bezogen auf Baumängel bzw. Bauschäden. Bei der für die übliche Miete maßgebenden Ausstattung handelt es sich um die baualterstypischen, mietwertbestimmenden Merkmale eines Grundstücks wie z. B. Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen.

In einem zur Einheitsbewertung ergangenen Urteil entschied der BFH, dass bei sog. indifferenten Räumen, die nach Art, Lage und Ausstattung in gleicher Weise für Wohn- wie für Geschäftszwecke verwendet werden können, die übliche Jahresrohmiete für Wohnraum anzusetzen ist (BFH vom 26.08.2020, BStBl II 2021, 592). Indifferente Räume sind in solchen Fällen so zu bewerten wie die zu bewertende wirtschaftliche Einheit insgesamt; das im Streitfall zu bewertende Einfamilienhaus war durch die Wohnnutzung geprägt.

Betriebskosten sind i. R.d. üblichen Miete ebenfalls nicht einzubeziehen (§ 186 Abs. 2 Satz 3 BewG).

Rz. 26

Die übliche Miete kann

aus Vergleichsmieten oder
Mietspiegeln abgeleitet,
mithilfe einer Mietdatenbank (§ 558e BGB) geschätzt oder
durch ein Mietgutachten ermittelt werden.

Vergleichsmieten

Diese Ableitung kommt unter Berücksichtigung des § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG insb. in Betracht,

wenn sich unter § 186 Abs. 2 Satz 1 BewG fallende und vermietete Räumlichkeiten in einem Objekt befinden. Die übliche Miete kann bei vergleichbarer Ausstattung aus der vereinbarten Jahresmiete abgeleitet werden. Dies ist z. B. in einem Mietwohngrundstück möglich, in dem eine Wohnung selbst genutzt und zumindest eine vermietete Wohnung in ihrer Ausstattung vergleichbar ist und die Miete für die...

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