Fachbeiträge & Kommentare zu Vergleichsmiete

Nordrhein-Westfalen erweitert die Mieterschutzverordnung. Künftig gelten Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze und eine längere Kündigungssperrfrist in 57 statt 18 Städten und Gemeinden. Eine Stadt fällt heraus. Das nordrhein-westfälische Landeskabinett hat eine neue Verordnung beschlossen, mit der sich die Zahl der Kommunen, für die ein angespannter Wohnungsmarkt festge...mehr

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag eine Klausel, die durch die Formulierung: "Hieraus resultierende mögliche Mieterhöhungen kann der Vermieter schriftlich oder in Textform geltend machen" ausdrückliche Ausführungen ausschließlich zu den Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters, nicht aber zu den Möglichkeiten des Mieters enthielt, den Mietzins abzu...mehr

Rz. 33 Bebaute Grundstücke – als solche gelten nach § 146 Abs. 1 BewG die nicht unbebauten Grundstücke i. S. d. § 145 Abs. 1 BewG – sind gem. § 148 BewG nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten.[1] Als Wert eines solchen Grundstücks war bis zum 31.12.2006 das 12,5-Fache der für dieses im Durchschnitt der letzten 3 Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten Jahresmiete an...mehr

Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks, ist nach § 34 Abs. 1 Satz 3 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums (Kalenderjahres) geschätzte übliche Jahresmiete zu verstehen. Die übliche Jahresmiete ist in Anlehnung an die Miete zu ermitteln, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebsko...mehr

Der Begriff der "Wohnfläche" hat keinen feststehenden Inhalt, aber eine große Bedeutung: Auf die Wohnfläche kommt es bspw. bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete an, da die Größe einer Wohnung nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ein Wohnwertmerkmal ist. Auf die Wohnfläche kommt es ferner an, wenn die Mietvertragsparteien den Anteil der Mietsache an der tatsächlic...mehr

Der Vermieter kann bei Vorenthaltung statt der Entschädigung in Höhe der bisherigen Miete eine solche in Höhe der Miete verlangen, die für vergleichbare Räume ortsüblich ist (§ 546a Abs. 1 BGB). Er kann also zwischen der bisher vereinbarten Miete und der ortsüblichen Miete wählen. Für diese Ersetzungsbefugnis sind die Regelungen über die Miethöhe gem. §§ 557 ff. BGB nicht anwen...mehr

Hinsichtlich der Schadenshöhe wurde klägerseits unter anderem Schadensersatz für den Nutzungsausfall des wegen des Wasserschadens nicht nutzbaren Teils der Wohnung (Wohnküche) geltend gemacht. Das Landgericht München I geht davon aus, dass insoweit dieselben Grundsätze wie bei Fahrzeugen gelten.[14] Eine weitere Wohnung stand der Klägerin nicht zur Verfügung.[15] Die Wohnküch...mehr

Das LG München I zieht als Anspruchsgrundlage für "entfernte" Mangelfolgeschäden im Einklang mit der aktuellen Rechtsprechung des BGH die §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Folge heran, dass dem Schädiger eine (konkludente) Nachfrist zur Beseitigung der Schäden zu setzen ist. Die wirkliche Bedeutung der Entscheidung liegt jedoch in der Bemessung der Schadenshöhe für...mehr

Im vorliegenden Fall hatte die Klägerin von der Beklagten eine Einbauküche gekauft, die diese geliefert und montiert hatte. Der Einbau erfolgte durch eine Subunternehmerin. Dem Rechtsstreit, der mit einem Mahnbescheid durch einen nicht anwaltlich zugelassenen Vertreter der Klägerin begann, war auf Seiten der Klägerin der Hersteller des "Aquastopps" beigetreten. Kurz nach Fert...mehr

Wie dargestellt, besteht die Gefahr, dass die Vermieter vereinzelt gezahlte Maklerprovisionen auf die Miete aufschlagen. Diese Möglichkeit besteht uneingeschränkt in den Gebieten, die nicht als "angespannte Wohnungsmärkte" gelten. Natürlich muss sich ein Mieter zu der dann erhöhten Miete finden. In den angespannten Wohnungsmärkten ist dies nur im Rahmen der 10 %-igen Erhöhun...mehr

Rz. 3 Nach der Intention des Gesetzgebers ist die Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels ein ganz wesentliches Instrument, die Mietentwicklung transparent zu machen und das Mieterhöhungsverlangen in gewisser Weise zu kanalisieren. Welche Mietvertragspartei auch immer meint, die Werte des qualifizierten Mietspiegels sein für die betreffende Wohnung nicht aussagekrä...mehr

Rz. 1 Auch ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel i. S. d. § 558c Abs. 1. Darüber hinaus muss er jedoch nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden sein. Das Gesetz definiert nicht, was unter anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zu verstehen ist. In ...mehr

Rz. 2 Es besteht die Pflicht, den qualifizierten Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Hinweis Maßgeblicher Zeitpunkt Nach § 558d Abs. 2 Satz 4 ist maßgeblicher Zeitpunkt für die Anpassung und für die Neuerstellung der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden. Die Fortschreibungsmethoden sind vorgeschrieben, nämlich entwede...mehr

1. Ableitungsmöglichkeiten Rz. 82 [Autor/Stand] Die Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten ist insb. möglich, wenn sich die vermieteten Räumlichkeiten in einem Objekt befinden oder der Steuerpflichtige Eigentümer mehrerer Objekte ist, die in unmittelbarer Nachbarschaft zu dem eigengenutzten Objekt belegen sind, oder dem Finanzamt geeignete Vergleichsmieten vorliegen. ...mehr

In den Fällen, in denen der Arbeitgeber vergleichbare Wohnungen in nicht unerheblichem Umfang an fremde Dritte zu einer niedrigeren als der üblichen Miete vermietet, kann die niedrigere Miete als ortsüblicher Mietpreis angesetzt werden. Persönliche Bedürfnisse des Arbeitnehmers (z. B. hinsichtlich der Größe der Wohnung) werden bei der Bewertung der Wohnung nicht berücksichti...mehr

Rz. 82 [Autor/Stand] Die Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten ist insb. möglich, wenn sich die vermieteten Räumlichkeiten in einem Objekt befinden oder der Steuerpflichtige Eigentümer mehrerer Objekte ist, die in unmittelbarer Nachbarschaft zu dem eigengenutzten Objekt belegen sind, oder dem Finanzamt geeignete Vergleichsmieten vorliegen. Rz. 83 [Autor/Stand] Bei de...mehr

Rz. 87 [Autor/Stand] Die übliche Miete wird regelmäßig dann zu realistischen Ergebnissen führen, wenn Vergleichsmieten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter fremden Dritten vorliegen. Vermietet beispielsweise ein Eigentümer von insgesamt acht Wohnungen eines Mietwohngrundstücks sieben Wohnungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nutzt er eine Wohnung selbst, kann die übli...mehr

Rz. 96 [Autor/Stand] Der Steuerpflichtige muss grds. auch damit rechnen, dass die Finanzverwaltung Vergleichsmieten zur Ermittlung der üblichen Miete heranzieht, wobei sich die Finanzverwaltung auf interne Unterlagen stützen kann. Dabei wird es sich in erster Linie um die ertragsteuerlichen Unterlagen handeln, aus denen sich tatsächliche Mietzahlungen ergeben. Rz. 97 [Autor/S...mehr

Rz. 98 [Autor/Stand] Die Beschreibung einer Mietdatenbank erfolgt in R B 186.5 Abs. 5 ErbStR 2019[2] in enger Anlehnung an die gesetzliche Definition des BGB. Danach handelt es sich bei einer Mietdatenbank nach § 558e BGB um eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessensvertretern der V...mehr

Rz. 161 [Autor/Stand] H B 186.5 ErbStH 2019[2] enthält ein Beispiel zur Ermittlung der üblichen Miete für eine eigengenutzte Wohneinheit. Dennoch ergibt sich insoweit ein gewisser Widerspruch zu den Aussagen, die in R B 186.5 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 ErbStR 2019[3] getroffen worden sind. Rz. 162 [Autor/Stand] Das Beispiel in H B 186.5 ErbStH 2019[5] hat folgenden Wortlaut: I...mehr

Seit 1.1.2020 gilt ein neuer gesetzlicher Bewertungsabschlag bei Mitarbeiterwohnungen.[1] Das Anknüpfen an den laufend dynamisierten Mietspiegel führt insbesondere bei niedrigen Bestandsmieten durch die stetig wachsenden Mieten zu zusätzlichen Steuerbelastungen für den Arbeitnehmer. Um hier Abhilfe zu schaffen, führte der Gesetzgeber für Lohnzahlungszeiträume ab 1.1.2020 ein...mehr

Der ortsübliche Mietpreis ist die Miete, die für eine nach Baujahr, Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbare Wohnung üblich ist (Vergleichsmiete). Dieser Mietwert kann für eine Wohnung im Regelfall anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden. Dabei kann der Arbeitgeber den geldwerten Vorteil nach dem niedrigsten Wert des Mietpreisspiegels berechn...mehr

Bei der Ermittlung des steuerrechtlichen Mietwerts einer Wohnung sind gesetzliche Mietpreisbeschränkungen zu beachten. Ergibt sich dadurch ein Mietwert, der unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, entsteht kein lohnsteuerpflichtiger geldwerter Vorteil, wenn der Arbeitnehmer diese geringere Miete zahlt. Außerdem sind vom Arbeitgeber gewährte Mietvorteile steuerfrei, die...mehr

Eine besondere Bewertungsregelung gilt für Wohnungen, die der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer aus Anlass einer Auslandstätigkeit am ausländischen Beschäftigungsort zur Verfügung stellt. Die Verwaltung begrenzt hier den Ansatz der ortsüblichen Miete auf einen bestimmten Prozentsatz des Arbeitslohns. Der maximal ansetzbare Mietwert für die im Ausland gelegene Wohnung berechnet si...mehr

Ist für die betreffende Gemeinde ein Mietspiegel nicht aufgestellt worden, so kann die ortsübliche Miete anhand eines Mietspiegels einer vergleichbaren Gemeinde ermittelt werden.[1] Etwaige örtlich bedingte Abweichungen sind in Form von Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen. Vergleichbare Gemeinde ist nicht immer gleichzusetzen mit der Nachbargemeinde. Ebenso kann die Vergl...mehr

Rz. 94 [Autor/Stand] Sofern der Steuerpflichtige Eigentümer mehrerer Objekte ist, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft befinden, besteht die Möglichkeit, die übliche Miete für ein eigengenutztes Objekt aus den Mieten abzuleiten, die in der Nachbarschaft tatsächlich gezahlt werden. Auch hier ist vorauszusetzen, dass die vermieteten Wohnungen mit der Wohnung, für die die üb...mehr

Um die aufwendige Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vermeiden, gilt eine feste Obergrenze von 1.000 EUR monatlich bis zu der die tatsächlichen Aufwendungen für die auswärtige Zweitwohnung im Rahmen der doppelten Haushaltsführung im Inland als Werbungskosten abgezogen werden können.[1] Eine weitergehende Prüfung der Notwendigkeit und Angemessenheit ist bei der in...mehr

Rz. 56 [Autor/Stand] Die gesetzlichen Vorgaben des § 186 Abs. 2 BewG zum Anwendungsbereich des Ansatzes der üblichen Miete sind aus der Bedarfsbewertung des § 146 Abs. 3 BewG übernommen worden. Die für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2009 geltenden Regelungen des § 146 Abs. 3 BewG waren erst mit dem Jahressteuergesetz 2007[2] eingeführt worden. Danach war bereits für Bewe...mehr

Rz. 104 [Autor/Stand] Der Steuerpflichtige kann die übliche Miete durch ein Mietgutachten nachweisen. Das Mietgutachten ist von einem Sachverständigen oder dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss zu erstellen. Das Mietgutachten ist – neben dem für die ganze wirtschaftliche Einheit möglichen Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG – die einzige von der Fina...mehr

Rz. 40 [Autor/Stand] Das Bewertungsgesetz beruht auf dem statischen Prinzip. Dieser Grundsatz kommt im Gesetz dadurch zum Ausdruck, dass bei der Einheitsbewertung die Verhältnisse zum Beginn eines Kalenderjahrs zugrunde zu legen sind. Bei der Einheitsbewertung sind dies neben dem Hauptfeststellungszeitpunkt noch der Fortschreibungszeitpunkt (§ 22 Abs. 4 BewG), der Nachfestst...mehr

Der Arbeitgeber muss immer damit rechnen, dass das Finanzamt die vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Miete vergleicht. Beim Vergleich zwischen vereinbarter Miete und ortsüblicher Miete ist regelmäßig von der Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten auszugehen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, S...mehr

Ebenso bedarf es zur Wirksamkeit der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a Abs. 1 BGB der Wahrung der Textform durch das Mieterhöhungsverlangen. Das Erfordernis der Textform erstreckt sich auf die Aufforderung des Vermieters gegen den Mieter zur Abgabe seiner Zustimmung zur Mieterhöhung[1] sowie die Angabe des erhöhten Endbetrags der künftigen Miete a...mehr

Überlässt ein Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer, z. B. einer Hausgehilfin, aufgrund einer im Arbeits- und Dienstvertrag getroffenen Vereinbarung neben dem Barlohn eine Wohnung, liegt insoweit eine Vermietung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG [1] vor, wenn die Wohnung beim Eigentümer zu dessen Privatvermögen gehört. Als "Mietzins" für die Nutzungsüberlassung der Wohnung durch den Arbe...mehr

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auch ohne Einhaltung einer besonderen Form wirksam abgeschlossen werden. Haben die Parteien aber einen Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB abgeschlossen oder ist das Recht des Vermieters oder beider Vertragsteile zur ordentlichen Kündigung für eine längere Zeit als 1 Jahr ausgeschlossen, so ist die Regelung des § 550 BGB in zweifac...mehr

Die unentgeltliche Gestellung einer Unterkunft muss vertraglich vereinbart sein. Kommt der Arbeitgeber in Annahmeverzug, ist der tatsächliche Verkehrswert der Unterkunft festzustellen und dem Arbeitnehmer in bar auszugleichen. Bei Auszubildenden, die kostenlos untergebracht sind, dürfen Sachleistungen nur bis zu 75 Prozent auf den Ausbildungsvergütungsanspruch angerechnet we...mehr

Rz. 16 Die Mietvertragsparteien vereinbaren – überflüssigerweise –, dass die Betriebskosten vom Vermieter getragen werden. Eine derartige Vereinbarung wäre deswegen überflüssig, da ohnehin nach dem gesetzliche Leitbild des § 535 Abs. 1 der Vermieter die Betriebskosten trägt, wenn nichts anderes vereinbart ist. Hinweis Leitbild Inklusivmiete Mangels Vereinbarung der Mietvertrag...mehr

Rz. 101 Unwirksam ist nach § 556 Abs. 4 zunächst jede zum Nachteil des Mieters vom Betriebskostenbegriff abweichende Vereinbarung, z. B. dass der Mieter – sei es durch eine neben der Nettomiete ausgewiesene Pauschale oder im Wege des Abrechnungsmodells – Bewirtschaftungskosten des Vermieters zu tragen hat oder sich an den Kosten von Schönheitsreparaturen, aber auch an solche...mehr

Rz. 194 § 2 Nr. 14 BetrKV Die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführ...mehr

Im Jahresgutachten widmen die Wirtschaftsweisen dem Wohnungsmarkt ein eigenes Kapitel. Scharf ins Gericht geht der Sachverständigenrat mit der Mietpreisbremse und fordert im Kern mehr Anreize für den Wohnungsneubau. Die sog. Wirtschaftsweisen – ein beratendes Gremium aus 5 Volkswirtschaftsprofessoren – fordern im Jahresgutachten 2024/25 unter dem Titel "Versäumnisse angehen,...mehr

Die Höhe der Miete von frei finanzierten Wohnungen unterliegt grundsätzlich der freien Vereinbarung der Parteien. Bei Sozialwohnungen darf nur die Miete verlangt werden, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Die Erträge aus dem Anwesen dürfen also die laufenden Aufwendungen nicht überschreiten. Die Kostenmiete ist aufgrund einer Wirtschaft...mehr

Diese neuen Perspektiven im Bereich des Legal Tech eröffnete der BGH, in dem er die Zulässigkeit von Rechtsdokumentengeneratoren bestätigte.[20] Lange Zeit war umstritten, ob Online-Plattformen durch die Erzeugung von Vertragsdokumenten mithilfe von Rechtsdokumentengeneratoren gegen das gesetzliche Verbot zur Erbringung unerlaubter Rechtsdienstleistungen in § 3 RDG verstoßen...mehr

Rz. 105 Stand: 2. A. – ET: 07/2024 Gemäß IFRS 16.61 sind Leasingverhältnisse beim Leasinggeber entweder als Operating - oder Finanzierungsleasingverhältnis zu klassifizieren. Ein Finanzierungsleasingverhältnis ist dadurch gekennzeichnet, dass der Leasinggeber im Wesentlichen alle Risiken und Chancen auf den Leasingnehmer überträgt. Verbleibt das wirtschaftliche Eigentum am Lea...mehr

Die Steuerberaterverbände hatten sich gegenüber den Finanzministerien des Bundes und der Länder in der Vergangenheit für den Erlass der Bescheide über die Feststellung der Grundsteuerwerte sowie der Grundsteuermessbescheide unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 AO) mit der Begründung eingesetzt, dass dadurch den Steuerpflichtigen und den Steuerberatern die Möglichkeit e...mehr

Inzwischen gehen dem Vernehmen nach bei den Finanzämtern nach wie vor täglich "waschkörbeweise" Einsprüche gegen die Feststellungen der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 ein, mit denen insbesondere verfassungsrechtliche Zweifel an den neuen Regelungen geltend gemacht werden. Die Flut der Einspruchsverfahren ist keinesfalls rückläufig, denn die Finanzämter sind zwischenzeitli...mehr

Hat der Mieter seine Rechte verloren, ist strittig, ob eine Mieterhöhung zum Wiederaufleben des Minderungsrechts führt. Nach einem Urteil des LG München I vom 26.9.2002[1] lebt das Minderungsrecht des Mieters nicht wieder auf. Dies käme nur dann in Betracht, wenn durch die Mieterhöhung eine wesentliche Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zwischen der Leistung des Vermie...mehr

Bewohnen die Ehepartner keine Miet- sondern eine Eigentumswohnung bzw. ein Eigenheim, dessen Eigentümer einer der Ehepartner (allein oder zusammen mit einem Dritten) ist, kann der andere Ehepartner (Nichteigentümer) die Überlassung an sich nur verlangen, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Entsprechendes gilt beim Nießbrauch, Erbbaurecht, dingliche...mehr

Bei Bestimmung der Leistung durch einen Dritten kann im Vertrag festgehalten werden, nach welchen Gesichtspunkten die Bestimmung zu treffen ist. Soll nach dem Mietvertrag für den Fall, dass sich die Parteien nicht auf eine neue Miete einigen können, ein Sachverständiger als Schiedsgutachter gem. § 317 BGB nach billigem Ermessen darüber entscheiden, ob und in welcher Höhe ein...mehr

Hinweis Keine Schlechterstellung des Vermieters Der Nachmieter muss nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr dafür bieten, dass der Vermieter nicht schlechter gestellt wird als es bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung durch den bisherigen Mieter der Fall wäre. Ferner muss der Ersatzmieter bereit sein, die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert zu...mehr

Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, daraus auf Dauer der Nutzung gesehen nachhaltig Übeschüsse zu erzielen.[2] Bei Miteigentümern können Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einem einzelnen Miteigentümer nur dann (anteilig) zugerechnet werden, we...mehr

Rz. 148 Renditeimmobilien dienen grundsätzlich der Erzielung laufender Einkünfte. Daher ist für ihre Bewertung vorrangig das Ertragswertverfahren anzuwenden.[498] Für einen potenziellen Erwerber stellen die zukünftig erzielbaren Überschüsse den für die Wertbemessung entscheidenden Gesichtspunkt dar.[499] Ein Grundstück kann demnach nur so viel wert sein, wie sich durch seine...mehr